Inhaltsverzeichnis
- Executive Summary: Wichtige Ergebnisse für 2025–2030
- Aktuelle Marktübersicht: Trends und Statistiken
- Wichtige Städte & Gewerbeimmobilienarten in den Komoren
- Investitions-Hotspots: Wo Chancen entstehen
- Rechtlicher & Regulierungsgestützter Rahmen (Quellen: economie.gouv.km, domaineministere.gouv.km)
- Besteuerung und Compliance für ausländische und lokale Investoren (Quellen: douanes.gouv.km, finances.gouv.km)
- Schlüsselfaktoren: Infrastruktur, Tourismus & Wirtschaftspolitik
- Risiken, Herausforderungen und Eintrittsbarrieren
- Bedeutende Transaktionen & Fallstudien (Quellen: chambrecommerce-comores.com)
- Zukunftsausblick: Prognosen und strategische Empfehlungen für 2025–2030
- Quellen & Verweise
Executive Summary: Wichtige Ergebnisse für 2025–2030
Der Sektor der Gewerbeimmobilien in den Komoren ist durch eine allmähliche Entwicklung gekennzeichnet, die hauptsächlich von staatlichen Initiativen zur wirtschaftlichen Diversifizierung und zur Verbesserung der Infrastruktur vorangetrieben wird. Im Jahr 2025 bleibt der Sektor relativ unerfahren, wobei die meisten Aktivitäten in der Hauptstadt Moroni und in ausgewählten städtischen Zentren konzentriert sind. Die Regierung hat kürzlich ihr Engagement zur Anziehung ausländischer Investitionen und zur Verbesserung des regulatorischen Rahmens für das nachhaltige Wachstum von Immobilien unterstrichen.
- Rechtliche und regulatorische Entwicklungen: Der rechtliche Rahmen, der die Gewerbeimmobilien regelt, basiert auf dem Komorischen Zivilgesetzbuch und speziellen Vorschriften zur Grundbuchführung und zum Grundstücksbesitz. Die Regierung hat Schritte unternommen, um den Prozess der Grundstücksregistrierung zu vereinfachen, um Verzögerungen zu reduzieren und die Transparenz zu erhöhen. Ausländisches Eigentum ist mit staatlicher Genehmigung erlaubt, wobei das Land technisch gesehen im Eigentum des Staates bleibt, was für gewerbliche Unternehmungen Pachtverträge erfordert. Laufende Reformen im Rahmen der wirtschaftlichen Modernisierungsagenda der Regierung der Union der Komoren werden voraussichtlich die Compliance-Anforderungen bis 2030 weiter klären und verbessern.
- Wichtige Statistiken: Die Transaktionen im Gewerbeimmobiliensektor bleiben in ihrem Volumen begrenzt, wobei Büro- und Einzelhandelsflächen den größten Teil der Entwicklungen ausmachen. Laut aktuellen Daten des Institut National de la Statistique et des Études Économiques et Démographiques (INSEED) liegt der Anteil der Bauwirtschaft am BIP bei etwa 5%, während der formelle Immobiliensektor im Vergleich zu regionalen Mitbewerbern unterentwickelt bleibt. Das Wachstum der städtischen Bevölkerung – prognostiziert mit über 2% pro Jahr – lässt auf eine steigende Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, insbesondere im Einzelhandel und im Gastgewerbe, schließen.
- Compliance und Risiko: Investoren haben Compliance-Verpflichtungen in Bezug auf Geldwäsche, Zonierung und Umweltauswirkungen. Die Assemblée de l’Union des Comores aktualisiert regelmäßig die relevanten Gesetze, um sie an internationale Standards anzupassen, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf Transparenz und Korruptionsbekämpfung gelegt wird. Compliance-Risiken bestehen aufgrund administrativer Engpässe und sich ändernder lokaler Vorschriften, aber laufende Digitalisierungsbemühungen werden voraussichtlich die regulatorische Effizienz bis 2030 verbessern.
- Aussichten 2025–2030: Die Perspektive für den Sektor der Gewerbeimmobilien in den Komoren ist vorsichtig optimistisch. Infrastrukturprojekte – einschließlich Hafenmodernisierungen und städtische Erneuerungsprogramme – werden voraussichtlich die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ankurbeln. Der Schwerpunkt der Regierung auf Tourismus und Finanzdienstleistungen als Wachstumsmotoren dürfte zusätzliche Investitionen in verwandte Immobilienanlagen anziehen. Dennoch könnten strukturelle Herausforderungen wie eingeschränkter Zugang zu Finanzmitteln, Komplexitäten im Landbesitz und bürokratische Trägheit das schnelle Wachstum bremsen. Politische Kontinuität und nachhaltige regulatorische Verbesserungen werden entscheidend sein, um das Potenzial des Sektors in den nächsten fünf Jahren zu entfalten.
