Obsah
- Výkonný souhrn: Realitní trh Makedonie v roce 2025
- Přehled trhu: Klíčové statistiky a nedávné vývoje
- Ekonomické a demografické faktory formující poptávku
- Regionální hotspoty: Kde sledovat růst
- Právní rámec a zákony o majetku: Aktualizace 2025
- Zdanění, poplatky a dodržování předpisů: Co musí vědět kupující a investoři
- Rezidenční vs. komerční: Výkon a výhled sektoru
- Pravidla a příležitosti zahraničních investic
- Rizika, výzvy a změny v regulaci
- Budoucí výhled: Odborné projekce na léta 2025–2030
- Zdroje a odkazy
Výkonný souhrn: Realitní trh Makedonie v roce 2025
Realitní sektor Makedonie v roce 2025 odráží dynamickou krajinu formovanou probíhajícími právními reformami, stabilní poptávkou a opatrným optimismem investorů. Trh prokázal odolnost, přičemž transakce s nemovitostmi zaznamenaly mírný růst navzdory širším regionálním ekonomickým nejistotám. Řízený domácí poptávkou a zvýšeným zájmem zahraničních investorů—zejména v oblasti obytných a komerčních nemovitostí—zůstává sektor významným přínosem pro národní ekonomiku.
Právní rámec, který upravuje realitní trh, je primárně regulován Ministerstvem spravedlnosti Republiky Severní Makedonie a je formován Zákonem o vlastnictví a jiných reálných právech, jakož i Zákonem o výstavbě. Nedávné legislativní iniciativy se zaměřily na zjednodušení procesů registrace nemovitostí prostřednictvím digitalizace katastrálních registrů a zjednodušení postupů pro získání stavebních povolení. Tyto reformy, které dohlíží Agentura pro katastr nemovitostí, zlepšily transparentnost a zkrátily dobu zpracování, čímž podpořily legální transakce a dodržování standardů EU.
Co se týče dodržování předpisů, nákupy nemovitostí cizincem zůstávají předmětem recipročních požadavků a všechny transakce musí dodržovat předpisy proti praní špinavých peněz (AML) vynucované Finančním analytickým úřadem. Vymáhání zónových a urbanistických regulací spravují místní samosprávy pod dohledem Ministerstva životního prostředí a fyzického plánování. Tyto orgány nadále posilují monitorovací mechanismy, aby omezily nelegální výstavbu a zajistily ekologicky udržitelný rozvoj.
Statistické údaje z Státní statistické úřadu Republiky Severní Makedonie ukazují, že v roce 2024 vzrostl počet vydaných stavebních povolení o 8 % ve srovnání s předchozím rokem, zatímco průměrný cenový index obytných jednotek v Skopje—hlavním a primárním realitním centru—vzrostl přibližně o 6 %. Objem přímých zahraničních investic do nemovitostí také stabilně rostl, podporovaný vládními pobídkami pro vývoj průmyslových a technologických parků.
Pohled do budoucna na rok 2025 a dále ukazuje, že výhled pro realitní sektor Makedonie je opatrně pozitivní. Pokračující sladění s regulativními rámci EU, digitální transformace záznamů o nemovitostech a investice do infrastruktury by měly posílit stabilitu trhu a přitáhnout další investice. Výzvy přetrvávají, včetně řešení neformální výstavby a zajištění dostupné nabídky bydlení. Očekává se, že tvůrci politiky a zainteresované strany v oboru se budou prioritně soustředit na transparentnost, dodržování a modernizaci, aby udržely růst a podpořily důvěru investorů v nadcházejících letech.
