Регулации за недвижими имоти в Люксембург 2025: Значителни промени напред – Подготвени ли са инвеститорите?

Съдържание

• Обзор на регулаторната рамка на недвижимите имоти в Люксембург (2025)
• Ключови правни актуализации и данъчни промени, които засягат собствениците на имоти
• Стандарти за съответствие: Нови изисквания за инвеститори и разработчици
• Зониране, планиране и разрешителни за строителство: Последни и предстоящи промени
• Правила за чуждестранни инвестиции: Ограничения, възможности и капани
• Екологични и устойчиви регулации в недвижимите имоти
• Закони за наемодателите и наемателите: Защити, задължения и разрешаване на спорове
• Основни тенденции в прилагането на закона и наказания за неспазване
• Статистически преглед: Пазарно представяне и регулаторно влияние
• Бъдещи перспективи: Предположителни реформи и стратегически напътствия за 2025–2030
• Източници и справки

Обзор на регулаторната рамка на недвижимите имоти в Люксембург (2025)

Регулаторната рамка на недвижимите имоти в Люксембург през 2025 г. продължава да бъде оформена от комбинация от вътрешни законодателни мерки и директиви на Европейския съюз, отразявайки ролята на страната като динамичен финансов център и врата за трансгранични инвестиции. Основните правни инструменти, които регулират сделките с недвижими имоти, включват Гражданския кодекс, Закона от 16 май 1975 г. за статута на съобствеността и Закона от 21 септември 2006 г., който регулира наемането на жилищна собственост. Министерството на правосъдието наблюдава правната инфраструктура за права на собственост, регистрация и прехвърляне на собственост, като всички прехвърляния на право на собственост трябва да бъдат нотариализирани и регистрирани в Дирекцията за регистрация на земя и имоти.

Последните години наблюдават увеличена регулаторна проверка, особено в мерките за противодействие на изпирането на пари (AML) и прозрачността. Прилагането на Петата директива на ЕС за противодействие на изпирането на пари е транспонирано в националното законодателство, изискващо повишена дълбочина на проверка и регистрация на действителните собственици на лица, участващи в сделки с недвижими имоти. Комисията за надзор на финансовия сектор (CSSF) активно наблюдава спазването на правилата в инвестиционните фондове и инструментите за недвижими имоти, прилагайки задължения за редовно отчитане и оценка на риска.

Градското зониране, екологичната устойчивост и строителството се регулират на местно и национално ниво. Министерството на мобилността и обществените работи и Министерството на околната среда, климата и устойчивото развитие ръководят планирането и налагат стандарти за енергийна ефективност, като последните актуализации на изискванията за енергийна ефективност за нови сгради и основни Renovations влизат в сила през 2024 г. и продължават в 2025 г. Спазването на Общия регламент за защита на личните данни (GDPR) също засяга агентите по недвижими имоти и управителите на имоти, които обработват лични данни.

Ключовите статистически данни от Националния институт по статистика и икономически изследвания (STATEC) показват, че сделките с недвижими имоти останаха здрави до 2024 г., но растежът се очаква да се забави през 2025 г. поради по-строги условия за кредитиране и натиск за достъпност. Забележително е, че правителството обмисля нови законодателни предложения за допълнително регулиране на краткосрочните наеми и засилване на защитата на наемателите на фона на нарастващото търсене на жилища, докато текущите данъчни реформи може да засегнат структурите за притежаване на имоти и разходите по сделки.

В поглед напред, регулаторната перспектива за 2025 г. и следващите години прогнозира допълнително сближаване с инициативите на ЕС за устойчиво развитие и цифрова трансформация в регистрацията на имоти и спазването на правилата. Участниците на пазара трябва да очакват продължаващи корекции в стандартите за отчитане, увеличено внимание към трансакции с участници от други държави и развиващи се изисквания за спазване на екологичните и социалните стандарти (ESG).