Aktuelle Marktübersicht: Trends und Statistiken
Der Gewerbeimmobiliensektor in den Komoren bleibt unerfahren, zeigt jedoch eine allmähliche Entwicklung, während das Land seine Wirtschaft diversifizieren und mehr Investitionen anziehen möchte. Historisch war der Sektor durch eine begrenzte ausländische Beteiligung, kleine inländische Investitionen und infrastrukturelle Herausforderungen eingeschränkt. In den letzten Jahren hat sich jedoch der Fokus der Regierung auf die Verbesserung des Investitionsklimas und der städtischen Infrastruktur, insbesondere in Moroni, der Hauptstadt, und in wichtigen Hafenstädten, erneuert.
Laut der Komoren-Agentur für Investitionsförderung (ANPI) gab es 2024 einen moderaten Anstieg der Transaktionen mit Gewerbeimmobilien, wobei die Segmente Einzelhandel und Gastgewerbe das Wachstum anführten. Die Vision 2030 der Regierung und die damit verbundenen Programme haben die Modernisierung von logistischen Knotenpunkten, Hotels und Einzelhandelszentren priorisiert, wobei neue Projekte in der Umgebung des Hafens von Moroni und des internationalen Flughafens im Mittelpunkt stehen. Dies wird voraussichtlich die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien bis 2025 und darüber hinaus ankurbeln.
Offizielle Statistiken über Transaktionen mit Gewerbeimmobilien sind begrenzt, aber das Finanzministerium berichtete, dass die Investitionen in den nicht-residentialen Bau im Jahr 2023 um etwa 2,5% stiegen, mit einem ähnlichen Trend für 2025. Wichtige Treiber sind staatlich unterstützte Infrastrukturverbesserungen, eine steigende Aktivität im Tourismus und die schrittweise Formalisierung von Handelssektoren (Ministerium für Finanzen, Haushalt und Bankwesen).
Das Grundstückseigentum für Ausländer bleibt nach dem komorischen Recht stark eingeschränkt, wobei das Justizministerium bestätigt, dass nur Staatsbürger und bestimmte lokal registrierte Institutionen Eigentum erwerben können. Pachtverträge sind für Ausländer zu gewerblichen Zwecken verfügbar, in der Regel für maximal 99 Jahre. Alle Übertragungen von Gewerbeimmobilien müssen offiziell registriert werden, und die Einhaltung der städtebaulichen und zonalen Vorschriften wird vom Stadtrat von Moroni und den regionalen Behörden durchgesetzt.
Die Anforderungen an die Compliance für Transaktionen mit Gewerbeimmobilien haben sich verschärft, mit notarieller Registrierung, Steuerfreigaben und Due-Diligence-Prüfungen zur Bekämpfung von Geldwäsche, die jetzt strengen Anforderungen unterliegen. Die Generaldirektion der Steuern überwacht die Übertragungssteuern und periodischen Grundstücksbewertungen.
Blickt man auf 2025 und die folgenden Jahre, so ist der Ausblick für Gewerbeimmobilien in den Komoren vorsichtig optimistisch. Während der Sektor nach wie vor durch Größe und regulatorische Hürden eingeschränkt ist, wird erwartet, dass laufende Infrastrukturprojekte und politische Reformen allmähliches Wachstum ankurbeln. Das fortwährende Engagement der Regierung bei regionalen Körperschaften und internationalen Geldgebern signalisiert eine weitere Verbesserung des Investitionsklimas, was sowohl das Volumen als auch die Raffinesse der Angebote im Bereich Gewerbeimmobilien in den kommenden Jahren steigern könnte.
Wichtige Städte & Gewerbeimmobilienarten in den Komoren
Die Landschaft der Gewerbeimmobilien in den Komoren wird hauptsächlich durch die drei Hauptinseln des Archipels geprägt: Grande Comore (Ngazidja), Anjouan (Ndzuwani) und Mohéli (Mwali). Die Hauptstadt Moroni, die sich auf Grande Comore befindet, dient als wirtschaftliches und administratives Zentrum und beherbergt den Großteil der gewerblichen Immobilienaktivitäten des Landes. Zu den wichtigen Immobilienarten in den großen Städten gehören Büroflächen, Einzelhandelsgeschäfte, Gastgewerbeimmobilien und begrenzte industrielle Einrichtungen.
- Moroni (Grande Comore): Als Regierungssitz und Hauptport konzentriert Moroni die Bank-, Telekommunikations- und Handelssektoren des Landes. Gewerbeimmobilien hier drehen sich um Bürogebäude für Regierungsbehörden und Finanzinstitute, Einzelhandelsgeschäfte, Hotels und Logistikeinrichtungen, die mit dem Hafen verbunden sind. Die Präsenz internationaler Organisationen und Botschaften treibt ebenfalls die Nachfrage nach Büro- und Gastgewerbeimmobilien an.