Přehled trhu: Klíčové statistiky a nedávné vývoje
Realitní sektor v Republice Severní Makedonie vykazuje značnou odolnost a postupný růst k roku 2025, navzdory regionálním nejistotám a vnitřním ekonomickým reformám. Podle Státního statistického úřadu Republiky Severní Makedonie objem transakcí s nemovitostmi, včetně prodeje obytných, komerčních a pozemkových ploch, vzrostl přibližně o 7 % v roce 2024 ve srovnání s předchozím rokem. Tento růst je primárně poháněn rostoucí poptávkou v Skopje a dalších významných městských centrech, kde pokračují procesy urbanizace a přípravy infrastrukturních projektů.
Průměrná cena za čtvereční metr nově postavených bytů v Skopje na konci roku 2024 dosáhla 1 350 EUR, což představuje meziroční nárůst o 5 %. V regionálních centrech jako Bitola a Ohrid ceny také mírně vzrostly, i když pomalejším tempem, přičemž průměrné ceny se pohybovaly mezi 900 a 1 100 EUR za čtvereční metr. Trh s pronájmy se také posílil a odpovídá jak domácí migraci, tak zájmu expatriotů, přičemž míra nezaměstnanosti moderních kancelářských a maloobchodních prostor zůstává v celonárodním průměru pod 7 %.
Legislativní vývoje nadále formují landscape trhu. Novely Zákona o katastru nemovitostí, které byly schváleny na konci roku 2023, zjednodušily procesy registrace nemovitostí, přičemž podle Agentury pro katastr nemovitostí se průměrná doba registrace zkrátila na méně než 10 pracovních dnů. Kromě toho Ministerstvo dopravy a komunikací oznámilo plány na další digitalizaci aspektů správy pozemků a vydávání povolení, s cílem zvýšit transparentnost a urychlit schvalovací procesy projektů v roce 2025 a dále (Ministerstvo dopravy a komunikací).
Přímé zahraniční investice (FDI) do nemovitostí zůstávají silné, přičemž Agentura pro zahraniční investice a exportní podporu Republiky Severní Makedonie uvádí, že nemovitosti a výstavba představovaly více než 16 % celkového přílivu FDI v roce 2024. Vláda stále incentivní investice prostřednictvím daňových úlev a iniciativ urbanistického rozvoje, zejména v rámci průmyslových a technologických zón.
S ohledem na rok 2025 a několik dalších let je výhled opatrně optimistický. Probíhající upgrady infrastruktury, právní reformy a stabilní makroekonomické prostředí poskytují základ pro pokračující růst. Přesto výzvy přetrvávají, včetně potřeby další digitalizace záznamů o nemovitostech a většího sladění s regulativními standardy EU, jak bylo vymezeno Sekretariátem pro evropské záležitosti. Účastníci trhu by měli pečlivě sledovat vyvíjející se požadavky na dodržování předpisů, zejména ve vztahu k předpisům proti praní špinavých peněz a přeshraničním transakcím.
Ekonomické a demografické faktory formující poptávku
Realitní sektor Makedonie v roce 2025 je ovlivněn vyvíjejícími se ekonomickými a demografickými dynamikami, s širokými důsledky pro poptávku napříč rezidenčními, komerčními a průmyslovými sektory. Očekává se, že HDP země v příštích letech mírně poroste, podporován stabilními makroekonomickými politikami a zvýšenými přímými zahraničními investicemi, zejména v oblasti výstavby a infrastruktury. Podle Národní banky Republiky Severní Makedonie se očekává, že inflace zůstane v rámci cílového pásma centrální banky, což podpoří mírné úvěrové aktivity a výdaje domácností—klíčové faktory transakcí s nemovitostmi.
Demograficky Makedonie čelí dvojí výzvě postupně klesající a stárnoucí populace, zmírněné vnitřními migračními trendy a návratem investorů z diaspory. Státní statistický úřad uvádí, že, zatímco celková populace se za poslední desetiletí mírně snížila, městská centra jako Skopje, Bitola a Tetovo nadále přitahují obyvatele hledající pracovní a vzdělávací příležitosti. Tento trend urbanizace udržuje poptávku po novém bydlení, zejména v případě vícepodlažních a smíšených projektů využití, stejně jako zvyšující se potřebu maloobchodních a kancelářských prostor v metropolitních oblastech.
