Nieruchomości w Dominikanie 2025: Odkryj szokujące trendy wzrostu i ukryte zalety dla inwestorów

Spis treści

• Podsumowanie wykonawcze: Kluczowe wnioski na rok 2025 i dalsze lata
• Nieruchomości w Dominikanie w skrócie: Kluczowe dane na rok 2025
• Czynniki rynkowe: Wzrost gospodarczy, turystyka i urbanizacja
• Ramowy prawny: Własność nieruchomości, pobyt i wymogi dotyczące zgodności
• Opodatkowanie i zachęty fiskalne: Co powinni wiedzieć nabywcy i inwestorzy
• Regulacje dotyczące inwestycji zagranicznych: Możliwości i ograniczenia
• Lokalizacje premium: Najlepsze miasta i miejsca nadmorskie w 2025 roku
• Ryzyka, wyzwania i powszechne pułapki dla inwestorów
• Perspektywy na przyszłość: Prognozy na lata 2025–2030
• Oficjalne źródła i wskazówki: Kontakty rządowe i instytucjonalne
• Źródła i odniesienia

Podsumowanie wykonawcze: Kluczowe wnioski na rok 2025 i dalsze lata

Sektor nieruchomości w Dominikanie jest gotowy na dalszy wzrost i transformację w 2025 roku i kolejnych latach, wspierany przez solidne inwestycje zagraniczne (FDI), ewoluujące przepisy prawne i zwiększoną kontrolę rządu. Sektor pozostaje filarem rozwoju gospodarczego kraju, napędzanym przez turystykę, popyt ze strony eksporterów i rozwój infrastruktury.

• Ramy prawne i regulacyjne: Transakcje nieruchomościami regulowane są przez Ustawę 108-05 o Rejestracji Nieruchomości oraz dodatkowo poprzez Ustawę 288-04 o Przeniesieniu Własności Nieruchomości. Ustawy te określają procedury należytej staranności, rejestracji i przeniesienia własności, zapewniając klarowność tytułu i bezpieczeństwo prawne dla inwestorów krajowych i zagranicznych. W 2024 roku władze wprowadziły dodatkowe wymagania dotyczące zgodności w celu ograniczenia prania pieniędzy i oszustw, dostosowując sektor do międzynarodowych standardów przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) (Superintendencia del Mercado de Valores de la República Dominicana).
• Ostatnie wydarzenia i trendy w zakresie zgodności: Dirección General de Impuestos Internos (DGII) zaostrzyła kontrolę nad opodatkowaniem nieruchomości i raportowaniem, mając na celu poprawę przejrzystości fiskalnej. Ostatnie zmiany w przepisach wymagają bardziej rygorystycznego identyfikowania beneficjentów oraz deklaracji wszystkich aktywów nieruchomości przez rezydentów i osoby nieposiadające rezydencji. Zagraniczni nabywcy nadal korzystają z nieskrępowanych przepisów dotyczących własności, ale zgodność z wymaganiami podatkowymi i rejestracyjnymi jest ściśle egzekwowana.
• Kluczowe statystyki: W 2023 roku FDI w sektorze nieruchomości i turystyki osiągnęło ponad 1,1 miliarda USD, stanowiąc znaczną część całkowitego przypływu FDI w kraju (Banco Central de la República Dominicana). Popyt na nieruchomości mieszkalne i wakacyjne pozostaje silny, a nowe inwestycje koncentrują się w Punta Cana, Santo Domingo i Puerto Plata.
• Perspektywy rynkowe (2025 i dalej): Skupienie rządu Dominikany na infrastrukturze, gościnności i modernizacji przepisów prawnych ma wspierać zrównoważony rozwój. Sektor stoi przed wyzwaniami, takimi jak rosnące koszty budowy, popyt na przystępne mieszkania i potrzeba cyfryzacji rejestrów nieruchomości. Niemniej jednak, perspektywy pozostają pozytywne, napędzane odzyskiwaniem turystyki, stabilnym wzrostem gospodarczym i nieustającym zainteresowaniem ze strony inwestorów międzynarodowych (Ministerio de Industria, Comercio y Mipymes).

Podsumowując, rynek nieruchomości w Dominikanie oferuje znaczące możliwości, pod warunkiem, że inwestorzy przestrzegają ewoluujących zobowiązań prawnych i zgodności. Czujność w odniesieniu do aktualizacji regulacyjnych i zgodności fiskalnej będzie kluczowa dla długotrwałego sukcesu w 2025 roku i kolejnych latach.

