Obsah
- Výkonný souhrn: Klíčové změny v právních předpisech o nemovitostech v Ghaně (2025–2030)
- Regulační orgány a jejich se vyvíjející role na trhu s nemovitostmi v Ghaně
- Pravidla vlastnictví půdy: Zahraniční investoři, místní obyvatelé a nuance nájmu
- Licencování a registrace: Nové požadavky na dodržování předpisů pro developery a agenty
- Zdanění a poplatky: Aktualizace pro rok 2025 ohledně nemovitosti, daně z kapitálových výnosů a kolkového práva
- Environmentální a územní plánovací zákony: Dopad na městský a venkovský rozvoj
- Omezení praní špinavých peněz a náležitá péče: Přísnější normy pro transakce
- Řešení sporů: Právní procesy a nedávná judikatura
- Klíčové statistiky: Růst trhu, investiční trendy a vymáhání předpisů
- Budoucí výhled: Očekávané reformy a politické směry do roku 2030
- Zdroje a reference
Výkonný souhrn: Klíčové změny v právních předpisech o nemovitostech v Ghaně (2025–2030)
Regulační krajina nemovitostí v Ghaně prochází výraznou transformací, jak se země snaží o zvýšení transparentnosti, ochrany investorů a růstu sektoru od roku 2025. Nedávné legislativní aktivity, vedené parlamentem Ghany a implementované Komisi pro půdu a Ghanskou daňovou správou, představují rozhodný posun k formalizaci transakcí s nemovitostmi a posílení mechanismů dodržování předpisů.
- Implementace zákona o půdě, 2020 (akce 1036): Prioritou je plná implementace zákona o půdě z roku 2020. Tento zákon konsoliduje a aktualizuje různé zákony o půdě, zavádí povinnou registraci vlastnických práv a formalizuje mechanismy pro řešení sporů. V roce 2025 regulatorní orgány zvyšují úsilí o digitalizaci pozemkových záznamů a zjednodušení registrace s cílem snížit čas na registraci o 50 % v následujících pěti letech (Komise pro půdu).
- Zákon o realitních kancelářích, 2020 (akce 1047): Rada pro realitní kanceláře (REAC) nyní funguje, licencuje makléře a agenty k posílení profesionality a snížení podvodů. Do roku 2025 musí být všichni zprostředkovatelé zaregistrováni u REAC, přičemž neratifikovaná praxe podléhá stíhání (Ministerstvo půdy a přírodních zdrojů).
- Dodržování pravidel proti praní špinavých peněz (AML): V souladu s doporučeními Finanční akční skupiny (FATF) Ghana zpřísňuje požadavky AML v oblasti nemovitostí. Finanční inteligence centrum nyní vyžaduje hlášení podezřelých transakcí, zejména těch, které zahrnují zahraniční kupce nebo velké hotovostní platby.
- Reformy daně z nemovitostí: Ghanská daňová správa zavádí nové digitální platformy pro hodnocení a výběr daní z nemovitostí, s cílem zvýšit dodržování předpisů o 30 % do roku 2027.
- Limity na zahraniční vlastnictví a nájemní smlouvy: Ústavní limit 50letého nájemního práva pro zahraniční investory zůstává, ale zintenzivněn je monitoring a registrace, aby se zabránilo obcházení pravidel (Komise pro půdu).
Klíčové statistiky zdůrazňují rychlou evoluci sektoru: do poloviny roku 2025 se očekává, že více než 70 % městských pozemků v Akkře a Kumasi bude digitalizováno a průměrná doba registrace půdy klesne pod 90 dnů. Výhled na roky 2025–2030 je charakterizován zvýšenou regulační jistotou, tvrdým bojem proti podvodům a větší důvěrou investorů, podpořenou robustním rámcem dodržování předpisů a probíhající digitální transformací. Tyto reformy mají potenciál přetvořit sektor nemovitostí v Ghaně, podpořit udržitelný růst a sladit trh s mezinárodními nejlepšími praktikami (Komise pro půdu).
Regulační orgány a jejich se vyvíjející role na trhu s nemovitostmi v Ghaně
Realitní sektor v Ghaně prošel v posledních letech výraznou regulační evolucí, přičemž vláda intenzivně usilovala o zlepšení transparentnosti, ochrany investorů a udržitelného městského rozvoje. Klíčovou součástí této transformace je založení Rady pro realitní kanceláře (REAC), která byla zřízena v rámci Zákona o realitních kancelářích, 2020 (akce 1047). REAC slouží jako hlavní regulační orgán, jehož úkolem je licencovat, regulovat a dohlížet na realitní makléře, developery a agentury působící v zemi.