Dostupnost bydlení zůstává obavou, zejména mezi mladými domácnostmi. Vládní iniciativy—jako jsou dotované úvěry na bydlení a programy usnadňující vlastnictví prvního bydlení—se očekává, že budou pokračovat i v roce 2025, s cílem stimulovat poptávku mezi tímto demografickým segmentem. Ministerstvo financí naznačilo pokračující podporu těmto opatřením jako součást širších snah o posílení sociální stability a ekonomické odolnosti.
Na komerční straně roste poptávka po logistice a průmyslových prostorách, což odráží strategickou polohu Makedonie jako regionálního tranzitního uzlu a expanze volných ekonomických zón. Jak uvedla Agentura pro zahraniční investice a exportní podporu, nové investice do výrobních a exportních odvětví by měly zvýšit potřebu skladovací a lehké průmyslové nemovitosti, zejména podél klíčových dopravních koridorů.
Do budoucna se interakce mezi mírným ekonomickým růstem, cílenými vládními intervencemi a probíhajícími demografickými změnami pravděpodobně udrží poptávku po nemovitostech v městských oblastech stabilní, s pokračujícími tlaky na dostupnost a postupným rozšiřováním investiční základny, která zahrnuje jak domácí, tak vracející se investory z diaspory. Tyto faktory, spolu s vylepšeními infrastruktury a perspektivami členství v EU, budou formovat realitní krajinu Makedonie až do roku 2025 a dále.
Regionální hotspoty: Kde sledovat růst
V roce 2025 je trh nemovitostí v Makedonii charakterizován dynamickými regionálními hotspoty, poháněnými legislativními reformami, rozvojem infrastruktury a zvýšeným přeshraničním investováním. Klíčová městská centra jako Skopje, Ohrid a Bitola nadále přitahují většinu kapitálu v oblasti nemovitostí, ale nově vznikající obce a suburbaní oblasti získávají na viditelnosti, zejména s novými vládními pobídkami a infrastrukturními projekty.
Nedávné novely Zákona o katastru nemovitostí a Zákona o výstavbě zjednodušily procesy registrace nemovitostí a vydávání stavebních povolení, s cílem zvýšit právní jistotu a transparentnost transakcí. Zavedení digitalizovaných katastrálních registrů ze strany Agentury pro katastr nemovitostí zkrátilo dobu zpracování a zlepšilo přístup k údajům o nemovitostech jak pro domácí, tak pro zahraniční investory. Mezitím nejnovější požadavky na dodržování předpisů uvedené Ministerstvem financí posilují kontroly proti praní špinavých peněz a oznamovací povinnosti, čímž je nemovitostní trh Makedonie sladěn se standardy EU.
Statisticky vzrostl počet transakcí s nemovitostmi v roce 2024 o 7,2 % ve srovnání s předchozím rokem, podle Státního statistického úřadu. Ceny rezidenčních nemovitostí ve středových obvodech Skopje vzrostly v uplynulém roce o 9 %, což odráží silnou poptávku, zatímco pláže kolem Ohridu zaznamenaly průměrné cenové nárůsty o 6 %, poháněné jak turismem, tak nákupy druhých domů. Průmyslové a logistické nemovitosti podél panevropského koridoru VIII také zažívají zvýšenou aktivitu, když vláda prioritizuje upgrady infrastruktury a konektivitu.
Pro rok 2025 a dále se očekává, že růst bude největší v:
- Městská oblast Skopje: Pokračující urbanizace, expanze infrastruktury (zejména nový obchvat a projekty veřejné dopravy) a rostoucí poptávka po kancelářských prostorách.
- Ohrid a Jihozápadní pobřeží: Rozšíření turistické infrastruktury a nová pravidla podporující udržitelný rozvoj by měly posílit pohostinství a rezidenční sektory.