Nieruchomości w Dominikanie w skrócie: Kluczowe dane na rok 2025

Sektor nieruchomości w Dominikanie kontynuuje solidny wzrost w 2025 roku, oparty na silnej turystyce, rosnących inwestycjach zagranicznych i przyjaznych politykach rządowych. Kraj pozostaje wiodącym miejscem dla inwestorów krajowych i międzynarodowych, szczególnie w obszarach takich jak Punta Cana, Santo Domingo i Puerto Plata.

• Wartości transakcji i inwestycje zagraniczne: Oficjalne dane z
  Banco Central de la República Dominicana
  pokazują, że inwestycje zagraniczne (FDI) w nieruchomości stanowiły znaczną część całkowitego FDI w 2024 roku, utrzymując pozytywny trend w 2025 roku. Sektor turystyki, ściśle powiązany z nieruchomościami, przyciągnął ponad 4 miliardy USD w FDI w latach 2023-2024, z podobnym poziomem prognozowanym na 2025 roku.
• Ramka prawna i zgodności: Transakcje nieruchomościami regulowane są przez Dominikański Kodeks Cywilny oraz Ustawę nr 108-05 o Rejestracji Nieruchomości. Junta Central Electoral oraz Suprema Corte de Justicia nadzorują rejestrację gruntów oraz prawa do własności. W ostatnich latach cyfryzacja rejestrów gruntowych i uproszczenie procedur rejestracyjnych skróciły czas transakcji i zwiększyły przejrzystość, a Dirección General de Impuestos Internos (DGII) zapewnia zgodność podatkową przy przenoszeniu własności.
• Kluczowe statystyki rynku na 2025 roku: Zgodnie z szacunkami Banco Central de la República Dominicana oraz Oficyna Narodowa Statystyki (ONE), sektor nieruchomości mieszkalnych ma wzrosnąć o 5-6% rocznie w 2025 roku. Rozwój luksusowych i nadmorskich nieruchomości prowadzi wzrost wartości, podczas gdy popyt na mieszkania w miastach nadal rośnie na skutek migracji krajowej oraz trendów demograficznych.
• Zgodność z przepisami i aktualizacje regulacyjne: W latach 2023-2024 rząd wprowadził zaostrzone przepisy dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) mające zastosowanie do transakcji nieruchomościami, zgodnie z zaleceniami Superintendencji Banków. Uczestnicy rynku muszą obecnie przestrzegać ściślejszych wymogów dotyczących należytej staranności klientów i wymogów raportowania, a trend ten ma się utrzymać do 2025 roku.
• Perspektywy na 2025: Sektor jest przygotowany na dalszy rozwój, napędzany inwestycjami w infrastrukturę, rosnącym międzynarodowym popytem oraz zachętami rządowymi dla rozwoju turystyki i mieszkań. Ryzyka obejmują zgodność z ewoluującymi przepisami AML oraz utrzymanie zrównoważonego wzrostu w obliczu globalnych wahań gospodarczych.

Czynniki rynkowe: Wzrost gospodarczy, turystyka i urbanizacja

Sektor nieruchomości w Dominikanie jest gotowy na dalszy wzrost w 2025 roku, oparty na silnym wzroście gospodarczym, dynamicznym przemyśle turystycznym oraz trwającej urbanizacji. PKB kraju ma utrzymać pozytywną tendencję, a Banco Central de la República Dominicana prognozuje wzrost realnego PKB na poziomie około 5% na rok 2025. Ta stabilność gospodarcza sprzyja zaufaniu inwestorów i zwiększa popyt na nieruchomości mieszkalne i komercyjne.

Turystyka pozostaje głównym napędem popytu na nieruchomości. Ministerio de Turismo poinformowało o rekordowych 10 milionach odwiedzających w 2023 roku i przewiduje dalszy wzrost do 2025 roku z powodu rozszerzonej łączności lotniczej i nowych inwestycji w kurorty, szczególnie w Punta Cana, Samaná i Puerto Plata. Ten napływ sprzyja budowie hoteli, wynajmu wakacyjnego oraz inwestycji w obiekty o wielofunkcyjnym przeznaczeniu, a także zwiększa segmenty rynku luksusowego i drugiego domu.

