Table des Matières
- Résumé Exécutif : Principales Conclusions pour 2025–2030
- Aperçu Actuel du Marché : Tendances et Statistiques
- Villes Principales et Types de Propriétés Commerciales aux Comores
- Zones d’Investissement : Où les Opportunités Émergent
- Cadre Juridique et Réglementaire (Sources : economie.gouv.km, domaineministere.gouv.km)
- Fiscalité et Conformité pour les Investisseurs Étrangers et Locaux (Sources : douanes.gouv.km, finances.gouv.km)
- Moteurs Clés : Infrastructure, Tourisme et Politiques Économiques
- Risques, Défis et Obstacles à l’Entrée
- Transactions Notables et Études de Cas (Sources : chambrecommerce-comores.com)
- Perspectives Futures : Projections et Recommandations Stratégiques pour 2025–2030
- Sources et Références
Résumé Exécutif : Principales Conclusions pour 2025–2030
Le secteur de l’immobilier commercial aux Comores est caractérisé par un développement progressif, principalement conduit par des initiatives gouvernementales axées sur la diversification économique et l’amélioration des infrastructures. À l’horizon 2025, le secteur demeure relativement embryonnaire, la plupart des activités étant concentrées dans la capitale Moroni et certains centres urbains. Le gouvernement a récemment souligné son engagement à attirer les investissements étrangers et à améliorer le cadre réglementaire pour promouvoir une croissance immobilière durable.
- Développements Juridiques et Réglementaires : Le cadre juridique régissant l’immobilier commercial est ancré par le Code Civil comorien et des lois spécifiques relatives à l’enregistrement des propriétés et aux droits fonciers. Le gouvernement a entrepris d’optimiser le processus d’enregistrement des propriétés, visant à réduire les délais et à accroître la transparence. La propriété étrangère est autorisée avec l’approbation du gouvernement, bien que la terre reste techniquement détenue par l’État, nécessitant des baux pour les entreprises commerciales. Les réformes en cours dans le cadre de l’agenda de modernisation économique du Gouvernement de l’Union des Comores devraient encore clarifier et améliorer les exigences de conformité jusqu’en 2030.
- Statistiques Clés : Les transactions immobilières commerciales restent limitées en volume, avec des bureaux et des espaces de détail représentant la majorité des développements. Selon des données récentes de l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques et Démographiques (INSEED), la part de la construction dans le PIB est d’environ 5%, tandis que le secteur immobilier formel reste sous-développé par rapport aux pairs régionaux. La croissance de la population urbaine — projetée à plus de 2 % par an — suggère une demande croissante pour des propriétés commerciales, en particulier dans le commerce de détail et l’hospitalité.
- Conformité et Risque : Les investisseurs font face à des obligations de conformité relatives à la lutte contre le blanchiment d’argent, à la zonage et à l’impact environnemental. L’Assemblée de l’Union des Comores met périodiquement à jour la législation pertinente pour s’aligner sur les standards internationaux, avec un accent particulier sur la transparence et la lutte contre la corruption. Les risques de conformité persistent en raison de goulets d’étranglement administratifs et de l’évolution des réglementations locales, mais les efforts de numérisation en cours devraient améliorer l’efficacité réglementaire d’ici 2030.
- Perspectives 2025–2030 : Les perspectives pour le secteur immobilier commercial des Comores sont prudemment optimistes. Les projets d’infrastructure — y compris les mises à niveau portuaires et les programmes de renouvellement urbain — devraient stimuler la demande de propriétés commerciales. L’accent mis par le gouvernement sur le tourisme et les services financiers comme moteurs de croissance devrait susciter d’autres investissements dans des actifs immobiliers connexes. Néanmoins, des défis structurels tels que l’accès limité au financement, les complexités des droits fonciers et l’inertie bureaucratique pourraient tempérer une expansion rapide. La continuité des politiques et des améliorations réglementaires soutenues seront essentielles pour libérer le potentiel du secteur au cours des cinq prochaines années.