- Východní Makedonie: Nově vznikající logistické uzly a průmyslové parky, incentivované vládními daňovými úlevami a blízkostí k přeshraničním obchodním trasám.
Investoři a developeři jsou vyzváni, aby pečlivě sledovali aktualizace od Ministerstva hospodářství a místních samospráv týkající se nadcházejících změn v územním plánování a investičních pobídek. Dodržování vyvíjejících se právních rámců, zejména pokud jde o zahraniční vlastnictví a environmentální standardy, zůstává klíčové pro udržitelný růst realitního sektoru Makedonie do roku 2025 a v následujících letech.
Právní rámec a zákony o majetku: Aktualizace 2025
Právní rámec upravující realitní trh v Republice Severní Makedonie stále pokračuje ve vývoji v reakci na domácí ekonomický rozvoj, úsilí o regionální integraci a sladění se standardy Evropské unie (EU). K roku 2025 zůstává primárním legislativním aktem Zákon o vlastnictví a jiných reálných právech („Закон за сопственост и други стварни права“), naposledy novelizovaný v roce 2024. Tento základní zákon reguluje akvizici majetku, registraci, transakční modality a zřízení reálných práv jak pro domácí, tak pro zahraniční osoby.
Významné změny v roce 2024 zavedly zjednodušené procesy registrace nemovitostí, s cílem dále snížit administrativní zátěž a doby transakce. Agentura pro katastr nemovitostí (AREC) zlepšila digitální služby pro elektronické podání a sledování záznamů o majetku. Na začátku roku 2025 se průměrné období registrace pro převody nemovitostí snížilo na méně než 3 pracovní dny, což odráží pokračující snahu země o větší efektivitu a transparentnost.
Zahraniční vlastnictví zůstává klíčovou oblastí dodržování předpisů. Podle současného zákona mohou občané EU a právnické osoby registrované v členských státech EU acquire nemovitosti za podmínek rovnocenných makedonským občanům, s výjimkou zemědělské půdy, jejíž nabývání zůstává omezené. Ne-EU cizinci musí obecně získat schválení vlády pro nákupy nemovitostí, s výjimkami uvedenými v bilaterálních dohodách. Ministerstvo spravedlnosti nadále aktualizuje pokyny, aby vyhovovalo jednáním o přistoupení k EU a další liberalizace se očekává, pokud členství postoupí.
Předpisy proti praní špinavých peněz (AML) a povinnosti dodržování se v roce 2025 zpřísnily v souladu s doporučeními Finanční akční skupiny a národní legislativou. Realitní agenti a notáři jsou povinni provádět zvýšenou due diligence pro transakce s vysokou hodnotou, s oznamovacími povinnostmi koordinovanými prostřednictvím Finančního analytického úřadu. Nedodržení může vést k značným pokutám a neplatnosti transakce.
V roce 2024 překročil celkový počet registrovaných transakcí s nemovitostmi 80 000, což bylo způsobeno stabilní poptávkou ve městských centrech jako Skopje, Bitola a Ohrid. Ceny rezidenčních nemovitostí nadále mírně rostly, zatímco komerční nemovitosti zůstávají atraktivní pro zahraniční investory. Indikátory podnikání Světové banky za rok 2025 řadí Severní Makedonii mezi nejlepší regionální výkonné subjekty z hlediska efektivity registrace nemovitostí (Agentura pro katastr nemovitostí).
S ohledem do budoucna se očekává, že další harmonizace s právem EU, pokračující digitalizace a zkvalitnění standardů dodržování předpisů budou i nadále formovat realitní krajinu Makedonie až do roku 2027. Účastníci trhu by měli sledovat legislativní aktualizace a zajistit důsledné dodržování vyvíjejících se požadavků na dodržování předpisů, aby zmírnili právní a transakční rizika.