Od uvedení REAC do provozu v roce 2022 agentura zavedla digitální platformu pro licencování, která zjednodušuje dodržování předpisů pro účastníky trhu a zvyšuje dohled. Do roku 2024 se registrovalo více než 2 000 praktiků a agentur u rady, což je číslo, které se očekává, že poroste, jak se v roce 2025 a dále zvýší vymáhání. Rada pravidelně aktualizuje své požadavky na dodržování předpisů – včetně povinného pokračujícího profesního rozvoje a přísných protokolů proti praní špinavých peněz (AML) – aby odpovídaly globálním nejlepším praktikám a řešily zranitelnost Ghany vůči nelegálním finančním tokům v transakcích s nemovitostmi (Rada pro realitní kanceláře).
Ministerstvo půdy a přírodních zdrojů hraje také klíčovou roli, dohlíží na reformy správy půdy a digitalizaci pozemkových záznamů prostřednictvím Ghanského projektu správy půdy (LAP). Úřad pro užívání a prostorové plánování (LUSPA) je odpovědný za prosazování plánovacích a územních regulací, zajištění řádného městského rozvoje a dodržování environmentálních standardů. Synergie mezi těmito orgány má za cíl snížit spory o půdu, zjednodušit registraci nemovitostí a zlepšit celkovou snadnost podnikání v oblasti nemovitostí.
Dále Finanční inteligence centrum aktivně spolupracuje s REAC na monitorování transakcí s nemovitostmi za účelem odhalení rizik praní špinavých peněz, přičemž všechny účastníky sektoru vyžaduje k provádění procedur náležité péče o zákazníky. Mezitím Ghanská daňová správa vymáhá dodržování daňových předpisů u transakcí s nemovitostmi a nedávné legislativní změny se snaží objasnit daňové povinnosti jak pro domácí, tak pro zahraniční investory.
S výhledem na rok 2025 a následující roky se očekává, že regulační orgány prohloubí digitální integraci, rozšíří zapojení zúčastněných stran a zvýší kontroly dodržování předpisů. Vzhledem k urychlené urbanizaci – více než 57 % Ghanců nyní žije ve městských oblastech – se očekává, že regulační ostražitost zůstane vysoká, s dalšími reformami zaměřenými na podporu důvěry investorů a zajištění udržitelného růstu na trhu s nemovitostmi v Ghaně (Ghanský statistický úřad).
Pravidla vlastnictví půdy: Zahraniční investoři, místní obyvatelé a nuance nájmu
Rámec vlastnictví půdy v Ghaně je založen na Ústavě z roku 1992 a Zákoně o půdě z roku 2020 (akce 1036), které společně vymezují práva a omezení pro občany i zahraniční investory při získávání a držení podílů na půdě. Regulační krajina je formována tradičními systémem vlastnictví, statutárním právem a nedávnými reformami, které mají za cíl zjednodušit správu půdy a posílit zabezpečení vlastnictví.
Pro Ghance je vlastnictví půdy obecně povoleno jak v rámci tradičního, tak statutárního vlastnictví. Většina ghanské půdy (odhadovaná téměř na 80 %) je vlastněna na základě tradičního titulu rodinami, klany nebo tradičními autoritami, přičemž zbývající část je pod státním nebo soukromým volným vlastnictvím. Komise pro půdu dohlíží na registraci a správu půdních práv, podporuje transparentnost a snižuje spory.
Cizí státní příslušníci čelí přísnějším omezením. Ústava výslovně zakazuje cizincům držet volné vlastnické práva na půdu. Místo toho mohou cizí státní příslušníci získat pouze nájemní práva s maximální dobou trvání 50 let (obnovitelnou), zatímco ghanským občanům lze zajistit pronájmy až na 99 let. Toto omezení se vztahuje jak na přímé nákupy, tak na nepřímé podíly prostřednictvím firemních subjektů, kde cizí vlastnictví převyšuje místní účast. Tato ustanovení jsou zakotvena a vynucována podle Zákona o půdě, 2020 (Ministerstvo půdy a přírodních zdrojů).