Ключови правни актуализации и данъчни промени, които засягат собствениците на имоти

Регулаторната среда на недвижимите имоти в Люксембург продължава да се развива през 2025 г., отразявайки както вътрешни приоритети, така и спазването, подтикнато от ЕС. В последните години се наблюдава серия от законодателни актуализации и данъчни реформи, насочени към собствениците на имоти, разработчици и инвеститори. Тези промени отразяват по-широките цели на правителството за ограничаване на спекулациите, насърчаване на устойчивото развитие и подобряване на достъпността на жилищата.

Една от основните законодателни стъпки беше изменението на „Закона, изменен на 17 февруари 2021 г.“, което укрепва разпоредбите за противодействие на изпирането на пари (AML) в сделките с недвижими имоти. Професионалистите по недвижими имоти — включително нотариуси и агенти — сега трябва да извършват повишена дълбочина на проверка, особено за клиенти или сделки с по-висок риск, в съответствие с задълженията, наблюдавани от Комисията за надзор на финансовия сектор. Неспазването може да доведе до административни санкции, подчертавайки важността на стабилните рамки за спазване на правилата за всички участници на пазара.

Данъчното облагане е друга област, която претърпява значителни промени. От 2024 г. правителството въведе ревизирана система на данък върху имотите (impôt foncier), за да насърчи по-продуктивното използване на земята и да възпира спекулацията. Реформата, подробно описана от Администрацията на данъците, въвежда прогресивни ставки на базата на стойността и местоположението на имота. Собствениците на недостроена или празна земя в градските зони сега подлежат на по-високи ставки, стъпка, целяща ускоряване на новото строителство и решаване на проблемите с недостиг на жилища.

В допълнение, правителството разширява обхвата на данъците за регистрация (droit d’enregistrement) и данъците върху прехвърлянията. При закупуване на жилищни имоти основният регистров данък остава 6%, но могат да се прилагат различни надбавки, особено за непървични жилища или имоти, притежавани от правни лица. Данъчният кредит „Bëllegen Akt“, проектиран да облекчи тежестта за купувачите за първи път, беше удължен до 2025 г., въпреки че критериите за правото на участие бяха затегнати (Правителство на Великото херцогство Люксембург).

От гледна точка на спазването, транспонирането на Директивата на ЕС за енергийната ефективност на сградите (EPBD) през 2023 г. въведе по-строги изисквания за енергийна ефективност както за нови, така и за съществуващи сгради. Собствениците сега са задължени да предоставят актуализирани сертификати за енергийна ефективност (EPC) при продажба или наем, а значителните ремонтни дейности трябва да отговарят на по-високи стандарти за изолация и емисии. Министерството на околната среда, климата и устойчивото развитие наблюдава прилагането, с наказания за неспазване.

В поглед напред, се очаква допълнително стягане на регулациите, особено във връзка с разкритията за устойчивост и надзора върху наемния пазар. Планът за действие за жилищата на правителството за 2025-2027 предполага продължаващ фокус върху борбата с празните имоти, увеличаване на прозрачността и подкрепа на инициативите за достъпни жилища. Собствениците на имоти трябва активно да следят правните развития и да осигурят продължаващо спазване, за да навигират в динамичната среда на недвижимите имоти в Люксембург.

Стандарти за съответствие: Нови изисквания за инвеститори и разработчици

Секторът на недвижимите имоти в Люксембург преминава през период на интензивна регулация, като 2025 г. бележи прилагането и консолидацията на няколко ключови стандарта за съответствие, насочени към инвеститори и разработчици. Тези усилия отговарят както на вътрешни политики, така и на развиващите се директиви на Европейския съюз, особено около противодействието на изпирането на пари (AML), данъчната прозрачност и устойчивото строителство.