Trendy urbanizacyjne przekształcają krajobraz nieruchomości, szczególnie w Santo Domingo, Santiago i La Romana. Zgodnie z danymi Oficyny Narodowej Statystyki, wzrost populacji miejskiej utrzymuje się na poziomie ponad 2% rocznie, co stymuluje popyt na mieszkania wielorodzinne, centra handlowe i przestrzenie biurowe. Inwestycje w infrastrukturę, takie jak rozbudowa autostrad i nowe linie metra, dodatkowo wspierają rozwój urbanistyczny i zwiększają wartości gruntów na obrzeżach miast.

Z prawnego punktu widzenia sektor działa na podstawie Ustawy o Rejestracji Nieruchomości nr 108-05, z przestrzeganiem wymogów przez Jurysdykcję Nieruchomości. Ta struktura zapewnia bezpieczeństwo tytułów własności i przejrzystość transakcji, co było kluczowe w przyciąganiu inwestycji zagranicznych. Dodatkowo kontynuowane wsparcie rządu dla zachęt inwestycyjnych, w tym ulg podatkowych w turystyce oraz w strefach wolnego handlu, pozostaje istotnym czynnikiem stymulującym.

Patrząc w przyszłość, perspektywy dla rynku nieruchomości w Dominikanie pozostają pozytywne. Kompozycja odporności makroekonomicznej, wspieranych przez projekty infrastrukturalne rządu oraz strategiczna pozycja kraju jako hubu turystycznego na Karaibach prawdopodobnie utrzyma popyt i stworzy nowe możliwości zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym do 2025 roku i później.

Ramowy prawny: Własność nieruchomości, pobyt i wymogi dotyczące zgodności

Ramy prawne regulujące sektor nieruchomości w Dominikanie charakteryzują się silnymi prawami własności, przejrzystym systemem rejestracji gruntów oraz regulacjami, które są w dużej mierze przyjazne zarówno dla krajowych, jak i zagranicznych inwestorów. Własność nieruchomości regulowana jest przede wszystkim na podstawie Ustawy nr 108-05 o Rejestracji Nieruchomości, która wprowadziła istotne unowocześnienia do procesu rejestracji nieruchomości, zapewniając pewność prawną i ułatwiając elektroniczne wyszukiwanie tytułów. Sąd Najwyższy sprawuje nadzór nad systemem rejestracyjnym i dostarcza orzecznictwo dotyczące sporów o własność, wzmacniając bezpieczeństwo prawne dla właścicieli i inwestorów.

Obcokrajowcy cieszą się tymi samymi prawami własności, co obywatele Dominikany, bez ograniczeń dotyczących nabywania nieruchomości przez osoby nieposiadające rezydencji. Jedynym wyjątkiem są nieruchomości w strefach granicznych i niektórych obszarach chronionych, które mogą wymagać specjalnego zezwolenia od Ministerstwa Obrony oraz Ministerstwa Środowiska i Zasobów Naturalnych. Wszystkie transakcje nieruchomości wymagają rejestracji w Biurze Rejestracji Tytułów pod nadzorem Centralnej Rady Wyborczej oraz przestrzegania protokołów przeciwdziałania praniu pieniędzy egzekwowanych przez Superintendencję Papierów Wartościowych oraz Superintendencję Banków, szczególnie w przypadku transakcji o wysokiej wartości.

Dominikana oferuje kilka ścieżek rezydencji ułatwiających inwestycje w nieruchomości. Generalna Dyrekcja Imigracji zarządza procesem uzyskiwania rezydencji, w tym kategorią „Rezydencji Inwestora”, która przyznaje przyspieszoną rezydencję osobom inwestującym co najmniej 200 000 USD w lokalne nieruchomości lub przedsiębiorstwa. Wymogi dotyczące zgodności obejmują dowód posiadania funduszy, kontrolę przeszłości kryminalnej, a dla firm – rejestrację w Generalnej Dyrekcji Podatków Wewnętrznych w celach podatkowych.