Nájemní uspořádání v Ghaně vyžaduje pečlivé dodržování statutárních postupů. Všechny pozemkové transakce, ať již pro místní obyvatele nebo cizince, musí být zaregistrovány u Komise pro půdu, aby byly právně závazné. Zákon zavedl povinná ustanovení o souhlasu a ocenění, aby se zabránilo nezákonnému odcizení a chránily zájmy všech stran. Nedodržení těchto ustanovení může způsobit, že transakce budou neplatné nebo budou podléhat ztrátě. Komise také zavedla digitální platformy k zjednodušení registrace titulu, snížení zpoždění a zlepšení transparentnosti.
Nedávné údaje z Komise pro půdu ukazují stabilní nárůst nájemních transakcí zahrnujících jak místní, tak zahraniční jednotlivce, což odráží rostoucí důvěru investorů po implementaci nového Zákona o půdě. Nicméně, soudní spory o půdu zůstávají problémem, zejména kvůli překrývajícím se nárokům a nedostatečné dokumentaci, zejména v oblastech tradičního vlastnictví.
S výhledem na rok 2025 a dál vláda pokračuje v prioritizaci reforem – jako je digitalizace pozemkových záznamů a veřejné vzdělávací kampaně – k dalšímu objasnění práv na půdu a podpoře jak domácích, tak zahraničních investic do nemovitostí. Očekává se, že legislativní a správní aktualizace posílí požadavky na náležitou péči pro zahraniční pronajímatele a podpoří mechanismy pro řešení sporů, aby zajišťovaly, že sektor půdy v Ghaně zůstane atraktivní a zároveň vyhovoval národním zájmům.
Licencování a registrace: Nové požadavky na dodržování předpisů pro developery a agenty
V reakci na trvalé výzvy, jako jsou spory o půdu, podvodné transakce a rostoucí trh s nemovitostmi, Ghana zesílila svůj regulační rámec pro licencování a registraci nemovitostí. Zákon o realitních kancelářích, 2020 (akce 1047) představoval zásadní vývoj, který zřídil Radu pro realitní kanceláře (REAC) k dohledu, licencování a regulaci realitních praktiků. Do roku 2025 je režim dodržování předpisů REAC plně funkční a ovlivňuje developery, makléře a agenty po celé zemi.
Podle akce 1047 musí všichni realitní developeři, agenti a makléři získat licence od REAC předtím, než se zapojí do transakcí s nemovitostmi. Proces licencování zahrnuje splnění vzdělávacích a profesních požadavků, provádění background checků, aby se předešlo praní špinavých peněz, a dodržování vynutitelného kodexu chování. REAC rovněž udržuje veřejný registr všech licencovaných praktiků, což zvyšuje transparentnost trhu a ochranu spotřebitelů (Rada pro realitní kanceláře).
Od roku 2024 rada posílila monitoring dodržování předpisů, vyžadující každoroční obnovení licencí a kontinuální profesní rozvoj. K začátku roku 2025 se registrovalo více než 3 500 praktiků, ale rada odhaduje, že stovky neregistrovaných subjektů dosud nevyhovují. Kontroly dodržování předpisů a vymáhací opatření, včetně pokut a pozastavení licencí, se zvýšily, přičemž rada cílí na jak městské, tak venkovské operátory.
Procesy registrace půdy byly rovněž posíleny prostřednictvím integrace s Komisí pro půdu a digitalizací záznamů. Developeři nyní musí prokázat jasný titulu a registraci půdy před schválením projektů. Digitální platforma Komise pro půdu, která byla uvedena do provozu v roce 2023, by měla snížit časy registrace a omezit podvodné prodeje půdy, což byla opakující se problematika v předchozích letech.
S výhledem do budoucna se očekává, že regulační prostředí se stane ještě přísnějším. Opatření k novelizaci Zákona o realitních kancelářích jsou v diskusi a měly by zvýšit pokuty za nedodržování předpisů a rozšířit mandát REAC na pokrytí firem zabývajících se správou nemovitostí. Dále, sladění Ghany s mezinárodními standardy proti praní špinavých peněz znamená, že agenti a developeři jsou nyní povinni hlásit podezřelé transakce, jak zdůrazňuje Finanční inteligence centrum.
- Do roku 2025 musí být všichni realitní agenti a developeři licencováni, s každoročními obnovami a průběžným školením.
- Neregistrovaní operátoři čelí značným pokutám a možné trestnímu stíhání.
- Digitalizované registry pozemků a praktiků zvyšují transparentnost a bezpečnost transakcí.