Основният фокус е транспонирането на директивите на ЕС за AML в националното законодателство. Люксембург е засилил задълженията за дълбочина на проверка както за институционални, така и за частни инвеститори съгласно Закона от 20 юли 2023 г., който разширява обхвата на отчетните лица и подобрява разкритията за действителни собственици. Агенти по недвижими имоти, нотариуси и разработчици сега трябва да проверяват действителните собственици (UBOs) по-старателно и да докладват подозрителни транзакции на Cellule de Renseignement Financier (CRF), финансовото разузнаване на Люксембург.

По отношение на устойчивостта, актуализираният Великодукален регламент за устойчиво строителство е в сила, изисквайки нови разработки и основни Renovations да отговарят на по-високи стандарти за енергийна ефективност и екологични изисквания. От 2025 г. всички нови жилищни сгради трябва да отговарят на по-строги изисквания за нови почти нулево-енергийни (NZEB) сгради, в съответствие с Директивата на ЕС за енергийната ефективност на сградите. Спазването се наблюдава от Министерството на околната среда, климата и устойчивото развитие.

Данъчната прозрачност също е основна тема. Властите в Люксембург напълно са приели Общия стандарт за отчитане на ОИСР (CRS) и режима DAC6 на ЕС. През 2025 г. подобреното споделяне на информация, свързана с данъци, между местните данъчни власти и други държави членки на ЕС ще увеличи вниманието върху структурите за притежаване на имоти, особено тези, включващи чуждестранни инвеститори, както е описано от Администрацията на данъците.

• Ключови статистически данни (2024-2025): Над 37% от новите инвестиции в недвижими имоти в Люксембург имат трансграничен компонент; 85% от новите разрешителни за строеж, издадени през 2024 г., подлежат на подобрени проверки на енергийната ефективност (STATEC).

В поглед напред, се очаква регулаторната среда да се стегне допълнително, с продължаващи прегледи на данъчната политика по недвижимите имоти и предстоящи актуализации на цифровото съответствие (включително електронно подаване на сделки с недвижими имоти). За инвеститори и разработчици е критично да поддържат стабилни вътрешни процеси за спазване на правилата — особено в AML и екологичната дълбочина на проверка — за да осигурят одобрение на проектите и да избегнат наказания на развиващия се пазар на недвижими имоти в Люксембург.

Зониране, планиране и разрешителни за строителство: Последни и предстоящи промени

Регулаторните рамки за зониране, планиране и разрешителни за строителство в Люксембург се управляват предимно от Закона от 19 юли 2004 г. за общинското планиране и градското развитие, с изменения, и Закона от 10 юни 1999 г. за класифицираните заведения. Тези закони дават правомощия на общините (“комуни”) да определят местните зонирани планове (PAG – планове за общо устройство) и специфични планове за развитие (PAP – планове за специфично устройство), които определят подробни правила за ползването на земята и строителството. През последните няколко години Люксембург е предприел значителни реформи, за да модернизира и опрости тези процеси, в отговор на бързата урбанизация, устойчивостта и недостиг на жилища.

Ключови последни развития включват реформата на режима на зониране от 2022 г., която предостави повече гъвкавост за смесено използване на зонирането и ускорени процедури за одобрение за стратегически жилищни проекти. Тази реформа също така засили екологичните критерии и изискванията за участие на заинтересованите страни в процеса на планиране. Общините сега имат увеличени задължения да интегрират адаптация към измененията на климата, биоразнообразие и енергийна ефективност в своите PAG и PAP. Тези промени съответстват на ангажиментите на Люксембург по Националния интегриран план за енергия и климат (PNEC) 2021-2030, който цели климатична неутралност до 2050 г. Министерството на околната среда, климата и устойчивото развитие предоставя постоянни указания за тези интеграции.

Що се отнася до разрешителните за строителство, дигитализацията е наскоро ключов фокус. От 2023 г. порталът „Guichet Unique“ позволява на кандидатите да подават онлайн заявления за разрешителни за строеж, да проследяват статус на одобрение и да получават уведомления. Тази инициатива цели да намали административните забавяния и да подобри прозрачността. Според Правителството на Великото херцогство Люксембург, средните времена за обработка на стандартни жилищни разрешителни са спаднали до около три месеца през 2024 г., с допълнителни намаления, предвидени с напредването на цифровите инструменти.