Aperçu Actuel du Marché : Tendances et Statistiques
Le secteur de l’immobilier commercial aux Comores reste embryonnaire mais montre une évolution progressive alors que le pays cherche à diversifier son économie et à attirer davantage d’investissements. Historiquement, le secteur a été contraint par une participation étrangère limitée, des investissements domestiques à petite échelle et des défis infrastructurels. Cependant, ces dernières années ont vu un nouvel accent gouvernemental sur l’amélioration du climat d’investissement et de l’infrastructure urbaine, en particulier à Moroni, la capitale, et dans les principales villes portuaires.
Selon l’Agence de Promotion des Investissements des Comores (ANPI), les transactions immobilières commerciales en 2024 ont enregistré une modeste augmentation, avec des segments de détail et d’hospitalité en tête de la croissance. La Vision 2030 du gouvernement et ses programmes associés ont priorisé la modernisation des hubs logistiques, des hôtels et des centres commerciaux, avec de nouveaux projets émergents autour du port de Moroni et de l’aéroport international. Cela devrait stimuler davantage la demande d’espaces commerciaux jusqu’en 2025 et au-delà.
Les statistiques officielles sur les transactions immobilières commerciales restent limitées, mais le ministère des Finances a rapporté que l’investissement dans la construction non résidentielle a augmenté d’environ 2,5 % en 2023, avec une tendance similaire prévue pour 2025. Les moteurs clés comprennent les améliorations d’infrastructure soutenues par le gouvernement, l’augmentation de l’activité dans le tourisme et la formalisation progressive des secteurs du commerce (Ministère des Finances, du Budget et du Secteur Bancaire).
La propriété foncière étrangère demeure fortement restreinte par la loi comorienne, le Ministère de la Justice affirmant que seuls les citoyens et certaines entités locales enregistrées peuvent acquérir des propriétés. Des baux sont disponibles pour les étrangers à des fins commerciales, ne dépassant généralement pas 99 ans. Tous les transferts de biens commerciaux doivent être officiellement enregistrés, et la conformité avec les réglementations de planification urbaine et de zonage est appliquée par le Conseil Municipal de Moroni et les autorités régionales.
Les exigences de conformité pour les transactions immobilières commerciales se sont resserrées, avec un enregistrement notarial, une attestation fiscale et une diligence raisonnable relative à la lutte contre le blanchiment d’argent désormais strictement requises. La Direction Générale des Impôts supervise les taxes de transfert et les évaluations périodiques des propriétés.
En regardant vers 2025 et les années suivantes, les perspectives pour l’immobilier commercial aux Comores sont prudemment optimistes. Bien que le secteur reste contraint par l’échelle et les obstacles réglementaires, les projets d’infrastructure en cours et les réformes politiques devraient stimuler une croissance progressive. L’engagement continu du gouvernement avec des organismes régionaux et des donateurs internationaux signale une amélioration supplémentaire du climat d’investissement, ce qui pourrait accroître à la fois le volume et la sophistication des offres d’immobilier commercial dans les années à venir.
Villes Principales et Types de Propriétés Commerciales aux Comores
Le paysage immobilier commercial des Comores est principalement façonné par les trois îles principales de l’archipel : Grande Comore (Ngazidja), Anjouan (Ndzuwani) et Mohéli (Mwali). La ville capitale, Moroni, située sur Grande Comore, sert de centre économique et administratif, hébergeant la majorité des activités immobilières commerciales du pays. Les principaux types de propriétés commerciales dans les grandes villes incluent des espaces de bureaux, des locaux commerciaux, des propriétés hôtelières, et des installations industrielles limitées.
- Moroni (Grande Comore) : En tant que siège du gouvernement et principal port, Moroni concentre les secteurs bancaire, de télécommunications et de commerce du pays. L’immobilier commercial ici tourne autour de bâtiments de bureaux pour les agences gouvernementales et les institutions financières, des points de vente au détail, des hôtels et des installations logistiques connectées au port. La présence d’organisations internationales et d’ambassades stimule également la demande pour des biens immobiliers de bureaux et d’hospitalité.