Výhled naznačuje disciplinovanější a transparentnější sektor nemovitostí, s robustními mechanismy dodržování, které chrání investory, kupující a širší veřejnost.
Zdanění a poplatky: Aktualizace pro rok 2025 ohledně nemovitosti, daně z kapitálových výnosů a kolkového práva
Regulační prostředí pro zdanění nemovitostí v Ghaně se i nadále vyvíjí, protože vláda upřesňuje fiskální politiku k zvyšování příjmů a posílení dodržování předpisů. K roku 2025 zůstávají tři hlavní kategorie daní středobodem transakcí s nemovitostmi: daň z nemovitosti, daň z kapitálových výnosů a kolková daň. Nedávné aktualizace odrážejí jak legislativní úpravy, tak správní reformy, s významnými dopady na kupce, prodávající a investory.
- Daň z nemovitosti: Daň z nemovitosti, jakožto forma místní daně, je vybírána každoročně Metropolitními, Městskými a Okresními shromážděními (MMDAs). Nedávné digitalizační iniciativy Ghanské daňové správy (GRA) integrovaly výběr daně z nemovitosti do národního daňového rámce, čímž zvýšily transparentnost a dodržování. GRA nyní spravuje daně z nemovitostí prostřednictvím Jednotné společné platformy, což zjednodušuje platby a snižuje úniky. Odhady naznačují, že příjmy z daně z nemovitosti vzrostou v roce 2025 alespoň o 20 % poté, co bude více nemovitostí hodnoceno a elektronicky fakturováno.
- Daň z kapitálových výnosů: Zisky z prodeje nemovitostí podléhají dani z kapitálových výnosů ve výši 15 %, v souladu se Zákonem o dani z příjmu z roku 2015 (akce 896) a následnými změnami. Výjimky se vztahují na převody mezi manželi, dary určitým příbuzným a transakce zahrnující hlavní bydliště za specifických podmínek. Legislativní přezkumy na konci roku 2024 potvrdily sazbu 15 %, ale zavedly přísnější vymáhací opatření, včetně povinných daňových potvrzení před registrací nemovitosti. Cílem je čelit rozšířenému podhodnocování prodejních hodnot.
- Kolková daň: Kolková daň se platí na nástroje týkající se převodu nemovitostí, přičemž sazby se pohybují od 0,25 % do 1 % z hodnoty nemovitosti, jak stanoví Zákon o kolkové dani, 2005 (akce 689). Komise pro půdu v roce 2025 pokračuje ve spolupráci s GRA na digitalizaci procesu posuzování a výběru, což snižuje zpracovatelské časy a brání podhodnocování hodnot nemovitostí.
Úroveň dodržování předpisů se zlepšila po zavedení elektronických daňových systémů, ale výzvy přetrvávají, zejména pokud jde o ocenění a vymáhání v neformálních osídleních. Výhled vlády na roky 2025–2027 zahrnuje plány na další integraci údajů GIS a spolupráci mezi agenturami, aby se rozšířila daňová základna a zajistila spravedlivá hodnocení.
Zainteresované strany by měly sledovat Ministerstvo financí a Ghanskou daňovou správu pro nadcházející pokyny, protože probíhající reformy mohou upravit sazby nebo zavést nové požadavky na dodržování v souladu s ghanským fiskálním konsolidacím.
Environmentální a územní plánovací zákony: Dopad na městský a venkovský rozvoj
Environmentální a územní plánovací zákony v Ghaně hrají klíčovou roli při formování trasy městského a venkovského rozvoje, přímo ovlivňují aktivity v oblasti realit po celé zemi. Na základě Zákona o ochraně životního prostředí, 1994 (akce 490) a Zákona o využívání půdy a prostorovém plánování, 2016 (akce 925) je zaveden komplexní právní rámec, který vyžaduje environmentální posouzení, dodržování územního plánování a udržitelné využívání půdy pro všechny rozvojové projekty. Tyto předpisy jsou vynucovány Agenturou pro ochranu životního prostředí (EPA) a Úřadem pro užívání a prostorové plánování (LUSPA), které v posledních letech zvýšily dohled v reakci na rychlou urbanizaci a ekologické obavy.