В поглед напред за 2025 г. и отвъд, се очакват допълнителни изменения, за да адресират постоянния недостиг на жилища и целите за устойчивост. Министерството на жилищното строителство обяви проект на законодателство, за да насърчи гъстотата в градските райони и да облекчи определени ограничения за височина и плътност, особено за проекти за достъпни и социални жилища. В допълнение, интеграцията на директивите на ЕС относно енергийната ефективност в сградите вероятно ще наложи по-строги изисквания за новите разработки и основни Renovations, в съответствие с преработената Директива за енергийната ефективност на сградите (EPBD). Министерството на жилищното строителство се очаква да финализира тези законодателни актуализации през 2025 г.

• През 2024 г. бяха издадени над 2,800 разрешителни за строеж в цялата страна; почти 40% бяха за многофамилни или смесени проекти (STATEC).
• Програмата на Люксембург „SuperDrecksKëscht“ за устойчиво управление на строителните отпадъци се интегрира като изискване за нови големи проекти (Министерството на околната среда, климата и устойчивото развитие).

Перспективите за 2025 г. и следващите години предполагат продължаващо стягане на регулациите относно устойчивостта, допълнителна дигитализация на разрешителния процес и текущи реформи, за да се позволи по-голяма жилищна плътност, всичко това с цел да се подкрепят амбициозните климатични и жилищни политики на Люксембург.

Правила за чуждестранни инвестиции: Ограничения, възможности и капани

Люксембург остава изключително привлекателна дестинация за чуждестранни инвестиции в недвижими имоти, подкрепена от стабилна политическа среда, добре изградена правна рамка и позицията си на водещ финансов център в Европа. Към 2025 г. Люксембург не налага съществени ограничения върху чуждестранната собственост на недвижими имоти. Както физически, така и юридически лица извън ЕС обикновено могат да придобиват, притежават и прехвърлят имоти при същите условия, както и местните граждани. Няма законови изисквания за одобрение от правителството или допълнителни разрешителни специално за чуждестранни инвеститори, търсещи закупуване на жилищни или търговски недвижими имоти, освен стандартните процедури по дълбочина на проверка, прилагани към всички купувачи.

Правният процес за придобиване на недвижими имоти включва няколко стъпки: преговори за sale, подписване на предварителен договор и подписване на финалния акт пред нотариус. Всички сделки с недвижими имоти трябва да бъдат нотариализирани, а нотариалният акт след това се регистрира в Министерството на правосъдието. Купувачите също подлежат на данъци за регистрация и данъци върху прехвърлянията, които, към 2025 г., обикновено възлизат на 7% от стойността на имота (6% данък за регистрация плюс 1% данък за прехвърляне) според информация предоставена от Guichet.lu (Правителството на Великото херцогство Люксембург).

Чуждестранните инвеститори трябва да са наясно с задълженията за спазване на правилата, свързани с противодействие на изпирането на пари (AML) и финансирането на тероризма (CTF). Професионалистите по недвижими имоти, нотариуси и финансови институции са задължени да извършват строги проверки на клиентите и да докладват подозрителни транзакции, в съответствие с директивите на ЕС, транспонирани в местното законодателство от Комисията за надзор на финансовия сектор (CSSF). Тази среда за спазване на правилата се очаква да стане още по-строга в идните години, с продължаващо сближаване с развиващите се стандарти на ЕС.

Една от потенциалните капани за чуждестранните инвеститори е свързана със законите за градско планиране и зониране, които се управляват на общинско ниво. Местните власти имат възможност да решават за разрешенията за ползване на земята, което може да повлияе на времевите графици за развитие и осъществимостта на проектите. Инвеститорите трябва да осигурят пълно спазване на местните правила за зониране, разрешителни за строителство и стандарти за енергийна ефективност, които редовно се обновяват в отговор на инициативите за устойчивост, водени от Министерството на енергетиката и териториалното планиране.