• Podatek od przeniesienia własności: 3% wartości nieruchomości ustalonej przez rząd, płatny w momencie rejestracji (Generalna Dyrekcja Podatków Wewnętrznych).
• Roczny podatek od nieruchomości (IPI): Nakładany na nieruchomości o wartości powyżej RD$9,520,861 (próg na 2025 rok), w wysokości 1% od nadwyżki (Generalna Dyrekcja Podatków Wewnętrznych).
• Obowiązkowa należyta staranność w celu weryfikacji historii tytułu, obciążeń i zgodności z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego i ochrony środowiska (Ministerstwo Środowiska i Zasobów Naturalnych).

Patrząc w kierunku 2025 roku i później, przewiduje się dalszą cyfryzację rejestrów gruntowych, zaostrzone egzekwowanie przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy oraz rosnący popyt na przejrzystość zgodności. Wysoka determinacja rządu do reform prawnych i rozwoju infrastruktury ma wzmocnić atrakcyjność sektora nieruchomości dla inwestorów krajowych i międzynarodowych (Prezydencja Dominikany).

Opodatkowanie i zachęty fiskalne: Co powinni wiedzieć nabywcy i inwestorzy

Sektor nieruchomości w Dominikanie wciąż przyciąga zarówno krajowych, jak i zagranicznych inwestorów dzięki korzystnemu systemowi podatkowemu i skierowanym zachętą fiskalnym. W 2025 roku kluczowe jest zrozumienie obowiązujących ram podatkowych i dostępnych zachęt dla nabywców i inwestorów, którzy chcą zoptymalizować zwroty, zapewniając jednocześnie zgodność.

Podatek od przeniesienia własności i podatki od posiadania
Podczas nabywania nieruchomości nabywcy muszą uiścić podatek od przeniesienia własności w wysokości 3% wartości ustalonej, ocenionej przez Generalną Dyrekcję Podatków Wewnętrznych (Dirección General de Impuestos Internos). Podatek ten dotyczy wszystkich osób fizycznych i prawnych nabywających nieruchomości, a płatności należy dokonać w ciągu sześciu miesięcy od transakcji. Opóźnienia skutkują dodatkowymi opłatami i odsetkami, co podkreśla znaczenie terminowej zgodności.

Roczny podatek od nieruchomości, znany jako Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI), nakładany jest na nieruchomości przekraczające kwotę DOP 9,520,861 (około USD 162,000 na początku 2025 roku). Stawka wynosi 1% od wartości nadwyżki, chociaż istnieją zwolnienia dla niektórych głównych rezydencji i emerytów, szczegółowe informacje podaje Dirección General de Impuestos Internos.

Zachęty fiskalne dla turystyki i rozwoju
Ustawa o zachętach turystycznych (Ustawa nr 158-01) pozostaje kluczowym elementem inwestycji w nieruchomości. Przyznaje 15-letnie zwolnienie z większości podatków krajowych i lokalnych — w tym podatków od przeniesienia, podatków od nieruchomości i podatków od dochodu z wynajmu — dla kwalifikujących się projektów turystycznych i ich nabywców. Jak podaje Ministerio de Turismo, te zachęty przyczyniły się do dynamicznego rozwoju w wyznaczonych strefach turystycznych, a rząd potwierdził ich ważność do 2025 roku i dalej, aby stymulować odbudowę i wzrost.

Opodatkowanie inwestorów zagranicznych
Obcokrajowcy podlegają tym samym obowiązkom podatkowym i zachętom co obywatele Dominikany. Nie ma ograniczeń dotyczących własności nieruchomości przez obcokrajowców. Dochód z wynajmu, zarówno osiągany przez rezydentów, jak i osoby nieposiadające rezydencji, jest opodatkowany według standardowych stawek (27% korporacyjne, do 25% osobiste). Właściwa deklaracja i potrącenia są wymagane, aby uniknąć kar, co jest nadzorowane przez Dirección General de Impuestos Internos.

Perspektywy i zgodność
Wraz z ciągłym naciskiem rządu Dominikany na modernizację podatków i cyfryzację sprawozdań, nabywcy i inwestorzy są nawoływani do prowadzenia dokładnych rejestrów i poszukiwania profesjonalnych doradców. Władze zwiększają kontrole w sektorze nieruchomości, szczególnie w obszarach o wysokiej wartości i turystycznych. W przyszłości oczekuje się, że zachęty podatkowe pozostaną filarem polityki przynajmniej do 2027 roku, wspierając dalszy wzrost sektora, jednocześnie wymagając czujnej zgodności od wszystkich uczestników rynku (Dirección General de Impuestos Internos).