- Mutsamudu (Anjouan): Mutsamudu ist die zweitgrößte Stadt und der Hauptport der Insel. Der Markt für Gewerbeimmobilien ist hauptsächlich auf den Hafen bezogene Logistik, lokalen Großhandel und kleine Einzelhandelszentren ausgerichtet. Industrielle und Lagerflächen sind zwar begrenzt, entwickeln sich jedoch allmählich aufgrund des wachsenden interinsularen Handels.
- Fomboni (Mohéli): Fomboni, die kleinste der Inselhauptstädte, hat bescheidene gewerbliche Immobilien, die hauptsächlich aus Gastgewerbe und Märkten sowie Verwaltungsbüros bestehen. Der Immobilienmarkt der Stadt wird voraussichtlich schrittweise wachsen, angestoßen durch staatliche Anreize für Tourismus und kleinen Handel.
Rechtlich gehört in den Komoren alles Land dem Staat; private Rechte entstehen durch langfristige Pachtverträge oder „Konzessionen“, die im Landgesetz festgelegt sind (Ministère des Finances, du Budget et du Secteur Bancaire). Ausländisches Eigentum ist eingeschränkt, wobei Nicht-Staatsbürger Gewerbeimmobilien nur unter spezifischen Pachtregelungen und mit Genehmigung der relevanten Ministerien Zugang haben. Die Einhaltung von zonalen und baulichen Vorschriften wird von den kommunalen Behörden und dem Ministerium für Raumplanung und Städtebau (Ministère de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme) überwacht.
Obwohl umfassende, aktuelle Statistiken begrenzt sind, zeigen aktuelle Regierungsdaten einen allmählichen Anstieg der Entwicklungen im Bereich Gewerbeimmobilien, insbesondere in Moroni, getrieben von öffentlichen Infrastrukturprojekten und Investitionen im Tourismussektor (Regierung der Union der Komoren). Der Sektor bleibt jedoch durch einen Mangel an formalen Bewertungsstandards, eingeschränkten Zugang zu Krediten und laufende regulatorische Reformen eingeschränkt. In den nächsten Jahren wird ein weiteres Wachstum im Gastgewerbe und Einzelhandel erwartet, insbesondere da die Regierung auf eine Erhöhung der internationalen Investitionen und die Erleichterung des Handels abzielt, mit einem vorsichtigen Ausblick aufgrund makroökonomischer und politischer Unsicherheiten.
Investitions-Hotspots: Wo Chancen entstehen
Der Gewerbeimmobiliensektor in den Komoren gewinnt allmählich an Aufmerksamkeit als aufstrebender Investitions-Hotspot in der Region des Indischen Ozeans. Im Jahr 2025 und in den kommenden Jahren konvergieren mehrere Faktoren, um neue Chancen zu schaffen, insbesondere in städtischen Zentren wie Moroni (der Hauptstadt), Mutsamudu und Fomboni. Der erneute Fokus der Regierung auf wirtschaftliche Diversifizierung und Infrastrukturverbesserungen – insbesondere in Bezug auf Hafen-, Transport- und Energieinitiativen – unterstützt das Wachstum der Nachfrage nach Gewerbeimmobilien.
Wichtige rechtliche Rahmenbedingungen, die die Gewerbeimmobilien betreffen, sind der Code Foncier et Domanial (Gesetz über Land und Eigentum) und die im Investitionsgesetz detaillierten Bestimmungen. Ausländische Investoren können langfristige Pachtverträge erwerben, in der Regel bis zu 99 Jahre, während das direkte Eigentum an Land weiterhin auf komorische Staatsbürger oder rechtliche Einheiten, die mehrheitlich von ihnen besessen werden, beschränkt bleibt. Die Einhaltung der Vorschriften zur Landregistrierung, Umwelt- und Stadtplanung wird von der Agence Nationale d’Urbanisme et d’Aménagement du Territoire (ANUAT) überwacht, um Transparenz und rechtliche Sicherheit für institutionelle und private Investoren zu gewährleisten.
Kürzliche staatliche Initiativen, wie die nationale Entwicklungsstrategie 2030, haben die Verbesserung von Geschäftsgebieten, logistischen Parks und Gastgewerbeinfrastrukturen priorisiert, wobei spezielle Wirtschaftszonen (SEZs) zur Anziehung regionaler Handels- und Investitionsmöglichkeiten diskutiert werden. Laut der Komoren-Agentur für Investitionsförderung verzeichneten Transaktionen mit Gewerbeimmobilien 2024 einen moderaten, aber bemerkenswerten Anstieg, wobei die Nachfrage auf Einzelhandels-, Lager- und Büroentwicklungen in Moroni und in der Nähe der Häfen von Mutsamudu und Moroni konzentriert war. Diese Hafenbereiche werden voraussichtlich Hotspots bleiben, während die Komoren ihre Rolle als Transitdrehscheibe zwischen Ostafrika, Madagaskar und dem Nahen Osten stärken.