В обобщение, пазарът на недвижими имоти в Люксембург остава отворен и достъпен за чуждестранен капитал, но инвеститорите трябва да очакват повишени изисквания за спазване и развиващи се изисквания за устойчивост. С продължаващия икономически растеж и увеличеното търсене на жилищни и търговски имоти, прогнозата за периода 2025 г. и следващите години е положителна, при условие че инвеститорите остават внимателни към регулаторните развития и местната административна система.

Екологични и устойчиви регулации в недвижимите имоти

Секторът на недвижимите имоти в Люксембург преживява значителна регулаторна еволюция, движена от националните и Европейския съюз (ЕС) ангажименти за екологична устойчивост и климатични цели. Амбицията на правителството да достигне нулеви емисии на парникови газове до 2050 г. и „Пакетът Fit for 55“ на ЕС пряко влияят на стандартите за строителство, изискванията за енергийна ефективност и рамките за спазване на правилата за собствениците на имоти и разработчиците.

Ключова регулация е прилагането на Директивата на ЕС за енергийната ефективност на сградите (EPBD), която Люксембург транспонира в националното законодателство чрез Закона от 23 декември 2022 г. Този закон налага по-строги изисквания за строителството и ремонта на сгради, включително минимални стандарти за енергийна ефективност, задължителни сертификати за енергийна ефективност (EPC) и задължения за реновиране на най-малко енергийно ефективните имоти. До 2025 г. всички нови сгради трябва да бъдат почти нулево-енергийни (NZEB), а съществуващият строителен фонд има зададени етапи за обновяване, за да съответства на националните енергийни и климатични планове (Legilux).

Екологичното съответствие сега обхваща по-широки въпроси на устойчивостта, като ефективност на ресурсите, кръгова конструкция и защита на биоразнообразието. Министерството на околната среда, климата и устойчивото развитие е задължило оценките на жизнения цикъл за мащабни разработки и насърчава използването на устойчиви материали. Оценките на въздействието върху околната среда (EIA) са задължителни за определени проекти, осигурявайки, че както публичните, така и частните разработки оценяват въздействията върху въздуха, водата, почвата и хабитатите.

Последните статистически данни отразяват влиянието на тези регулации: през 2023 г. над 80% от новите разрешителни за строителство на жилища отговаряха на стандартите на NZEB, а спазването на EPC в трансакции достигна 95% (STATEC Люксембург). Неспазването може да доведе до административни санкции, включително глоби и, в тежки случаи, спиране на операции или разрешителни за строителство.

В поглед напред за 2025 г. и отвъд, Люксембург предвижда допълнително стягане на регулациите за устойчивост в сектора на недвижимите имоти. Правителството подготвя допълнителни стимули за зелени ремонти, а големи имотни портфейли ще бъдат все по-внимателно наблюдавани за представянето на ESG (екологични, социални и управленски) показатели. Участниците на пазара трябва да очакват по-строги задължения за отчитане и продължаващо сближаване с развиващите се директиви на ЕС. Приемането на цифрови строителни дневници и разширяването на инструментите за зелено финансиране ще подпомогнат прозрачността и съответствието, позиционирайте пазара на недвижими имоти в Люксембург на преден план на устойчивото развитие в Европа (Правителството на Великото херцогство Люксембург).

Закони за наемодателите и наемателите: Защити, задължения и разрешаване на спорове

Законовете за наемодателите и наемателите в Люксембург се управляват предимно от измененото Законодателство от 21 септември 2006 г. относно жилищните наеми, което цели да балансира защитите на наемателите с правата на наемодателите. В последните години законодателните и регулаторните промени се фокусираха върху достъпността, прозрачността и разрешаването на спорове, което отразява натиска на пазара и продължаващите реформи на жилищната политика на правителството. Законът се прилага за повечето жилищни наеми, включително обзаведени и необзаведени жилища, но изключва социални жилища, краткосрочни наеми и търговски имоти.