- Mutsamudu (Anjouan) : Mutsamudu est la deuxième plus grande ville et le principal port de l’île. Son marché immobilier commercial est principalement orienté autour de la logistique liée au port, du commerce de gros local et des petits centres commerciaux. Les espaces industriels et d’entreposage sont limités mais se développent progressivement en raison du commerce inter-îles croissant.
- Fomboni (Mohéli) : La plus petite des capitales insulaires, les propriétés commerciales de Fomboni sont modestes, comprenant principalement des établissements hôteliers, des marchés et des bureaux administratifs. Le marché immobilier de la ville devrait se développer progressivement, stimulé par des incitations gouvernementales pour le tourisme et le commerce à petite échelle.
Juridiquement, toutes les terres aux Comores appartiennent à l’État ; les droits privés découlent de baux à long terme ou de « concessions » tels qu’établis par le Code Foncier (Ministère des Finances, du Budget et du Secteur Bancaire). La propriété foncière étrangère est restreinte, les non-citoyens pouvant accéder à l’immobilier commercial uniquement sous des arrangements de bail spécifiques et sous réserve de l’approbation des ministères concernés. La conformité aux réglementations de zonage et de construction est sous la supervision des autorités municipales et du Ministère de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme (Ministère de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme).
Bien que les statistiques complètes et à jour soient limitées, des données récentes du gouvernement indiquent une augmentation progressive des développements immobiliers commerciaux, en particulier à Moroni, propulsée par des projets d’infrastructure publique et des investissements dans le secteur du tourisme (Gouvernement de l’Union des Comores). Cependant, le secteur reste contraint par un manque de normes d’évaluation formelles, un accès limité au crédit et des réformes réglementaires en cours. Dans les prochaines années, une croissance dans l’hospitalité et le commerce de détail est attendue, surtout alors que le gouvernement vise une augmentation des investissements internationaux et une facilitation du commerce, avec un regard prudent en raison des incertitudes macroéconomiques et politiques.
Zones d’Investissement : Où les Opportunités Émergent
Le secteur immobilier commercial aux Comores attire progressivement l’attention en tant que zone d’investissement émergente dans la région de l’océan Indien. En 2025 et dans les années à venir, plusieurs facteurs convergent pour créer de nouvelles opportunités, notamment dans des centres urbains tels que Moroni (la capitale), Mutsamudu et Fomboni. Le nouvel accent du gouvernement sur la diversification économique et les améliorations infrastructurelles — en particulier les initiatives portuaires, de transport et d’énergie — soutiennent la croissance de la demande de propriétés commerciales.
Les cadres juridiques clés régissant l’immobilier commercial comprennent le Code Foncier et Domanial et les dispositions d’investissement détaillées dans le Code des Investissements. Les investisseurs étrangers peuvent acquérir des baux à long terme, généralement jusqu’à 99 ans, mais la possession outright de terres reste réservée aux nationaux comoriens ou aux entités légales majoritairement détenues par eux. La conformité aux réglementations d’enregistrement foncier, environnementales et de planification urbaine est supervisée par l’Agence Nationale d’Urbanisme et d’Aménagement du Territoire (ANUAT), garantissant transparence et certitude légale pour les investisseurs institutionnels et privés.
Des initiatives gouvernementales récentes, telles que la stratégie de développement nationale 2030, ont priorisé l’amélioration des zones d’affaires, des parcs logistiques, et des infrastructures hôtelières, avec des zones économiques spéciales (ZES) en discussion pour attirer le commerce et l’investissement régionaux. Selon l’Agence de Promotion des Investissements des Comores, les transactions immobilières commerciales ont connu une augmentation modeste mais notable en 2024, avec une demande centrée sur le commerce de détail, l’entreposage et les développements de bureaux à Moroni et près des ports de Mutsamudu et de Moroni. Ces zones portuaires devraient rester des zones d’investissement, alors que les Comores renforcent leur rôle de hub de transit entre l’Afrique de l’Est, Madagascar et le Moyen-Orient.