Regulacje dotyczące inwestycji zagranicznych: Możliwości i ograniczenia

Dominikana nadal przyciąga znaczne inwestycje zagraniczne (FDI) w sektorze nieruchomości, wspierana stabilnym otoczeniem makroekonomicznym, rosnącym przemysłem turystycznym oraz solidnymi ramami prawnymi. W 2025 roku obywatele i podmioty zagraniczne korzystają z relatywnie otwartego systemu nabywania, posiadania i przenoszenia nieruchomości w kraju, z minimalnymi ograniczeniami w porównaniu do wielu sąsiednich jurysdykcji.

Zgodnie z obowiązującym systemem prawnym obcokrajowcy generalnie mają prawo do zakupu i posiadania nieruchomości na takich samych zasadach jak obywatele Dominikany. Nie ma prawnych ograniczeń co do rodzaju lub ilości nieruchomości, które osoba nieposiadająca rezydencji może nabyć, niezależnie czy w celach mieszkalnych, komercyjnych, czy przemysłowych. Jedyne wymaganie to prawidłowa rejestracja transakcji nieruchomości w krajowym rejestrze gruntów, nadzorowanym przez Tribunal Superior de Tierras oraz Jurysdykcję Nieruchomości, zapewniające ochronę praw własności i pewność prawną.

Znaczącą okazję stanowi trwające dążenie rządu do stymulowania turystyki i infrastruktury, wspierane przez ulgi takie jak zwolnienia podatkowe na mocy Ustawy nr 158-01 (Ustawa o zachętach turystycznych). Ustawa ta oferuje znaczne korzyści fiskalne dla kwalifikowanych projektów, w tym zwolnienia od podatków od nieruchomości, przeniesienia i podatku dochodowego na okres do 15 lat, co ułatwia większy udział obcokrajowców w rozwoju turystycznym i inwestycjach o wielofunkcyjnym przeznaczeniu (Ministerio de Turismo).

Wymogi dotyczące zgodności dla zagranicznych nabywców głównie obejmują należyta staranność w zakresie weryfikacji tytułów, kontrole przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) oraz przestrzeganie protokołów rejestracyjnych. Dominikana egzekwuje obowiązki AML w transakcjach nieruchomościami, zgodnie z Ustawą nr 155-17 przeciwko Praniu Pieniędzy i Finansowaniu Terroryzmu. Profesjonaliści z branży nieruchomości muszą zgłaszać podejrzane transakcje i przeprowadzać należyta staranność w zakresie klientów, zgodnie z wymaganiami Unidad de Análisis Financiero (Jednostka Analizy Finansowej).

Zgodnie z danymi Banco Central de la República Dominicana, sektor nieruchomości stanowił znaczną część całkowitego przypływu FDI w 2024 roku, a prognozy wskazują na dalszy wzrost w latach 2025 i później. Perspektywy pozostają pozytywne, napędzane bieżącymi projektami infrastrukturalnymi, nieustającym zainteresowaniem inwestorów i stabilnością prawną kraju. Niemniej jednak, zagraniczni inwestorzy powinni angażować wykwalifikowanych lokalnych doradców prawnych, aby poradzić sobie z ewoluującymi przepisami i zapewnić pełną zgodność z wymaganiami rejestracyjnymi i podatkowymi.

Lokalizacje premium: Najlepsze miasta i miejsca nadmorskie w 2025 roku

W 2025 roku sektor nieruchomości w Dominikanie wciąż stawia na lokalizacje premium, zarówno w centrach miast, jak i w nadmorskich społeczności, które doświadczają silnego popytu ze strony krajowych i międzynarodowych nabywców. Stolica, Santo Domingo, prowadzi rynek miejski, korzystając z bieżących projektów infrastrukturalnych oraz rosnącej społeczności expatów. Zgodnie z danymi Oficyny Narodowej Statystyki (ONE), Santo Domingo utrzymuje status najbardziej zaludnionego i ekonomicznie dynamicznego miasta, co wspiera stabilne rynki nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych.