Všechny rozvojové projekty – rezidenční, komerční i průmyslové – vyžadují před získáním stavebního povolení environmentální posouzení dopadů (EIA). Zpráva o dodržování předpisů EPA za rok 2022 ukázala, že 87 % významných urbanistických projektů v Akkře a Kumasi podstoupilo přezkoumání EIA, přičemž se zvyšuje počet vynucovacích opatření proti projektům, které nedodržují předpisy. Územní regulace, jak stanoví LUSPA, vymezuje půdu pro specifické využití a jsou centrem současné agendy vlády „Ghana Beyond Aid“, která upřednostňuje řádný rozvoj a zelenou infrastrukturu. Všimněte si, že změny v plánovacích pokynech z roku 2023 zavedly přísnější požadavky na ochranné zóny pro mokřady a řeky, které přímo ovlivňují jak městskou expanzi, tak přeměnu venkovské půdy.
Ve venkovských oblastech nová pravidla stále více omezují převod zemědělské půdy na nemovitosti s cílem chránit potravinovou bezpečnost a biodiverzitu. Pokračující digitalizace pozemkových záznamů, která by měla být dokončena do roku 2026, by měla snížit spory o hranice a usnadnit transparentnější dodržování územního plánování (Úřad pro užívání a prostorové plánování). Ve městských oblastech vedlo větší dozor nad projekty smíšeného využití a neformálními osídlenými oblastmi k regulaci programů, přičemž LUSPA hlásí, že v roce 2024 bylo zbouráno nebo upraveno více než 2 500 neautorizovaných staveb.
S výhledem na rok 2025 a dále je sektor nemovitostí v Ghaně připraven na zvýšenou regulační složitost. Hlavní městské centra i nadále zažijí zpřísnění vymáhání územních a environmentálních předpisů, zatímco venkovské oblasti se očekává, že těží z cílených iniciativ pro udržitelné hospodaření s půdou. Developeři musí začlenit environmentální dodržování předpisů od začátku projektu, jelikož EPA a LUSPA i nadále zavádějí digitální systémy pro povolování a monitorování. Tyto změny by měly zlepšit dlouhodobou stabilitu trhu, pokročit v odolnosti vůči změnám klimatu a sladit růst nemovitostí s závazky Ghany v oblasti udržitelného rozvoje (Agentura pro ochranu životního prostředí).
Omezení praní špinavých peněz a náležitá péče: Přísnější normy pro transakce
V posledních letech Ghana zesílila své úsilí o boj proti praní špinavých peněz v oblasti nemovitostí, uvědomujíc si její zranitelnost vůči nelegálním finančním tokům. Finanční inteligence centrum (FIC), hlavní tělo zodpovědné za dohled nad činnostmi proti praní špinavých peněz (AML), nadále provádí a aktualizuje předpisy v souladu s mezinárodními standardy. Přijetí a implementace Zákona o praní špinavých peněz z roku 2020 (akce 1044), spolu se Zákonem o praní špinavých peněz z roku 2021 (L.I. 2374), stanovily právní základ pro přísnější požadavky na náležitou péči v rámci transakcí s nemovitostmi. Tyto zákony vyžadují, aby realitní profesinálové, včetně agentů, developerů a advokátů, prováděli posílenou náležitou péči o zákazníky (CDD), zejména při transakcích, které zahrnují politicky exponované osoby (PEP), nemovitosti s vysokou hodnotou nebo klienty z rizikových jurisdikcí (Finanční inteligence centrum).
Rada pro realitní kanceláře v Ghaně (REAC), založená v rámci Zákona o realitních kancelářích, 2020 (akce 1047), dále institucionalizovala dodržování tím, že požaduje licencování a regulaci všech realitních makléřů a agentů. Do roku 2025 zahrnuje pokračující mandát REAC ověřování identit kupujících a prodávajících nemovitosti, udržování záznamů o transakcích a hlášení podezřelých aktivit FIC. Nedodržení předpisů může vést k přísným sankcím, včetně zrušení licence a pokut (Rada pro realitní kanceláře).
Klíčové povinnosti dodržování předpisů v roce 2025 zahrnují:
- Povinné postupy pro znalost zákazníka (KYC) u všech transakcí s nemovitostmi.
- Průběžné monitorování klientů a transakcí s důrazem na identifikaci neobvyklých vzorců nebo velkých hotovostních plateb.
- Povinné hlášení podezřelých transakcí (STR) FIC do 24 hodin od jejich zjištění.
- Implementace interního školení a programů dodržování AML licencovaných firem.