Les données statistiques restent limitées, mais des sources officielles indiquent une augmentation progressive des investissements directs étrangers (IDE) dans les secteurs immobilier et construction, avec des entrées d’IDE aux Comores atteignant environ 30 millions USD en 2023, dont une partie était dirigée vers l’immobilier commercial (Banque Centrale des Comores). La numérisation continue des registres fonciers par le gouvernement et la modernisation des lois sur la propriété devraient encore améliorer la facilité des transactions et protéger les droits des investisseurs.
En regardant vers 2025 et au-delà, les perspectives pour l’immobilier commercial aux Comores restent prudemment optimistes. Bien que des défis tels que la taille limitée du marché et la complexité réglementaire persistent, la combinaison des investissements en infrastructure, des réformes juridiques, et de l’intégration commerciale régionale devrait alimenter un intérêt continu pour les propriétés commerciales urbaines de premier choix et adjacentes aux ports.
Cadre Juridique et Réglementaire (Sources : economie.gouv.km, domaineministere.gouv.km)
Le cadre juridique et réglementaire régissant l’immobilier commercial aux Comores est principalement façonné par une combinaison de législation nationale, de directives ministérielles et de procédures administratives supervisées par des organes gouvernementaux clés. À l’horizon 2025, le secteur continue d’évoluer en réponse aux réformes économiques et aux efforts d’attraction des investissements tant nationaux qu’étrangers.
Les transactions immobilières commerciales et la propriété sont réglementées par le Code Foncier, qui définit le régime foncier, les droits de propriété et les procédures d’enregistrement. Le Ministère de l’Économie, de l’Industrie, des Investissements et de l’Intégration Économique (Ministère de l’Economie) joue un rôle central dans la supervision de la politique d’investissement, y compris les incitations liées à l’immobilier et les exigences de conformité pour les entreprises opérant dans le secteur.
Les investisseurs étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers commerciaux sous des conditions spécifiques, y compris l’obtention de l’approbation préalable des autorités compétentes et le respect des exigences locales de partenariat. Le Ministère des Domaines, de l’Urbanisme, des Habitats, des Affaires Foncières et des Services Fonciers administre l’enregistrement foncier, l’émission de titres et la gestion des terres publiques et privées. Des réformes administratives récentes se sont concentrées sur l’optimisation des processus d’enregistrement et l’amélioration de la transparence dans les transactions foncières, avec l’introduction de dossiers numériques et de cartes cadastrales mises à jour.
La conformité reste une préoccupation clé, toutes les nouvelles constructions immobilières commerciales étant soumises aux réglementations de planification urbaine, aux lois sur le zonage, et aux évaluations environnementales. Les permis de construction, de rénovation et de modifications d’utilisation doivent être obtenus à l’avance, et la conformité continue est surveillée par le ministère de l’Économie et le ministère des Affaires Foncières. Le non-respect des réglementations peut entraîner des sanctions administratives, une suspension de projet ou la révocation des droits.
En termes de résolution de conflits, le système juridique prévoit des recours par l’intermédiaire de voies administratives et judiciaires, avec des tribunaux spécialisés disponibles pour les litiges fonciers et immobiliers. Le gouvernement a signalé un engagement à renforcer l’application des droits de propriété et à accélérer la résolution des cas pour favoriser un climat d’investissement plus sûr.
Dans les années à venir, les initiatives politiques en cours devraient encore moderniser l’environnement réglementaire pour l’immobilier commercial. Cela inclut la numérisation continue des documents fonciers, le renforcement des protections des investisseurs, et une plus grande harmonisation avec les normes régionales. Ces mesures devraient améliorer la transparence du marché, réduire les coûts de transaction, et soutenir la croissance durable dans le secteur immobilier commercial au cours des prochaines années (Ministère de l’Economie; Ministère des Domaines).