Statistische Daten sind begrenzt, aber offizielle Quellen zeigen einen allmählichen Anstieg der Direktinvestitionen (FDI) in den Bereichen Immobilien und Bau, wobei die FDI-Zuflüsse in die Komoren 2023 etwa 30 Millionen USD erreichten, ein Teil davon war für Gewerbeimmobilien vorgesehen (Banque Centrale des Comores). Die laufende Digitalisierung der Grundbuchregistrierung und die Modernisierung der Immobiliengesetze der Regierung werden voraussichtlich die Transaktionen erleichtern und die Rechte der Investoren schützen.
Blickt man auf 2025 und darüber hinaus, bleibt die Perspektive für Gewerbeimmobilien in den Komoren vorsichtig optimistisch. Auch wenn Herausforderungen wie die begrenzte Marktgröße und die regulatorische Komplexität bestehen bleiben, wird die Kombination von Infrastrukturinvestitionen, gesetzlichen Reformen und regionaler Handelsintegration voraussichtlich das Interesse an erstklassigen städtischen und in Hafen nahegelegenen Gewerbeimmobilien weiter anheizen.
Rechtlicher & Regulierungsgestützter Rahmen (Quellen: economie.gouv.km, domaineministere.gouv.km)
Der rechtliche und regulatorische Rahmen, der die Gewerbeimmobilien in den Komoren regelt, wird hauptsächlich durch eine Kombination aus nationaler Gesetzgebung, ministeriellen Richtlinien und administrativen Verfahren, die von Schlüsselbehörden der Regierung überwacht werden, geprägt. Im Jahr 2025 entwickelt sich der Sektor weiterhin als Antwort auf Wirtschaftsreformen und Bemühungen, sowohl inländische als auch ausländische Investitionen anzuziehen.
Transaktionen und Eigentum im Bereich Gewerbeimmobilien werden durch den Code Foncier (Gesetz über Land) geregelt, das das Grundstücksrecht, die Eigentumsrechte und die Registrierungsverfahren festlegt. Das Ministerium für Wirtschaft, Industrie, Investitionen und wirtschaftliche Integration (Ministère de l’Economie) spielt eine zentrale Rolle bei der Überwachung der Investitionspolitik, einschließlich an Immobilien gebundener Anreize und Compliance-Anforderungen für Unternehmen, die im Sektor tätig sind.
Ausländische Investoren können Gewerbeimmobilien unter bestimmten Bedingungen erwerben, darunter die vorherige Genehmigung durch die zuständigen Behörden und die Einhaltung lokaler Partnerschaftsanforderungen. Das Ministère des Domaines, de l’Urbanisme, des Habitats, des Affaires Foncières et des Services Fonciers verwaltet die Landregistrierung, die Ausstellung von Titeln und das Management von öffentlichen und privaten Grundstücken. Jüngste administrative Reformen haben sich auf die Vereinfachung von Registrierungsprozessen und die Verbesserung der Transparenz bei Landtransaktionen konzentriert, mit der Einführung digitaler Aufzeichnungen und aktualisierter Katasterkarten.
Compliance bleibt eine Schlüsselfrage, da alle Entwicklungen im Bereich Gewerbeimmobilien den Vorschriften zur Stadtplanung, den Zonengesetzen und den Umweltbewertungen unterliegen. Genehmigungen für Bau-, Renovierungs- und Nutzungsänderungen müssen im Voraus eingeholt werden, und die fortlaufende Compliance wird sowohl vom Ministerium für Wirtschaft als auch vom Ministerium für Landangelegenheiten überwacht. Bei Nichteinhaltung kann es zu administrativen Strafen, Projektstilllegungen oder Widerruf von Rechten kommen.
Im Bereich der Streitbeilegung bietet das Rechtssystem Rechtsweg durch administrative und gerichtliche Kanäle, wobei spezialisierte Gerichte für Land- und Immobilienstreitigkeiten zur Verfügung stehen. Die Regierung hat ihr Engagement bekräftigt, das Durchsetzungsrecht der Eigentumsrechte zu stärken und die Fallbearbeitung zu beschleunigen, um ein sicheres Investitionsklima zu fördern.
Blickt man in die Zukunft, werden laufende politische Initiativen voraussichtlich den regulatorischen Rahmen für Gewerbeimmobilien weiter modernisieren. Dazu gehört die fortgesetzte Digitalisierung der Grundbuchaufzeichnungen, eine verbesserte Anlegerprotektionspolitik und eine stärkere Harmonie mit regionalen Standards. Diese Maßnahmen werden voraussichtlich die Markttransparenz verbessern, die Transaktionskosten senken und das nachhaltige Wachstum im Gewerbeimmobiliensektor in den nächsten Jahren unterstützen (Ministère de l’Economie; Ministère des Domaines).