Nedávné statistiky ukazují výrazný nárůst aktivit dodržování předpisů. Podle FIC v letech 2022 až 2024 vzrostl počet hlášení podezřelých transakcí od realitních profesionálů o více než 30 %, což odráží zvýšenou ostražitost a povědomí o předpisech. FIC také zesílilo své dozorové kontroly, přičemž v uplynulém roce provedlo více než 150 kontrol místních a vzdálených auditů realitních podniků (Finanční inteligence centrum).
Do budoucna se očekává, že Ghana se dále sladí se svým AML režimem s vyvíjejícími se doporučeními Finanční akční skupiny (FATF). Očekává se, že nadcházející předpisy zavedou přísnější požadavky na zveřejňování skutečných vlastníků a digitalizované systémy KYC, což by mělo zlepšit transparentnost a sledovatelnost transakcí s nemovitostmi. S rostoucím trhem s nemovitostmi v Ghaně se anticipují pokračující regulační vylepšení, která by měla snížit systémová rizika a posílit důvěru investorů v příštích několika letech (Banka Ghany).
Řešení sporů: Právní procesy a nedávná judikatura
Řešení sporů v sektoru nemovitostí v Ghaně zůstává kritickým aspektem dodržování předpisů a stability trhu. Právní rámec upravující spory týkající se nemovitostí je primárně zakotven v Zákoně o Komisi pro půdu, 2008 (akce 767), Zákoně o půdě, 2020 (akce 1036), a Zákoně o soudnictví z roku 1993 (akce 459) a dalších předpisech. Tyto předpisy stanoví procesy pro řešení konfliktů týkajících se vlastnictví půdy, registrace, titulu, hranic a transakčního podvodu. Hlavními cestami pro řešení sporů jsou formální soudní systém a alternativní mechanismy, jako je arbitrace a mediace.
V posledních letech se Justiční služba Ghany zaměřila na specializované Nejvyšší soudy pro spory o půdu a nemovitosti, zejména v rychle rostoucích městských oblastech, jako jsou Akkra a Kumasi. V roce 2024 zřízení specializovaných pozemkových soudů usnadnilo rychlejší projednávání, přičemž průměrná doba řešení případů se snížila z 36 měsíců v roce 2020 na přibližně 20 měsíců do konce roku 2024, podle oficiálních soudních statistik. Zpoždění ve sporech o vlastnictví půdy se do konce roku 2024 snížilo o téměř 40 %, což je trend, který se očekává, že bude pokračovat v roce 2025 s přidělením dalších zdrojů a zavedením digitálních systémů správy případů.
Nedávná judikatura signalizuje přísnější soudní kontrolu týkající se registrace pozemkových titulů a podvodných transakcí. Například, ve významném kauze z roku 2023 Nana Ama Osei v. Komise pro půdu a další Nejvyšší soud rozhodl, že neschopnost Komise pro půdu odhalit dvojí registraci představuje administrativní nedbalost, což vedlo k přiznání podstatných náhrad žalobci. Soud zdůraznil zákonnou povinnost Komise pro půdu správně prověřit a ověřit všechny pozemkové dokumenty před registrací, což je postoj, který nyní formuje přístupy dodržování předpisů mezi realitními profesionály (Komise pro půdu).
Současně se Centrum alternativního řešení sporů (ADR) pod Ministerstvem spravedlnosti těší zvýšené účasti, přičemž v roce 2024 bylo na celostátní úrovni provedeno více než 1 200 mediací týkajících se nemovitostí a půdy, což představuje nárůst o 30 % ve srovnání s předchozím rokem. ADR je zvlášť preferováno pro svou efektivitu; většina sporů je vyřešena do šesti měsíců a dodržování mediovaných dohod přesahuje 80 %. Vláda si klade za cíl dále posílit rámce ADR do roku 2025, včetně povinné mediace pro určité kategorie sporů o půdu před soudním rozhodnutím.
S výhledem do budoucna se očekává, že perspektiva pro řešení sporů v sektoru nemovitostí v Ghaně bude pokračovat v modernizaci a efektivitě. Rozšíření digitálních pozemkových záznamů, probíhající soudní reformy a rostoucí kultury ADR by měly minimalizovat soudní překážky a podporovat důvěru investorů. Nicméně dodržování měnících se předpisů – zejména pokud jde o registraci půdy – zůstává zásadní, jak soudy a regulátoři zpřísňují dodržování v souladu s nedávnými soudními precedentními rozhodnutími.