Zdanění, poplatky a dodržování předpisů: Co musí vědět kupující a investoři
Zdanění a dodržování předpisů pro transakce s nemovitostmi v Makedonii se řídí kombinací národní legislativy, městských praktik a vyvíjejících se standardů integrace do EU. Kupující a investoři v roce 2025 musí mít na paměti několik klíčových daní, poplatků a probíhajících požadavků na dodržování předpisů, které jsou spojeny s akvizicí a vlastnictvím nemovitosti.
- Daň z převodu nemovitostí: Převod nemovitosti v Makedonii podléhá dani z převodu nemovitosti. U většiny transakcí je sazba 2 % až 4 % z tržní hodnoty nemovitosti, jak ji stanovily obecní úřady. Odpovědnost za placení této daně zpravidla nese kupující a musí být uhrazena před tím, než může být nemovitost registrována na jméno nového vlastníka. Přesná sazba se může lišit podle obce a typu nemovitosti (Ministerstvo financí Republiky Severní Makedonie).
- Daň z přidané hodnoty (DPH): Nové výstavby a první převody nových budov mohou být zatíženy DPH za standardní sazbu 18 %. Nicméně, prodej existujících nemovitostí je od DPH osvobozen. Investoři v nových projektech by měli během provádění due diligence potvrdit aplikovatelnost DPH (Úřad veřejných příjmů).
- Notářské a registrační poplatky: Notarizace kupní smlouvy je povinná a poplatky se regulují na základě stupnice, která závisí na hodnotě transakce. Kromě toho je povinná registrace vlastnictví v Katastru nemovitostí—oficiálním pozemkovém registru—s typickými poplatky v rozmezí od 50 do 200 EUR v závislosti na velikosti transakce (Agentura pro katastr nemovitostí).
- Dodržování předpisů a due diligence: Kupující musí zajistit, že nemovitost není zatížena žádnými závazky, porušením územního plánu nebo nevyřešenými nároky na restituci. Právní due diligence je doporučena pro ověření vlastnického práva k nemovitosti, povolení a souladu s místními územními plánovacími předpisy. Nerezidenti mají povoleno nakupovat nemovitosti, s některými omezeními na zemědělskou půdu (Ministerstvo spravedlnosti).
- Průběžné daně: Roční daň z nemovitosti vybírají obce, vypočítávaná na základě tržní hodnoty a polohy nemovitosti. Sazby se obvykle pohybují mezi 0,10 % a 0,20 % (Ministerstvo financí Republiky Severní Makedonie).
Do budoucna se očekává, že směrnice Severní Makedonie k přístupu do EU podnítí další modernizaci regulací v oblasti nemovitostí, digitalizaci pozemkových registrů a sladění standardů dodržování předpisů s širšími evropskými praktikami. Investoři by měli sledovat aktualizace daňových sazeb a registračních postupů v následujících letech, stejně jako možné pobídky pro přímé zahraniční investice a vylepšení právní jistoty.
Rezidenční vs. komerční: Výkon a výhled sektoru
Trh s nemovitostmi v Makedonii i nadále vykazuje odlišné trajektorie mezi rezidenčním a komerčním sektorem, když země vstupuje do roku 2025. Rezidenční nemovitosti si udržely robustní poptávku, poháněnou zlepšujícími se příjmy domácností, demografickými změnami a neustálým zájmem o vlastnictví bydlení. Podle údajů zveřejněných Státním statistickým úřadem Republiky Severní Makedonie vzrostl počet stavebních povolení vydaných pro rezidenční výstavbu meziročně v letech 2023 a 2024, přičemž bytové jednotky v městských centrech, zejména v Skopje, zůstávají středem nového rozvoje.
Ceny rezidenčních prodejů vykazují mírný, ale stabilní růst, přičemž Národní bankа Republiky Severní Makedonie hlásí roční nárůst cen rezidenčních nemovitostí o přibližně 6 % během roku 2023. Úvěrování na hypotéky rovněž vzrostlo, usnadněné stabilní měnovou politikou a nízkými úrokovými sazbami, ačkoli regulátoři naznačili opatrnost vůči přehřátí a nadále vyžadují obezřetné požadavky na poměr úvěru k hodnotě.