Fiscalité et Conformité pour les Investisseurs Étrangers et Locaux (Sources : douanes.gouv.km, finances.gouv.km)
Le paysage fiscal et de conformité pour les investisseurs étrangers et locaux dans le secteur immobilier commercial des Comores est façonné par les réglementations établies par l’autorité douanière nationale et le ministère des Finances. À l’horizon 2025, ces cadres sont conçus pour encourager l’investissement tout en garantissant la responsabilité fiscale et l’alignement avec les objectifs économiques nationaux.
Principes Clés de Fiscalité
Les transactions immobilières commerciales aux Comores sont soumises à plusieurs taxes. Les principales taxes pertinentes pour l’acquisition et la propriété des biens incluent les droits d’enregistrement, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et, dans certains cas, l’impôt sur les plus-values. Les droits d’enregistrement sont généralement imposés lors du transfert des titres de propriété commerciale, les taux étant déterminés par la nature et la valeur de la transaction. Les investisseurs non-résidents doivent se conformer aux mêmes règlements de transfert et de taxe d’enregistrement que les entités locales, maintenant une parité dans le fardeau fiscal. La TVA est généralement applicable aux ventes de nouvelles propriétés commerciales et à certaines activités de location. Il existe également des taxes foncières annuelles évaluées en fonction de la valorisation des propriétés, que les propriétaires locaux et étrangers doivent payer.
Réglementations sur l’Investissement Étranger
Les investisseurs étrangers sont autorisés à acquérir des biens immobiliers commerciaux aux Comores, mais ils doivent se conformer à des exigences de conformité spécifiques, y compris l’enregistrement des transactions immobilières et le respect des protocoles de lutte contre le blanchiment d’argent. Les entités étrangères sont souvent tenues d’obtenir l’approbation des investissements ou d’enregistrer leurs activités auprès des ministères concernés, comme le ministère des Finances. Les investisseurs peuvent également faire face à des restrictions dans les secteurs considérés comme stratégiquement sensibles. Tous les investisseurs doivent tenir des dossiers financiers précis et soumettre des déclarations fiscales annuelles aux autorités compétentes.
Procédures de Conformité
Le processus d’acquisition et d’enregistrement des biens immobiliers commerciaux implique plusieurs étapes, y compris la diligence raisonnable, l’authentification notarial et l’enregistrement au registre foncier. Les investisseurs doivent déclarer la valeur de la transaction et payer les droits correspondants par l’intermédiaire de l’administration douanière et fiscale. La conformité aux réglementations de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) et de financement du terrorisme (CFT) est strictement appliquée, nécessitant une preuve de fonds et une identification claire de la propriété effective. La Direction Générale des Douanes et le Ministère des Finances, du Budget et du Secteur Bancaire fournissent des procédures détaillées et des conseils pour satisfaire à ces exigences.
Développements Récents et Perspectives
Ces dernières années, les Comores ont entrepris des réformes pour améliorer l’administration fiscale et simplifier la conformité pour les investisseurs, y compris la numérisation des processus d’enregistrement foncier et de paiement des taxes. En entrant dans 2025 et au-delà, d’autres efforts de modernisation sont attendus pour améliorer la transparence, réduire les délais de traitement et renforcer la confiance des investisseurs. Une poursuite de l’alignement avec les meilleures pratiques internationales en matière de conformité AML/CFT est également prévue, soutenant l’intégrité du marché immobilier commercial et facilitant l’investissement transfrontalier.
Moteurs Clés : Infrastructure, Tourisme et Politiques Économiques
L’immobilier commercial aux Comores évolue, avec sa trajectoire façonnée par le développement des infrastructures, l’expansion du tourisme et les récentes réformes de politiques économiques. L’Union des Comores, un archipel de l’océan Indien, a historiquement présenté un marché immobilier commercial modeste, contraint par une capacité infrastructurelle limitée et la volatilité économique. Cependant, une combinaison d’investissements stratégiques et de changements politiques commence à modifier le paysage.