Настоящите регулации налагат строги задължения на собствениците и наемателите. Собствениците трябва да предоставят годно за обитаване настаняване, да регистрират наемите в Администрацията за регистрация, имоти и ДДС и да спазват разпоредбите за контрол на наемите за имоти, построени преди 10 септември 1944 г. Увеличенията на наема обикновено са ограничени, а всяко увеличение трябва да бъде оправдано и уведомлено писмено. Депозитите за сигурност не могат да надвишават три месеца наем. Наемателите, от своя страна, са задължени да използват имота по предназначение, да плащат наема навреме и да поддържат жилището в добро състояние, подлежащи на нормално износване (Guichet.lu).

Разрешаването на спорове е забележима област на внимание, особено предвид стегнатия наемен пазар и нарастващото търсене. Страните първо трябва да опитат мирно разрешаване; нерешените спорове се разглеждат от мира на мира (Justice de Paix), специализиран съд за наемни дела. Последните правителствени усилия подобриха достъпността на медиацията и оптимизираха съдебните процедури, целейки да намалят средното време за разрешаване на спорове под шест месеца (Министерството на правосъдието).

Спазването на правилата е подсилено чрез задължителна регистрация на наемите и изискването за писмени договори. Неспазването може да доведе до административни глоби, неизпълними условия или, в някои случаи, до наказателна отговорност. Правителството увеличи инспекциите и прилагането, особено що се отнася до незаконни увеличения на наема и злоупотреба с депозити за сигурност (Министерството на правосъдието).

Към 2025 г. Люксембург изпитва продължаващ натиск за наемите на фона на недостиг на жилища. Статистиките на правителството показват, че средните месечни наеми са нараснали с приблизително 4% на годишна база, докато проценти на незаети имоти остават под 2% (STATEC). Законодателни предложения, които се обсъждат за 2025-2027 г., включват допълнително стягане на ограниченията на наемите, подобрени защити за наемателите срещу изгонване и стимули за наемодателите да реновират и предлагат имоти за дългосрочен наем. Перспективите предполагат продължаващ акцент върху балансирането на пазарната ефективност с социалната справедливост, като се очаква по-голям регулаторен контрол в идните години.

Основни тенденции в прилагането на закона и наказания за неспазване

През 2025 г. основните тенденции в прилагането на закона в сектора на недвижимите имоти в Люксембург отразяват продължаващата ангажираност на страната към регулаторна строгост, прозрачни пазарни практики и спазване на правилата за противодействие на изпирането на пари (AML). Правителството на Люксембург и регулаторните власти, предимно Комисията за надзор на финансовия сектор (CSSF) и Министерството на правосъдието, са засилили контрола на сделките с недвижими имоти, фокусирайки се както върху вътрешни, така и на трансгранични инвестиции.

• AML и KYC прилагане: В отговор на развиващите се директиви на ЕС за AML, CSSF увеличи одитите на агенти по недвижими имоти, разработчици и имотни фондове, за да осигури строго прилагане на задълженията за „Знай своя клиент“ (KYC) и уведомяване за подозрителни дейности (SAR). Към началото на 2025 г., няколко компании в областта на недвижимите имоти се сблъскаха със специализирани проверки, при които CSSF публикува предупреждения и санкции за неспазване, включително административни глоби до €5 милиона или 10% от годишния оборот, в зависимост от сериозността и естеството на нарушението (Комисията за надзор на финансовия сектор).
• Регистрация и лицензиране: Порталът Guichet.lu подчертава, че всички професионалисти по недвижими имоти трябва да бъдат регистрирани и лицензирани, с все по-голям брой проверки за откриване на неоторизирано посредничество, особено на бързо развиващия се частен наемен пазар. Нелицензирана дейност може да доведе до наказателно преследване и принудително прекратяване на бизнес операции.
• Екологично съответствие: По-строго прилагане на стандартите за енергийна ефективност и устойчивост е в ход, в съответствие с преработените указания на Министерството на околната среда, климата и устойчивото развитие. Неспазването на задължителни сертификати за енергийна ефективност (EPC) вече предизвиква административни санкции и може да анулира сделки с имоти.
• Прозрачност на данните и отчитане: Реализирането на националния регистър на действителните собственици, наблюдаван от Люксембургските бизнес регистри, доведе до засилен контрол върху непредоставянето или неточността при отчитането на структури за собственост на имоти, с глоби до €1.25 милиона за нарушение.