Besteuerung und Compliance für ausländische und lokale Investoren (Quellen: douanes.gouv.km, finances.gouv.km)
Die Besteuerungs- und Compliance-Landschaft für sowohl ausländische als auch lokale Investoren im Gewerbeimmobiliensektor der Komoren wird durch die Vorschriften der nationalen Zollbehörde und des Finanzministeriums geprägt. Diese Rahmenbedingungen sind darauf ausgerichtet, Investitionen zu fördern und gleichzeitig die fiskalische Verantwortlichkeit und die Ausrichtung an nationalen wirtschaftlichen Zielen sicherzustellen.
Wichtige Besteuerungsprinzipien
Transaktionen mit Gewerbeimmobilien in den Komoren unterliegen mehreren Steuern. Die Hauptsteuern, die für den Erwerb und das Eigentum von Immobilien relevant sind, umfassen Registrierungsgebühren, Mehrwertsteuer (MwSt.) und in einigen Fällen die Kapitalertragssteuer. Registrierungsgebühren werden in der Regel bei der Übertragung von Eigentumstiteln auf Gewerbeimmobilien erhoben, wobei die Sätze nach der Art und dem Wert der Transaktion bestimmt werden. Ausländische Investoren sind verpflichtet, denselben Vorschriften zur Übertragung und Registrierung von Eigentum wie lokale Unternehmen zu folgen, um eine Gleichheit in der Steuerlast aufrechtzuerhalten. Die Mehrwertsteuer gilt in der Regel für Verkäufe neuer Gewerbeimmobilien und bestimmte Mietaktivitäten. Es gibt auch jährliche Grundsteuern, die auf der Grundstücksbewertung basieren, die sowohl von lokalen als auch von ausländischen Eigentümern gezahlt werden müssen.
Vorschriften für ausländische Investitionen
Ausländischen Investoren ist es gestattet, Gewerbeimmobilien in den Komoren zu erwerben, sie müssen jedoch spezifische Compliance-Anforderungen einhalten, einschließlich der Registrierung von Immobilientransaktionen und der Einhaltung von Vorschriften zur Geldwäsche. Ausländische Unternehmen sind oft verpflichtet, eine Investitionsgenehmigung zu erhalten oder ihre Aktivitäten bei den relevanten Ministerien zu registrieren, wie dem Finanzministerium. Investoren könnten auch in Sektoren mit strategischer Sensibilität Einschränkungen unterliegen. Es besteht für alle Investoren die Pflicht, genaue Finanzunterlagen zu führen und jährliche Steuererklärungen bei den zuständigen Behörden einzureichen.
Compliance-Verfahren
Der Prozess zum Erwerb und zur Registrierung von Gewerbeimmobilien umfasst mehrere Schritte, darunter Due Diligence, notarielle Beglaubigung und Registrierung im Grundbuch. Investoren müssen den Transaktionswert deklarieren und entsprechende Gebühren über die Zoll- und Steuerverwaltung zahlen. Die Einhaltung von Vorschriften gegen Geldwäsche (AML) und die Bekämpfung von Terrorismusfinanzierung (CTF) wird strikt durchgesetzt, wobei der Nachweis von Mitteln und eine klare Identifikation des wirtschaftlichen Eigentümers erforderlich sind. Die Direction Générale des Douanes und das Ministerium für Finanzen, Haushalt und Bankwesen bieten detaillierte Verfahren und Leitlinien zur Erfüllung dieser Anforderungen.
Neueste Entwicklungen und Ausblick
In den letzten Jahren haben die Komoren Reformen eingeleitet, um die Steuerverwaltung zu verbessern und die Compliance für Investoren zu erleichtern, einschließlich der Digitalisierung von Prozessen zur Eigentumsregistrierung und Steuerzahlung. Für 2025 und darüber hinaus werden weitere Modernisierungsmaßnahmen erwartet, die Transparenz verbessern, die Bearbeitungszeiten reduzieren und das Vertrauen der Investoren stärken sollen. Eine fortwährende Angleichung an internationale Best Practices in der AML/CTF-Compliance wird ebenfalls erwartet, um die Integrität des Gewerbeimmobilienmarktes zu unterstützen und grenzüberschreitende Investitionen zu erleichtern.
Schlüsselfaktoren: Infrastruktur, Tourismus & Wirtschaftspolitik
Die Gewerbeimmobilien in den Komoren entwickeln sich weiter, wobei die Richtung durch die Infrastrukturentwicklung, die Expansion des Tourismus und kürzliche wirtschaftspolitische Reformen geprägt wird. Die Union der Komoren, ein Archipel im Indischen Ozean, weist historisch einen bescheidenen Markt für Gewerbeimmobilien auf, der durch eine begrenzte Infrastrukturkapazität und wirtschaftliche Volatilität eingeschränkt ist. Allerdings beginnt eine Kombination aus strategischen Investitionen und politischen Veränderungen, die Landschaft zu verändern.