Na druhé straně sektor komerčních nemovitostí—který zahrnuje kancelářské prostory, maloobchodní jednotky a průmyslové nemovitosti—zažil nerovnoměrný výkon. Přetrvávající dopady globální ekonomické nejistoty a měnící se pracovní vzory vedly k utlumené aktivitě při pronájmu kanceláří, přičemž míra nezaměstnanosti v obchodních čtvrtích Skopje zůstává zvýšená. Maloobchodní nemovitosti, zejména na špičkových lokalitách, vykazují odolnost, podporované pokračující expanzí mezinárodních a domácích maloobchodních řetězců, zatímco segment logistiky a skladování těží z růstu e-commerce a regionálních obchodních toků.
Z právního a compliance hlediska se regulační rámec pro vlastnictví nemovitostí a transakce řídí Zákonem o vlastnictví a jiných reálných právech, jehož registraci spravuje Agentura pro katastr nemovitostí. Novely v posledních letech se snažily zrychlit postupy a zvýšit transparentnost při registraci vlastnických práv, usnadňující proces jak pro domácí, tak pro zahraniční investory. Cizinci mohou přímo nabývat majetek podléhající reciprocitě a určitým omezením, zatímco všechny transakce podléhají kontrolám proti praní špinavých peněz, jak stanovuje Financial Intelligence Office.
- Výhled rezidenčního trhu: Pokračující poptávka a mírný růst cen, se stabilním regulačním prostředím.
- Výhled komerčního trhu: Opatrný optimismus pro maloobchod a logistiku, pomalejší zotavení v kancelářském prostoru, s adaptivními leasingovými modely.
- Dodržování předpisů: Pokračující modernizace registrace nemovitostí a posílená vynucení proti praní špinavých peněz.
S výhledem na rok 2025 a dál se očekává, že makedonský realitní trh bude odrážet širší regionální trendy: rezidenční zůstává primární investiční cestou, zatímco komerční sektory se adaptují na měnící se ekonomické a technologické prostředí.
Pravidla a příležitosti zahraničních investic
Zahraniční investice do nemovitostí v Republice Severní Makedonie jsou formovány právním rámcem, který si klade za cíl povzbudit mezinárodní kapitál při ochraně národních zájmů. K roku 2025 mohou zahraniční jednotlivci a subjekty získávat nemovitosti za specifických podmínek, přičemž existují poznatelná rozlišení mezi vlastnictvím rezidenčních a zemědělských pozemků. Nerezidenti jsou obecně oprávněni nakupovat byty, domy a obchodní prostory, pokud existuje reciprocita mezi Severní Makedonií a zemí původu cizince. Nicméně přímé vlastnictví zemědělské půdy zahraničními osobami je omezeno, kromě případu, kdy vlastnická společnost je registrována na místní úrovni, v souladu se Zákonem o vlastnictví a jiných reálných právech (Ministerstvo spravedlnosti Severní Makedonie).
Nedávné legislativní aktualizace zjednodušily postupy pro zahraniční realitní transakce. Od roku 2024 byl registrační proces v Katastru nemovitostí digitalizován, což zkrátilo doby zpracování a zlepšilo transparentnost (Agentura pro katastr nemovitostí). Zahraniční investoři stále musí dodržovat předpisy proti praní špinavých peněz (AML) a financování terorismu (CTF), které vyžadují důkladnou due diligence ze strany notářů a bank zapojených do transakce (Finanční analytický úřad Severní Makedonie).
Statisticky přímé zahraniční investice (FDI) do makedonských nemovitostí vykazují resilienci. V roce 2024 bylo přibližně 12 % všech transakcí s nemovitostmi v Skopje—hlavním městě Makedonie—spojeno se zahraničními kupci, zejména z EU, Turecka a diaspory. Komerční nemovitosti a smíšené projekty využití zaznamenaly zvýšený zájem, zejména v sektorech logistiky, pohostinství a maloobchodu. Ceny rezidenčních nemovitostí v Skopje vzrostly v roce 2024 o odhadovaných 8 % oproti předchozímu roku, přičemž pro rok 2025 se očekává další mírný růst (Národní banka Republiky Severní Makedonie).