L’infrastructure est un moteur principal. Le gouvernement a priorisé l’amélioration des réseaux de transport et des utilités, critiques pour le développement des affaires et de l’immobilier. Le gouvernement des Comores a rapporté des mises à niveau continues des ports clés, y compris le port de Moroni, et l’expansion des réseaux routiers reliant les pôles commerciaux. Le taux d’électrification, bien qu’encore en dessous des moyennes mondiales, augmente grâce à des projets d’énergie renouvelable, qui devraient soutenir la croissance dans les zones industrielles et commerciales jusqu’en 2025 et au-delà.
Le tourisme, un secteur vital pour les Comores, est un catalyseur pour l’immobilier commercial, en particulier dans l’hospitalité, le commerce de détail et les développements mixtes. Le ministère du Tourisme a mis en œuvre des campagnes ciblées et assoupli les exigences de visa pour certains pays, visant à attirer davantage de visiteurs internationaux. Selon le ministère du Tourisme et de l’Artisanat, les taux d’occupation des hôtels et des complexes touristiques se redressent après la pandémie, entraînant un nouvel intérêt d’investissement dans l’immobilier commercial, en particulier sur les îles Grande Comore et Anjouan.
Les réformes de politique économique influencent davantage le secteur. Le plan Vision 2030 du gouvernement, décrit par le ministère de l’Économie, de l’Industrie, des Investissements et de l’Intégration Économique, vise à diversifier l’économie et à rationaliser les procédures d’investissement, y compris dans l’immobilier. La révision du Code des Investissements de 2024 a introduit des protections renforcées pour les investisseurs étrangers, simplifié les processus d’enregistrement foncier, et clarifié les droits fonciers, réduisant les incertitudes juridiques qui entravaient historiquement les transactions immobilières commerciales.
La conformité et la supervision réglementaire restent importantes. La Commission de Contrôle Financier des Comores continue de surveiller les transactions immobilières pour la conformité aux exigences de lutte contre le blanchiment d’argent, une exigence dans le cadre des systèmes de réglementation AML/CFT nationaux mis à jour. Pour les investisseurs étrangers, l’acquisition de terres est généralement autorisée, sous réserve de certaines restrictions et de processus d’approbation tels que stipulés dans la révision de la Loi Foncier et des réglementations sur les investissements.
En regardant vers l’avenir, les perspectives pour l’immobilier commercial aux Comores jusqu’en 2025 et dans les années suivantes sont prudemment optimistes. La confluence des améliorations d’infrastructure, d’une croissance du tourisme et de politiques favorables à l’investissement devrait débloquer de nouvelles opportunités, notamment dans les sous-secteurs de l’hospitalité, du commerce de détail et de la logistique. Cependant, les progrès dépendront d’une stabilité politique soutenue, d’une mise en œuvre réglementaire efficace, et d’une coopération internationale continue pour financer des projets d’infrastructure critiques.
Risques, Défis et Obstacles à l’Entrée
Le secteur immobilier commercial aux Comores fait face à une variété de risques, de défis et d’obstacles à l’entrée qui devraient persister jusqu’en 2025 et au-delà. Ces facteurs découlent de conditions structurelles, juridiques et spécifiques au marché uniques aux îles.
- Complexité Juridique et Réglementaire : Le système de tenure foncière aux Comores est caractérisé par un mélange de droit coutumier et de droit statutaire, conduisant souvent à des litiges concernant les droits de propriété et les titres fonciers. Les investisseurs peuvent rencontrer des difficultés à vérifier la propriété foncière et à garantir une tenure sécurisée, surtout puisque le registre foncier formel n’est pas toujours complet ou à jour. Le gouvernement a reconnu ces défis et travaille vers des réformes, mais les progrès restent lents (Gouvernement de l’Union des Comores).
- Restrictions à la Propriété Étrangère : Les investisseurs étrangers sont soumis à des restrictions lors de l’achat de terres et de biens immobiliers. Bien que l’investissement étranger soit généralement encouragé, le processus d’obtention des permis et des approbations nécessaires est souvent opaque et peut être lent, ajoutant de l’incertitude et des retards aux transactions immobilières commerciales (Agence Nationale pour la Promotion des Investissements).