Punta Cana pozostaje najważniejszą destynacją nadmorską. Międzynarodowe lotnisko w tym regionie, poprawa łączności drogowej oraz przyjazny klimat inwestycyjny wciąż przyciągają zagranicznych inwestorów, szczególnie z Ameryki Północnej i Europy. Ministerio de Turismo informuje, że Punta Cana odpowiada za ponad 60% przyjazdów turystycznych do kraju, co utrzymuje wysokie wskaźniki obłożenia, a co za tym idzie silne zwroty z wynajmu wakacyjnego i obiektów typu resort. Cap Cana i Bávaro w rejonie Punta Cana cieszą się szczególnym zainteresowaniem w przypadku luksusowych mieszkań i zamkniętych wspólnot.

Puerto Plata, na północnym wybrzeżu, przechodzi rewitalizację, wspieraną przez rozbudowę portów rejsowych i modernizację infrastruktury. Prezydencja Dominikany podkreśliła trwające inwestycje w obszarach Puerto Plata i Sosúa, które mają na celu dalszą stymulację lokalnego rynku nieruchomości do 2025 roku i później.

Cabarete i Las Terrenas to znaczące, wschodzące lokalizacje, które przyciągają młodszych expatów, cyfrowych nomadów i emerytów. Oba miasteczka oferują połączenie życia nadmorskiego i dynamicznych społeczności, przy czym Las Terrenas w prowincji Samaná zyskuje uwagę dzięki francuskiej i włoskiej społeczności eksporterów.

Zgodność z przepisami pozostaje priorytetem dla nabywców, ponieważ wszystkie transakcje wymagają weryfikacji tytułu przez Jurysdykcję Nieruchomości, aby uniknąć oszustw związanych z tytułem i zapewnić odpowiednią rejestrację. Zagraniczni nabywcy korzystają z tych samych praw własności, co obywatele, zgodnie z Ustawą 108-05 o Rejestracji Nieruchomości i jej nowelizacjami. Ostatnie inicjatywy cyfryzacyjne w Jurysdykcji Nieruchomości uprościły procesy, ale należyta staranność pozostaje niezbędna.

Patrząc w przyszłość, kontynuowane inwestycje rządowe w infrastrukturę oraz zachęty dla rozwoju związanych z turystyką mają na celu utrzymanie wzrostu w lokalizacjach premium. Perspektywy na 2025 rok i następne lata są pozytywne, z nieustającym popytem, szczególnie w nadmorskich atrakcjach i centrach miejskich, zgodnie z doniesieniami zarówno rządu, jak i źródeł branżowych.

Ryzyka, wyzwania i powszechne pułapki dla inwestorów

Sektor nieruchomości w Dominikanie wciąż przyciąga znaczne inwestycje zagraniczne i krajowe, ale stwarza także wiele ryzyk, wyzwań i powszechnych pułapek, które inwestorzy powinni starannie rozważyć w 2025 roku i później. Zrozumienie krajobrazu prawnego, regulacyjnego i praktycznego jest kluczowe dla minimalizacji ryzyka i zapewnienia zgodności.

Ramy prawne i bezpieczeństwo tytułu

• Dominikański system nieruchomości rządzony jest głównie przez Ustawę o Rejestracji Własności (Ustawa nr 108-05), która ustanawia procedury rejestracji i przenoszenia własności. Jednak brak bezpieczeństwa tytułu pozostaje ryzykiem, ponieważ niewłaściwe lub niedokończone dokumenty, nierozwiązane obciążenia oraz historyczne spory gruntowe mogą zagrozić roszczeniom własności. Inwestorzy są silnie zachęcani do weryfikacji statusu tytułu poprzez oficjalną Jurysdykcję Nieruchomości i uzyskania zaświadczenia o tytule przed dokonaniem transakcji.
• Nieobecność scentralizowanego, łatwo przeszukiwanego rejestru dla wszystkich obciążeń może skomplikować dochodzenie należytej staranności. Niektóre obszary, szczególnie wiejskie lub nadmorskie, mogą posiadać niepełne dane katastralne, co zwiększa ryzyko powielania roszczeń lub ujawnionych ograniczeń.

Zgodność regulacyjna i uzyskiwanie zezwoleń

• Projekty nieruchomości, zwłaszcza te związane z turystyką, gościnnością lub rozwojem nadmorskim, muszą przestrzegać przepisów dotyczących ochrony środowiska i uzyskiwać pozwolenia od organów, takich jak Ministerstwo Środowiska i Zasobów Naturalnych. Nieuzyskanie tych pozwoleń lub niewłaściwe przestrzeganie przepisów o zagospodarowaniu terenu i użytkowaniu gruntów może skutkować opóźnieniami w projekcie, grzywnami lub nawet nakazem rozbiórki.
• System przeciwdziałania praniu pieniędzy, zaktualizowany przez Ustawę nr 155-17, nakłada na profesjonalistów z branży nieruchomości i inwestorów obowiązki zgłaszania podejrzanych transakcji do Dirección General de Impuestos Internos oraz Jednostki Analizy Finansowej. Niedotrzymanie wymogów może prowadzić do surowych kar i szkód reputacyjnych.