Vláda nadále podporuje zahraniční investice prostřednictvím daňových pobídek, zjednodušených povolovacích postupů a příležitostí veřejně-soukromého partnerství v rámci velkých městských projektů. Zejména několik technologických a logických parkových projektů je zpřístupněno zahraničnímu kapitálu, podporované investičními dohodami a dlouhodobými nájemními smlouvami na pozemky (Agentura pro zahraniční investice a exportní podporu).
- Klíčové požadavky na dodržování předpisů: Potvrzení reciprocity, AML/CTF kontroly, založení místní společnosti pro určité typy pozemků a registrace v Katastru nemovitostí.
- Výhled: Očekává se postupná liberalizace, zejména pokud vyjednávání o přistoupení k EU pokročí, což by mohlo usnadnit omezení pro občany EU a dále podpořit FDI do nemovitostí v období 2025–2027.
Rizika, výzvy a změny v regulaci
Realitní sektor v Severní Makedonii čelí dynamickému prostředí rizik, výzev a regulačních změn, jak se země posouvá vpřed k roku 2025 a dále. Klíčové oblasti obav se točí kolem dodržování právních předpisů, registrace nemovitostí, zahraničních investic a sladění místních regulací se standardy Evropské unie.
Jedním z hlavních rizik se týká jasnosti a vynucení vlastnických práv. I když digitalizace katastru pozemků Agenturou pro katastr nemovitostí zlepšila transparentnost transakcí, zpoždění a spory o vlastnických právech nadále zůstávají problémem, zejména u zděděné nebo zemědělské půdy. Kupující a investoři musí provádět důkladnou due diligence, aby se vyhnuli závazkům a zajistili čistý převod vlastnictví.
Regulace týkající se zahraničního vlastnictví jsou dalšími vyvíjejícími se oblastmi. Ačkoli zákon v Severní Makedonii umožňuje cizincům nakupovat nemovitosti, akvizice zemědělské půdy zůstávají omezené, s výjimkami v některých případech, jako je dědictví nebo kde existují reciprocitní dohody. Vláda i nadále upravuje tyto pravidla v souladu s mezinárodními investičními cíli, ale nejistota a zpoždění v procedurách mohou bránit přeshraničním transakcím (Vláda Republiky Severní Makedonie).
Dodržování předpisů proti praní špinavých peněz (AML) se v transakcích s nemovitostmi stále zpřísňuje. Finanční analytický úřad monitoruje obchody s podezřelou činností, a jak realitní agenti, tak notáři podléhají zvýšeným oznamovacím povinnostem. Nedodržení může mít za následek významné sankce, a účastníci trhu jsou doporučováni, aby udržovali pevné protokoly pro identifikaci klientů a monitorování transakcí.
Novou výzvou je sladění národních zákonů s acquis EU, jak Severní Makedonie postoupila ve svém procesu přístupových jednání. Ministerstvo spravedlnosti dohlíželo na novely v zákonech o majetku a výstavbě, včetně přísnějších povolení a zvýšené environmentální shody pro nové projekty. Tyto změny, i když nezbytné pro harmonizaci, mohou zavést další administrativní zátěž a prodloužit časové osy projektů.
Podle Státního statistického úřadu ceny nemovitostí ve velkých městech zaznamenaly mírné zvýšení v letech 2023–2024, s očekávanou stabilizací pro rok 2025. Nicméně inflační tlaky, fluktuující úrokové sazby a pokračující přizpůsobování se regulačním reformám přispívají k nepředvídatelnosti trhu. Developeři a investoři by měli být obezřetní vůči potenciálním rizikům vyplývajícím z ekonomické volatility a regionálních geopolitických napětí.