Перспективите за следващите години предполагат продължаващо стягане на регулациите, тъй като Люксембург се адаптира към развиващите се директиви на ЕС и засилва фокуса си върху противодействие на корупцията, пазарната прозрачност и защитата на инвеститорите. Участниците на пазара на недвижими имоти се съветват да укрепят програмите си за спазване на правила и да останат внимателни, за да избегнат значителни финансови и репутационни санкции.

Статистически преглед: Пазарно представяне и регулаторно влияние

Секторът на недвижимите имоти в Люксембург продължава да функционира в рамките на стабилна регулаторна рамка, която е развита с цел да адресира пазарните динамики и стандартите за спазване. Към 2025 г. секторът се управлява главно от Закона от 17 юли 2020 г. за професионалните дейности с недвижими имоти, който укрепва изискванията за лицензиране, противодействие на изпирането на пари (AML) и защита на потребителите за професионалисти по недвижими имоти. Министерството на правосъдието наблюдава прилагането на тези правни разпоредби, осигурявайки, че агентите и посредниците спазват строги професионални критерии, включително регистрация, обучение и продължаващо професионално развитие.

Последните изменения допълнително подсилиха задълженията за спазване, особено по отношение на AML. Агенти по недвижими имоти сега трябва да извършват повишена дълбочина на проверка както за купувачите, така и за продавачите, следвайки указанията на Комисията за надзор на финансовия сектор (CSSF) и Cellule de Renseignement Financier, финансовото разузнаване на Люксембург. Тези мерки са проектирани да се справят с незаконни финансови потоци на пазар, който все повече привлича чуждестранни инвеститори.

Статистически, регулаторната среда е оказала осезаемо влияние върху пазарното представяне. Според данни на Институт национал де ла статистика и икономическите изследвания на Великото херцогство Люксембург (STATEC), цените на жилищните имоти са се стабилизирали в края на 2024 г. след десетилетие на устойчив растеж. Обемите на сделките се понижиха с 8% годишно до Q1 2025 г., отчасти заради по-строгите условия за кредитиране и строгите изисквания за дълбочина на проверка, наложени от последните регулации. Междувременно, новите разрешителни за строителство на жилища спаднаха с 6% през 2024 г., отразявайки влиянието на административните процедури и строгите проверки на спазването.

• Цени на жилищните имоти: +0.5% на годишна база (Q1 2025)
• Обеми на сделките: -8% на годишна база (Q1 2025)
• Нови разрешителни за строителство: -6% (2024)

Въпреки тези краткосрочни забавяния, се очаква, че регулаторната среда ще насърчи по-голяма стабилност и прозрачност на пазара. Министерството на жилищното строителство продължава да разработва дигитализирани платформи за разрешаване на сделки и достъп до данни за недвижими имоти, стремейки се да опрости спазването на правилата и да подкрепи устойчивия растеж. В поглед напред, фокусът на регулаторите вероятно ще се усили върху екологичните стандарти и критериите за зелено строителство, в съответствие с директивите на ЕС и националните цели за устойчивост. Участниците на пазара трябва да очакват непрекъснати адаптации в протоколите за спазване и изискванията за отчитане през 2025 г. и след това.