Infrastruktur ist ein Haupttreiber. Die Regierung hat die Verbesserung der Transport- und Versorgungsnetze priorisiert, die für die Geschäftsentwicklung und die Immobilienentwicklung entscheidend sind. Die Regierung der Komoren hat laufende Renovierungen wichtiger Häfen, einschließlich des Hafens von Moroni, sowie den Ausbau von Straßenverbindungen zu kommerziellen Hubs gemeldet. Die Elektrifizierungsrate, die zwar noch unter dem globalen Durchschnitt liegt, steigt aufgrund von Projekten für erneuerbare Energien, die voraussichtlich das Wachstum von Industrie- und Gewerbegebieten bis 2025 und darüber hinaus unterstützen werden.
Der Tourismus, ein wichtiger Sektor für die Komoren, ist ein Katalysator für Gewerbeimmobilien, insbesondere im Gastgewerbe, Einzelhandel und gemischten Entwicklungen. Das Ministerium für Tourismus hat gezielte Kampagnen durchgeführt und die Visabestimmungen für ausgewählte Länder gelockert, um mehr internationale Besucher anzuziehen. Laut dem Ministerium für Tourismus und Kunsthandwerk erholen sich die Belegungsraten von Hotels und Resorts nach der Pandemie, was neu zu investierende Interessen an Gewerbeimmobilien, insbesondere auf den Inseln Grande Comore und Anjouan, hervorruft.
Wirtschaftspolitische Reformen beeinflussen ebenfalls den Sektor. Der Regierungsplan Vision 2030, der vom Ministerium für Wirtschaft, Industrie, Investitionen und wirtschaftliche Integration umrissen wurde, zielt darauf ab, die Wirtschaft zu diversifizieren und die Investitionsverfahren zu vereinfachen, einschließlich im Bereich Immobilien. Die Überarbeitung des Investitionsgesetzes von 2024 brachte erweiterte Schutzmechanismen für ausländische Investoren, vereinfachte Prozesse zur Eigentumsregistrierung und klärte das Landnutzungsrecht, wodurch rechtliche Unsicherheiten, die historisch Transaktionen im Gewerbeimmobiliensektor behindert haben, abgebaut werden.
Compliance und regulatorische Aufsicht bleiben wichtig. Die Komorische Finanzkontrollkommission (Commission de Contrôle Financier) überwacht weiterhin Immobilienverkäufe auf die Einhaltung der Vorschriften zur Geldwäsche, die eine Anforderung unter den aktualisierten nationalen AML/CFT-Rahmenbedingungen sind. Für ausländische Investoren ist der Erwerb von Land im Allgemeinen zulässig, unterliegt jedoch bestimmten Einschränkungen und Genehmigungsverfahren, die im überarbeiteten Landgesetz und in den Investitionsvorschriften festgelegt sind.
Blickt man in die Zukunft, ist der Ausblick für Gewerbeimmobilien in den Komoren bis 2025 und in die späten 2020er vorsichtig optimistisch. Die Zusammenführung von Infrastrukturverbesserungen, wachsendem Tourismus und investitionsfreundlichen Politiken wird voraussichtlich neue Möglichkeiten eröffnen, insbesondere in den Bereichen Gastgewerbe, Einzelhandel und Logistik. Der Fortschritt hängt jedoch von politischer Stabilität, effektiver regulatorischer Umsetzung und fortgesetzter internationaler Zusammenarbeit zur Finanzierung kritischer Infrastrukturprojekte ab.
Risiken, Herausforderungen und Eintrittsbarrieren
Der Gewerbeimmobiliensektor in den Komoren sieht sich einer Reihe von Risiken, Herausforderungen und Eintrittsbarrieren gegenüber, die voraussichtlich bis 2025 und darüber hinaus bestehen bleiben. Diese Faktoren ergeben sich aus strukturellen, rechtlichen und marktspezifischen Bedingungen, die einzigartig für die Inseln sind.
- Rechtliche und regulatorische Komplexität: Das Grundstückssystem in den Komoren ist durch eine Mischung aus gewohnheitsrechtlichem und gesetzlichem Recht gekennzeichnet, was oft zu Streitigkeiten über Eigentumsrechte und Landtitel führt. Investoren können Schwierigkeiten haben, das Eigentum zu verifizieren und eine sichere Landnutzung zu garantieren, insbesondere da das formale Grundbuch nicht immer umfassend oder aktuell ist. Die Regierung hat diese Herausforderungen anerkannt und arbeitet an Reformen, aber der Fortschritt bleibt langsam (Regierung der Union der Komoren).
- Einschränkungen für ausländisches Eigentum: Ausländische Investoren unterliegen beim Kauf von Land und Immobilien Einschränkungen. Auch wenn ausländische Investitionen allgemein gefördert werden, ist der Prozess zur Erlangung der notwendigen Genehmigungen und Zustimmungen oft undurchsichtig und kann langsam sein, was Unsicherheit und Verzögerungen bei Transaktionen im Gewerbeimmobilienbereich schafft (Agence Nationale pour la Promotion des Investissements).