S výhledem do budoucna se očekává, že realitní sektor v Severní Makedonii bude těžit z pokračující modernizace zákonů, zlepšení digitální infrastruktury a rostoucího zahraničního zájmu. Nicméně účastníci trhu by měli zůstat obezřetní v oblasti dodržování předpisů, integrity dokumentace a včasného přizpůsobení se legislativním posunům, aby zmírnili rizika a využili vyvstávající příležitosti.
Budoucí výhled: Odborné projekce na léta 2025–2030
Realitní sektor v Republice Severní Makedonie očekává významnou transformaci v období mezi lety 2025 a 2030, formovanou regulačními reformami, makroekonomickými trendy a probíhajícími zahraničními investicemi. Podle nedávných analýz Ministerstva financí Severní Makedonie se očekává, že země udrží mírný růst HDP, což by mělo mít stabilizační efekt na hodnoty nemovitostí a rozvojové aktivity. Nepřetržité úsilí vlády o harmonizaci legislativy v oblasti nemovitostí se standardy Evropské unie—zejména pokud jde o transparentnost, digitalizaci záznamů o nemovitostech a zjednodušené transakční procesy—by mělo posílit důvěru investorů a efektivitu trhu.
Klíčové legislativní změny v posledních letech zahrnují novely Zákona o katastru nemovitostí a Zákona o výstavbě, které mají za cíl urychlit procesy registrace a objasnit vlastnická práva. Tyto reformy, které vedla Agentura pro katastr nemovitostí, by měly pokračovat i v letech 2025–2030, s plánovanou další digitalizací a integrací s jinými veřejnými registry. To by mělo pomoci snížit byrokratické zpoždění a minimalizovat spory o nemovitosti, což je dlouhodobá obava pro domácí a mezinárodní kupce.
Dodržování předpisů proti praní špinavých peněz (AML) a proti financování terorismu (CTF) se také zpřísňuje. Finanční analytický úřad zavedl více přísné požadavky na due diligence pro transakce s nemovitostmi, v souladu s doporučeními Finanční akční skupiny (FATF). To pravděpodobně zvýší náklady a složitost transakcí s nemovitostmi vysoké hodnoty, avšak cílem je sladit trh Severní Makedonie s mezinárodními normami a přitáhnout renomované investory.
Statisticky vykazují ceny rezidenčních nemovitostí v Skopje a dalších městských centrech stabilní růst v uplynulých pěti letech, přičemž Národní banka Republiky Severní Makedonie uvádí průměrný roční nárůst o 5–7 % ve velkých městech. Vydané stavební povolení rovněž rostou, což naznačuje trvalou poptávku po rezidenčních i komerčních prostorech. Odborníci však předpovídají postupné zadržování růstu cen po roce 2025, neboť na trh vstoupí nové nabídky a úrokové sazby na hypotéky se stabilizují po nedávné globální volatilitě.
S výhledem do budoucna je výhled pro období 2025–2030 opatrně optimistický. Očekává se, že realitní developeři a institucionální investoři se zaměří na projekty smíšeného využití, energeticky efektivní budovy a iniciativy obnovy měst, zejména jak municipalita spustí nové územní plány a pobídky. Celkově se předpokládá, že trh nemovitostí v Severní Makedonii se vyvine směrem k větší profesionalizaci, dodržování a odolnosti, s solidním právním základem podporujícím udržitelný růst.
Zdroje a odkazy
- Finanční analytický úřad
- Ministerstvo životního prostředí a fyzického plánování
- Státní statistický úřad Republiky Severní Makedonie
- Ministerstvo dopravy a komunikací
- Národní banka Republiky Severní Makedonie
- Ministerstvo financí
- Ministerstvo financí
- Ministerstvo spravedlnosti
- Národní banka Republiky Severní Makedonie
- (Vláda republiky Severní Makedonie)