Бъдещи перспективи: Предположителни реформи и стратегически напътствия за 2025–2030

Секторът на недвижимите имоти в Люксембург стои на решаваща кръстопът, докато регулаторните развития и политическите реформи са готови да преоформят пазарния ландшафт между 2025 и 2030 г. Правителството е признало необходимостта да се адресират проблемите с достъпността на жилищата, устойчивото строителство и спазването на развиващите се директиви на Европейския съюз (ЕС). Тези фактори се очаква да доведат до значителни промени в законодателната рамка и стратегическите подходи за участниците на пазара на недвижими имоти.

Една от най-очакваните реформи е ревизията на Закона, изменен на 21 септември 2006 г. относно жилищните наеми, който цели да подобри защитите на наемателите, като същевременно балансира интересите на наемодателите. Министерството на жилищното строителство е сигнализирало за продължаващи консултации с цел модернизиране на правилата за наемане, фокусирайки се върху прозрачността при определянето на наема, по-ясно дефиниране на правата на наемателите и опростяване на механизмите за разрешаване на спорове. Тези реформи се очаква да бъдат приети до 2026 г., отразявайки ангажимента на Люксембург към социалната интеграция и справедливия достъп до жилища (Министерството на жилищното строителство).

Екологичната устойчивост също ще стане основно изискване за съответствие. В съответствие с „Зелената сделка“ на ЕС и националния „Пакт за климата 2.0“, разработчиците на имоти и инвеститорите се подготвят за по-строги стандарти за енергийна ефективност на сградите и задължителни зелени сертификати. Очаква се правителството да въведе допълнителни стимули за енергийно ефективни ремонти и ново строителство, в синхрон с амбицията на страната да достигне нулеви емисии до 2050 г. (Министерството на околната среда, климата и устойчивото развитие). Разрешителните за строеж и одобрението на плановете вероятно ще включат по-строги критерии за устойчивост още от 2025 г.

От гледна точка на съответствието, органите на Люксембург засилват усилията си за борба с изпирането на пари в сектора на недвижимите имоти. Очаква се да бъдат приети подобрени задължения за дълбочина на проверка за сделките с недвижими имоти, особено тези, включващи чуждестранни купувачи или активи с висока стойност, в съответствие с развиващите се директиви на ЕС относно противодействието на изпирането на пари. Комисията за надзор на финансовия сектор (CSSF) и Министерството на правосъдието работят в сътрудничество за стриктни изисквания за отчитане и по-силни мерки за прилагане на закона, подчертавайки необходимостта професионалистите по недвижими имоти да поддържат актуални програми за спазване на правилата.

Статистическите индикатори от 2024 г. показват, че цените на жилищата остават на исторически високи нива, с търсене, което надвишава предлагането, особено в сегмента на достъпните жилища (STATEC). Това натиск на пазара води до правителствената реформира agenda. Гледайки за 2030 г., секторът вероятно ще види по-голямо регулаторно сближаване с нормите на ЕС, по-голяма дигитализация на процесите на сделките и преход към по-професионално управление на имотите.

В обобщение, заинтересованите страни трябва да приоритизират проактивното спазване на правилата, да инвестират в зелени стандарти и да следят текущите законодателни консултации. Подготовката за тези промени ще осигури устойчивост и конкурентоспособност на развиващия се пазар на недвижими имоти в Люксембург.

Източници и справки

• Министерството на правосъдието
• Комисията за надзор на финансовия сектор (CSSF)
• Министерството на околната среда, климата и устойчивото развитие
• Националният институт по статистика и икономически изследвания (STATEC)
• Администрацията на данъците
• Правителство на Великото херцогство Люксембург
• Закон от 20 юли 2023 г.
• Правителството на Великото херцогство Люксембург
• Министерството на правосъдието
• Министерството на жилищното строителство