- Compliance und Due Diligence: Die Einhaltung lokaler Bauvorschriften, Umweltvorschriften und Antikorruptionsgesetze kann aufgrund begrenzter administrativer Kapazitäten und inkonsistenter Durchsetzung herausfordernd sein. Investoren müssen sich in einem sich wandelnden regulatorischen Umfeld bewegen und umfassende Due Diligence durchführen, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden, insbesondere hinsichtlich Umweltverträglichkeitsprüfungen und Genehmigungen zur Stadtplanung (Ministère de l’Environnement et des Forêts).
- Infrastrukturelle Einschränkungen: Die Komoren stehen weiterhin vor erheblichen Infrastrukturdefiziten, einschließlich unzuverlässiger Elektrizität, begrenzter Wasserversorgung und unzureichender Transportverbindungen. Diese Probleme erhöhen die Entwicklungskosten und können die Rentabilität von Gewerbeimmobilienprojekten beeinträchtigen, insbesondere außerhalb urbaner Zentren (Société Nationale d’Électricité des Comores).
- Marktgröße und wirtschaftliche Volatilität: Die kleine Größenordnung der komorischen Wirtschaft und die begrenzte Kaufkraft schränken die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ein. Das Land ist auch anfällig für externe Schocks, wie Währungsschwankungen und Veränderungen in der internationalen Hilfe, die das Vertrauen der Investoren und die Immobilienwerte beeinträchtigen können (Banque Centrale des Comores).
Angesichts dieser Herausforderungen müssen Investoren Vorsicht walten lassen und umfassende Risikobewertungen durchführen, wenn sie in den Markt für Gewerbeimmobilien der Komoren eintreten wollen. Obwohl rechtliche Reformen und Infrastrukturverbesserungen auf der Agenda der Regierung für die kommenden Jahre stehen, wird der greifbare Fortschritt voraussichtlich schrittweise erfolgen, und die Situation im Jahr 2025 wird für neue Anbieter nach wie vor komplex bleiben.
Bedeutende Transaktionen & Fallstudien (Quellen: chambrecommerce-comores.com)
Der Gewerbeimmobiliensektor in den Komoren ist durch ein allmähliches Wachstum gekennzeichnet, das die breiteren wirtschaftlichen Entwicklungen und Trends bei ausländischen Investitionen des Archipels widerspiegelt. In den letzten Jahren hat der Markt eine Reihe bemerkenswerter Transaktionen verzeichnet, hauptsächlich in den Segmenten Gastgewerbe, Einzelhandel und Logistik, die von lokalen Unternehmern und externen Investoren, darunter solche aus der komorischen Diaspora, getrieben werden.
Eine bedeutende Transaktion fand zu Beginn des Jahres 2024 statt, als sich eine internationale Hotelgruppe mit lokalen Investoren zusammenschloss, um eine Waterfront-Immobilie in Moroni, der Hauptstadt des Landes, zu erwerben und umzubauen. Dieses Geschäft, das auf etwa 2,5 Millionen Euro geschätzt wird, war eine der größten Investitionen im Gastgewerbe in dem Land bis heute. Das Umbauprojekt, das voraussichtlich Ende 2025 eröffnet wird, zielt darauf ab, der wachsenden Nachfrage nach hochwertigen Unterkünften und Konferenzeinrichtungen gerecht zu werden, einem Bedarf, der durch das zunehmende Profil der Komoren im regionalen Handel und Tourismus verdeutlicht wird.
Investitionen mit Schwerpunkt auf dem Einzelhandel haben ebenfalls den Markt geprägt. Mitte 2023 schloss ein Konsortium von komorischen Geschäftsbesitzern den Erwerb und die Erweiterung eines Gewerzentrums in Mutsamudu, dem wichtigsten urbanen Zentrum von Anjouan, ab. Die modernisierte Einrichtung führte moderne Einzelhandelsflächen und Büroeinheiten ein und förderte lokale Unternehmertum, während sie regionale Filialen anzieht. Die Chambre de Commerce, d’Industrie et d’Agriculture des Comores (CCIA) hat diese Transaktion als Katalysator für die Schaffung von Arbeitsplätzen und einen wichtigen Schritt zur Formalisierung des Einzelhandelssektors der Insel anerkannt.
Aus rechtlicher und compliance-technischer Sicht unterliegen alle Transaktionen im Gewerbeimmobiliensektor in den Komoren der Registrierung und Aufsicht durch das Ministerium für Finanzen und Haushalt, wobei die Dokumentationsanforderungen die Verifizierung von Eigentumstiteln, notarielle Urkunden und die Einhaltung von Vorschriften zur Stadtplanung umfassen. Die CCIA spielt eine unterstützende Rolle, indem sie Due-Diligence-Unterstützung anbietet und geschäftsbezogene Eigentumsübertragungen zertifiziert. Jüngste staatliche Initiativen zur Vereinfachung der Geschäfts- und Eigentumsregistrierung haben begonnen, die Transaktionszeiten zu verkürzen und die Transparenz zu erhöhen, wie in den jährlichen Berichten der CCIA berichtet wird.