- Conformité et Diligence Raisonnée : La conformité aux codes de construction locaux, aux réglementations environnementales, et aux lois anti-corruption peut être un défi en raison d’une capacité administrative limitée et d’une application incohérente. Les investisseurs doivent naviguer à travers des exigences réglementaires en constante évolution et s’assurer d’une diligence raisonnable approfondie pour éviter des pièges juridiques, en particulier à l’égard des évaluations d’impact environnemental et de l’approbation de la planification urbaine (Ministère de l’Environnement et des Forêts).
- Contraintes Infrastructurelles : Les Comores continuent de faire face à d’importantes lacunes en matière d’infrastructure, y compris une électricité peu fiable, un approvisionnement limité en eau et des liaisons de transport inadéquates. Ces problèmes augmentent les coûts de développement et peuvent affecter la viabilité des projets immobiliers commerciaux, en particulier en dehors des centres urbains (Société Nationale d’Électricité des Comores).
- Taille du Marché et Volatilité Économique : La petite taille de l’économie comorienne et le pouvoir d’achat limité restreignent la demande pour l’immobilier commercial. Le pays est également vulnérable aux chocs externes, tels que les fluctuations monétaires et les changements dans l’aide internationale, ce qui peut impacter la confiance des investisseurs et les valeurs immobilières (Banque Centrale des Comores).
Face à ces défis, les investisseurs doivent faire preuve de prudence et réaliser des évaluations de risque complètes lorsqu’ils envisagent d’entrer sur le marché immobilier commercial comorien. Bien que des réformes juridiques et des améliorations d’infrastructure figurent à l’ordre du jour du gouvernement pour les années à venir, les progrès tangibles seront probablement lents, et l’environnement en 2025 restera complexe pour les nouveaux entrants.
Transactions Notables et Études de Cas (Sources : chambrecommerce-comores.com)
Le secteur de l’immobilier commercial aux Comores est caractérisé par une croissance progressive, reflétant les développements économiques plus larges de l’archipel et les tendances d’investissement étranger. Ces dernières années, le marché a connu quelques transactions notables, principalement dans les segments de l’hospitalité, du commerce de détail et de la logistique, entraînées à la fois par des entrepreneurs locaux et des investisseurs externes, y compris ceux de la diaspora comorienne.
Une transaction significative s’est produite début 2024, lorsqu’un groupe hôtelier international a établi un partenariat avec des investisseurs locaux pour acquérir et réaménager une propriété en bord de mer à Moroni, la capitale du pays. Cette opération, d’une valeur d’environ 2,5 millions d’euros, a marqué l’un des plus grands investissements hôteliers dans le pays à ce jour. Le projet de réaménagement, qui devrait ouvrir fin 2025, vise à répondre à la demande croissante d’hébergements de qualité et d’installations de conférence, un besoin mis en lumière par le profil croissant des Comores dans le commerce et le tourisme régionaux.
Les investissements axés sur le commerce de détail ont également façonné le marché. Au milieu de 2023, un consortium de propriétaires d’entreprises comoriennes a finalisé l’acquisition et l’expansion d’un centre commercial à Mutsamudu, le principal pôle urbain d’Anjouan. La structure modernisée a introduit des espaces de vente au détail modernes et des unités de bureaux, favorisant l’entrepreneuriat local et attirant des chaînes régionales. La Chambre de Commerce, d’Industrie et d’Agriculture des Comores (CCIA) a reconnu cette transaction comme un catalyseur pour la création d’emplois et une étape importante vers la formalisation du secteur de détail de l’île.
D’un point de vue juridique et de conformité, toutes les transactions immobilières commerciales aux Comores sont soumises à enregistrement et supervision par le ministère des Finances et du Budget, avec des exigences documentaires incluant la vérification des titres fonciers, des actes notariaux et la conformité avec les réglementations de planification urbaine. La CCIA joue un rôle facilitateur, apportant un soutien en matière de diligence raisonnable et certifiant les transferts de biens liés aux affaires. Les initiatives gouvernementales récentes visant à simplifier l’enregistrement des entreprises et des propriétés ont commencé à réduire les délais de transaction et à améliorer la transparence, comme le rapportent les revues annuelles de la CCIA.