Zmiany rynkowe i oszustwa

• Choć sektor wykazał znaczący wzrost w poprzednich latach, rynek może napotkać trudności w 2025 roku z powodu globalnej niepewności gospodarczej i lokalnych regulacji. Wahania popytu, szczególnie na rynkach turystycznych, mogą wpływać na wartości nieruchomości i stopy zwrotu z wynajmu, jak zauważono w ostatnich komunikatach Banco Central de la República Dominicana.
• Oszustwa, takie jak podwójna sprzedaż nieruchomości lub sfałszowane dokumenty, nadal stanowią problem. Inwestorzy powinni współpracować z licencjonowanymi prawnikami i pośrednikami zarejestrowanymi w Superintendencji Banków (w celu finansowania hipotecznego) lub w Centrum Eksportu i Inwestycji Dominikany w celu uzyskania porad inwestycyjnych.

Podsumowując, podczas gdy Dominikana oferuje atrakcyjne możliwości w sektorze nieruchomości, inwestorzy muszą poruszać się po złożonym prawno-regulacyjnym otoczeniu, wykonać staranność w dochodzeniu oraz pozostawać czujni na zmieniające się wymogi dotyczące zgodności i dynamikę rynku.

Perspektywy na przyszłość: Prognozy na lata 2025–2030

Przyszłe perspektywy dla rynku nieruchomości w Dominikanie od 2025 do 2030 roku wydają się obiecujące, oparte na dalszym wzroście gospodarczym, silnej turystyce i wspierających inicjatywach rządowych. Sektor ma korzystać zarówno z popytu krajowego, jak i utrzymującego się zainteresowania inwestorów zagranicznych, szczególnie w dziedzinie rozwijania kurortów i mieszkań wzdłuż północnego i wschodniego wybrzeża kraju.

Według prognoz Banco Central de la República Dominicana, krajowa gospodarka ma utrzymać stabilny wzrost, a wskaźniki wzrostu PKB mają wynosić średnio około 5% rocznie do 2030 roku. Ta stabilność gospodarcza, w połączeniu z zachętami rządowymi, prawdopodobnie pobudzi dalsze inwestycje w nieruchomości, szczególnie w projekty infrastrukturalne związane z turystyką oraz mieszkania skierowane do expatów i emerytów.

Z punktu widzenia legislacyjnego, niedawne i nadchodzące reformy mają na celu zwiększenie przejrzystości i uproszczenie procesu nabywania nieruchomości. Generalna Dyrekcja Podatków Wewnętrznych (DGII) nadal egzekwuje przepisy dotyczące podatków od nieruchomości i zgodności z przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy, zapewniając, że transakcje nieruchomościami są zgodne z międzynarodowymi standardami. Ponadto Sąd Najwyższy Dominikany wspiera wysiłki na rzecz modernizacji systemów rejestracji gruntów, redukując ryzyko sporów dotyczących tytułu i przyspieszając terminy transakcji.

Kluczowe statystyki wskazują na ciągły wzrost w transakcjach nieruchomości. Banco Central odnotował 9-procentowy roczny wzrost kredytów hipotecznych w 2024 roku, z podobnymi lub wyższymi wartościami prognozowanymi na lata 2025–2030, napędzany zarówno przez lokalnych nabywców, jak i obywateli zagranicznych. Przyjazdy turystów, główny czynnik popytu na wakacyjne nieruchomości i inwestycje wynajmowe, ma przekroczyć 10 milionów rocznie do 2030 roku, zgodnie z danymi Ministerstwa Turystyki.