In die Zukunft blickend bleibt die Perspektive für Gewerbeimmobilien in den Komoren vorsichtig optimistisch. Die fortlaufenden Reformen der Regierung, die darauf abzielen, das Investitionsklima zu verbessern, gepaart mit Rückkehrkapital aus der Diaspora und einem erneuten Interesse von Investoren aus der Region des Indischen Ozeans, werden voraussichtlich in den nächsten Jahren zu weiteren nennenswerten Transaktionen führen. Herausforderungen bestehen jedoch weiterhin, insbesondere bei der Infrastruktur, dem Zugang zu Gewerbefinanzierungen und der Sicherheit des Landbesitzes, die alle durch politische Dialoge und Kapazitätsaufbau von der CCIA und anderen relevanten Behörden angegangen werden (Chambre de Commerce, d’Industrie et d’Agriculture des Comores).
Zukunftsausblick: Prognosen und strategische Empfehlungen für 2025–2030
Der Ausblick für Gewerbeimmobilien in den Komoren von 2025 bis 2030 wird von einer Kombination aus wirtschaftlichen Entwicklungsinitiativen, sich entwickelnden rechtlichen Rahmenbedingungen und regionalen Integrationsbemühungen geprägt. Während die Komoren weiterhin ihren Plan Vision 2030 priorisieren, der Investitionen und wirtschaftliche Diversifizierung fördert, wird erwartet, dass der Sektor der Gewerbeimmobilien schrittweise expandiert, insbesondere in der Hauptstadt Moroni und in Hafenstädten. Der strategische Schwerpunkt der Regierung auf Tourismus, Handel und Infrastrukturentwicklung wird neue Möglichkeiten für Büroflächen, Einkaufszentren und Gastgewerbeprojekte schaffen.
Es werden wesentliche gesetzgeberische Reformen erwartet, während die Komoren ihre Immobilien- und Investitionsvorschriften unter der Leitung der Regierung der Union der Komoren an internationale Standards anpassen. Jüngste Änderungen des Investitionsgesetzes und die fortlaufende Digitalisierung der Grundbuchregistrierungen sollen die Transparenz erhöhen, prozedurale Verzögerungen verringern und eine größere in- und ausländische Investition anziehen. Die Komoren-Agentur für Investitionsförderung arbeitet weiterhin daran, die Compliance-Anforderungen zu vereinfachen, um es Investoren zu erleichtern, Genehmigungen zu erhalten und die zonalen Einschränkungen zu verstehen.
Trotz dieser positiven Trends bestehen bestimmte Herausforderungen fort. Die Komplexitäten des Bodenbesitzes und die langsamen gerichtlichen Verfahren bleiben ein Hemmnis, wie in offiziellen Dokumenten des Ministeriums für Justiz, Islamische Angelegenheiten und öffentliche Verwaltung festgestellt. Fortlaufende, von der Regierung geführte Reformen zur Klärung der Eigentumsrechte und zur Beschleunigung der Streitbeilegung werden voraussichtlich bis 2030 im Fokus stehen. Darüber hinaus wird die Einhaltung der Umwelt- und Stadtplanungsregeln strenger, insbesondere für großangelegte Entwicklungen, gemäß aktualisierten Richtlinien des Ministeriums für Umwelt und Wälder.
- Die Büromiet- und Einzelhandelsverfügbarkeit ist derzeit moderat, wird jedoch voraussichtlich allmählich abnehmen, während sich die Geschäftstätigkeit und der Tourismus nach der Pandemie erholen, wie von der Zentralbank der Komoren berichtet.
- Die Zuflüsse ausländischer Direktinvestitionen, obwohl bescheiden, werden voraussichtlich mittelfristig steigen, während sich die regulatorische Klarheit verbessert und die regionale Anbindung zunimmt.
- Von der Regierung unterstützte Infrastrukturprojekte – einschließlich Hafen- und Flughafenerweiterungen – werden voraussichtlich die Nachfrage nach Logistik-, Lager- und gastgewerblichen Immobilien ankurbeln.
Strategisch wird empfohlen, dass Investoren sich auf gemischte Nutzung und Gastgewerbeprojekte in urbanen Zentren konzentrieren, frühzeitig mit lokalen Behörden in Kontakt treten, um Compliance sicherzustellen, und laufende Reformen im Bereich der Bodenbewirtschaftung beobachten. Die Zusammenarbeit mit staatlichen Stellen und die Nutzung von Anreizen nach dem nationalen Investitionsgesetz werden entscheidend sein, um erfolgreiche und zukunftssichere Gewerbeimmobilienprojekte in den Komoren bis 2030 zu gewährleisten.