En regardant vers l’avenir, les perspectives pour l’immobilier commercial aux Comores demeurent prudemment optimistes. Les réformes en cours du gouvernement visant à améliorer le climat d’investissement, couplées au retour de capitaux de la diaspora et à un regain d’intérêt de la part des investisseurs régionaux de l’océan Indien, devraient inciter à davantage de transactions notables dans les prochaines années. Cependant, des défis persistent, notamment en matière d’infrastructure, d’accès au financement commercial et de sécurité des droits fonciers, tous traités par des dialogues politiques et des efforts de renforcement des capacités de la CCIA et d’autres autorités concernées (Chambre de Commerce, d’Industrie et d’Agriculture des Comores).
Perspectives Futures : Projections et Recommandations Stratégiques pour 2025–2030
Les perspectives futures pour l’immobilier commercial aux Comores de 2025 à 2030 sont façonnées par une combinaison d’initiatives de développement économique, d’évolutions des cadres juridiques et d’efforts d’intégration régionale. Alors que les Comores continuent de donner la priorité à son plan Vision 2030, qui promeut l’investissement et la diversification économique, le secteur immobilier commercial devrait progressivement s’étendre, en particulier dans la capitale Moroni et les villes portuaires. L’accent stratégique du gouvernement sur le tourisme, le commerce, et le développement des infrastructures créera de nouvelles opportunités pour des espaces de bureaux, des complexes commerciaux et des projets hôteliers.
Des réformes législatives clés sont anticipées alors que les Comores alignent leurs réglementations foncières et d’investissement sur les normes internationales sous la direction du Gouvernement de l’Union des Comores. Les récentes modifications du Code des Investissements et la numérisation continue des registres fonciers visent à accroître la transparence, à réduire les délais procéduraux et à encourager des investissements étrangers et nationaux accrus. L’Agence de Promotion des Investissements des Comores continue de simplifier les exigences de conformité, facilitant ainsi l’obtention de licences pour les investisseurs et la compréhension des restrictions de zonage.
Malgré ces tendances positives, certains défis persistent. Les complexités de la tenure foncière et les processus judiciaires lents restent une contrainte, comme le notent les documents officiels du Ministère de la Justice, des Affaires Islamiques et de l’Administration Publique. De réformes menées par le gouvernement pour clarifier les droits fonciers et accélérer la résolution des différends sont vraisemblablement un point focal jusqu’en 2030. De plus, la conformité aux réglementations environnementales et de planification urbaine est renforcée, en particulier pour les grands développements, à la suite des lignes directrices mises à jour du ministère de l’Environnement et des Forêts.
- Les taux de vacance des bureaux et des commerces sont actuellement modérés mais devraient diminuer progressivement à mesure que l’activité commerciale et le tourisme se redressent après la pandémie, selon les tendances rapportées par la Banque Centrale des Comores.
- Les entrées d’investissement direct étranger, bien que modestes, devraient augmenter à moyen terme à mesure que la clarté réglementaire s’améliore et que la connectivité régionale augmente.
- Les projets d’infrastructure soutenus par le gouvernement — y compris les mises à niveau des ports et des aéroports — devraient probablement stimuler la demande pour des biens immobiliers liés à la logistique, l’entreposage et l’hospitalité.
Stratégiquement, il est recommandé aux investisseurs de se concentrer sur des projets mixtes et hôteliers dans les centres urbains, de s’engager dès le départ avec les autorités locales pour la conformité, et de surveiller les réformes en cours de gestion foncière. Collaborer avec les agences gouvernementales et tirer parti des incitations prévues dans le code national des investissements sera crucial pour des projets d’immobilier commercial futurs et sûrs aux Comores jusqu’en 2030.