Wymogi dotyczące zgodności mają się w dalszym ciągu zaostrzać, z bieżącą implementacją dyrektyw dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy oraz zwiększoną należyta staranność dla zagranicznych nabywców. Rząd inwestuje także w poprawę infrastruktury, taką jak nowe autostrady i rozbudowa lotnisk, co otworzy dodatkowe obszary do rozwoju, zwłaszcza w wschodzących regionach nadmorskich.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Dominikanie ma być gotowy na silny rozwój w ciągu najbliższych pięciu lat, wspierany korzystnymi warunkami gospodarczymi, proaktywnymi reformami prawnymi oraz rosnącym popytem międzynarodowym. Inwestorzy powinni nadal zwracać uwagę na obowiązki dotyczące zgodności, ale mogą oczekiwać dynamicznego i ewoluującego środowiska do 2030 roku.

Oficjalne źródła i wskazówki: Kontakty rządowe i instytucjonalne

Dla osób i podmiotów zainteresowanych nieruchomościami w Dominikanie zasięgnięcie oficjalnych źródeł i wskazówek instytucjonalnych jest kluczowe dla zapewnienia zgodności prawnej oraz świadomego podejmowania decyzji. Rząd Dominikany ustanowił kilka agencji i platform, które zapewniają aktualne informacje, ramy regulacyjne oraz usługi wsparcia związane z nabywaniem, posiadaniem i inwestowaniem w nieruchomości.

• Generalna Dyrekcja Podatków Wewnętrznych (DGII):
  Dirección General de Impuestos Internos odpowiada za administrację i pobór podatków od nieruchomości, a także oferuje wskazówki dotyczące obowiązków podatkowych związanych z transakcjami nieruchomości. DGII dostarcza zasobów do zrozumienia wyceny nieruchomości, rocznych stawek podatkowych i procedur płatności.
• Rejestr Tytułów:
  Registro de Títulos działa w ramach Władzy Sądowej i jest odpowiedzialne za rejestrację i certyfikację tytułów gruntowych. Ta instytucja jest kluczowa dla weryfikacji własności nieruchomości, prowadzenia należytej staranności oraz zapewniania, że transakcje są prawidłowo zarejestrowane, aby zapewnić bezpieczeństwo prawne.
• Ministerstwo Turystyki:
  Ministerio de Turismo dostarcza zasobów i informacji regulacyjnych dla zagranicznych inwestorów i deweloperów, szczególnie projektów w strefach turystycznych. Oferują oficjalne wytyczne dotyczące zachęt, pozwoleń i wymogów dotyczących zgodności, istotnych dla rozwoju hoteli, kurortów i nieruchomości wakacyjnych.
• Ministerstwo Spraw Zagranicznych:
  Ministerio de Relaciones Exteriores wydaje wytyczne i wsparcie dla obywateli zagranicznych dotyczące praw własności, procedur inwestycyjnych oraz wymogów dotyczących rezydencji lub wiz związanych z posiadaniem nieruchomości.
• Superintendencja Banków:
  Superintendencia de Bancos nadzoruje instytucje finansowe zaangażowane w udzielanie kredytów hipotecznych i oferuje informacje na temat zgodności bankowej, przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy oraz wymogów dla osób nieposiadających rezydencji w celu uzyskania finansowania na zakupy nieruchomości.
• Izba Adwokacka Dominikany:
  Colegio de Abogados de la República Dominicana zapewnia katalogi licencjonowanych praktyków prawnych specjalizujących się w prawie nieruchomości, ułatwiając dostęp do profesjonalnej pomocy prawnej w zakresie transakcji, przeglądów tytułów i rozwiązywania sporów.

Te oficjalne źródła są niezbędne do poruszania się po zmieniającej się prawnej, fiskalnej i proceduralnej rzeczywistości dominikańskiego rynku nieruchomości w 2025 roku i później. Strony zachęca się do bezpośredniego kontaktu z tymi instytucjami w celu zapewnienia zgodności z wszystkimi bieżącymi regulacjami, zdobycia aktualnej dokumentacji oraz uzyskania wyspecjalizowanej pomocy dostosowanej do ich specyficznych potrzeb.

Źródła i odniesienia

• Ustawa 108-05 o Rejestracji Nieruchomości
• Banco Central de la República Dominicana
• Ministerstwo Środowiska i Zasobów Naturalnych
• Generalna Dyrekcja Imigracji
• Generalna Dyrekcja Podatków Wewnętrznych
• Prezydencja Dominikany
• Banco Central de la República Dominicana
• Oficyna Narodowa Statystyki (ONE)
• Ministerio de Relaciones Exteriores