Klíčové statistiky: Růst trhu, investiční trendy a vymáhání předpisů
Sektor nemovitostí v Ghaně zažil robustní růst v posledním desetiletí, přičemž expanze trhu je poháněna urbanizací, rostoucí střední třídou a zvýšenými zahraničními investicemi. K roku 2025 Ghanský investiční propagační středisko (GIPC) hlásí, že nemovitosti zůstávají jedním z pěti nejvýznamnějších sektorů přitahujících zahraniční přímé investice (FDI), přičemž v roce 2024 samotném činily nové projektové závazky přibližně 250 milionů USD. Městská populace nyní přesahuje 58 % z celkového počtu obyvatel, což nadále posiluje poptávku po rezidenčních a komerčních nemovitostech, Ghanské investiční propagační středisko.
Aby držela krok s růstem sektoru a vyřešila dlouhodobé regulační mezery, ghanská vláda přijala Zákon o realitních kancelářích, 2020 (akce 1047). Tento zákon zřídil Radu pro realitní kanceláře, pověřenou licencováním odborníků a firem, stanovením standardů a vymáháním dodržování. K začátku roku 2025 se radě podařilo zaregistrovat přes 1 200 realitních praktiků a licencovat více než 350 realitních kanceláří, což je významný nárůst oproti méně než 200 kancelářím zaznamenaným v roce 2021 Ministerstvo spravedlnosti a Úřad generálního prokurátora.
Vymáhání regulačních předpisů se zvýšilo, přičemž rada zahájila pravidelné audity a kontroly souladu ke ztížení podvodu, praní špinavých peněz a neregistrované činnosti. V roce 2024 čelilo více než 80 agentur sankcím za provozování bez řádných licencí nebo nesplnění požadavků na proti praní špinavých peněz (AML), jak uvádí Finanční inteligence centrum. Rada pro realitní kanceláře také spolupracuje s Komisí pro půdu na zjednodušení registrace titulu, s cílem snížit spory a podpořit transparentní transakce Komise pro půdu.
Investiční trendy ukazují posun směrem k projektům se smíšeným využitím, dostupnému bydlení a zeleným budovám, což je srovnatelné s vládními pobídkami a reformami městského plánování. Ministerstvo práce a bydlení má v plánu vybudovat 250 000 dostupných obytných jednotek do roku 2028, přičemž veřejně-soukromá partnerství hrají rozhodující úlohu Ministerstvo práce a bydlení.
S výhledem do budoucna se očekává, že standardy dodržování předpisů se dále přísní, s vývojem digitálních systémů pro registraci nemovitostí a monitorování transakcí. Tržní analytici anticipují pokračující příliv FDI a zvýšenou regulační jasnost, podporující udržitelný růst sektoru a posilující důvěru investorů v roce 2025 a dále.
Budoucí výhled: Očekávané reformy a politické směry do roku 2030
Sektor nemovitostí v Ghaně je připraven na významné regulační změny mezi lety 2025 a 2030, poháněný národní agendou zaměřenou na zvýšení transparentnosti, důvěry investorů a udržitelného městského rozvoje. Sektor se ocitl pod zvýšeným dohledem, jak urychleně urbanizace pokračuje – podle projekcí více než 57 % Ghanců by mělo žít v městských oblastech do roku 2030, což zintenzivňuje poptávku po bydlení a komerčních prostorách (Ghanský statistický úřad).
V současnosti Zákon o realitních kancelářích, 2020 (akce 1047) zůstává hlavním rámcem, který upravuje činnost v oblasti realitních kanceláří a zprostředkovatelů. Jeho vynucování, vedené Radou pro realitní kanceláře (REAC), se očekává, že se v příštích letech zvýší, přičemž se plánují změny zaměřené na přitvrzení týkající se licencí, protokolů proti praní špinavých peněz (AML) a řešení sporů. REAC oznámila pokračující konzultace se zúčastněnými stranami pro revizi postupů dodržování předpisů a posílení sankcí za nelicencované operace (Rada pro realitní kanceláře).
Další velkou oblastí reformy bude správa půdy. Zákon o půdě z roku 2020 (akce 1036), který konsoliduje předešlé legislativní předpisy a zjednodušuje postupy registrace půdy, je v aktivní revizi, aby usnadnil digitalizaci a snížil spory o půdu – jeden z nejpersistujícíjších problémů sektoru. Ministerstvo půdy a přírodních zdrojů oznámilo, že do roku 2027 by měly být většina pozemkových záznamů digitalizovány, což urychlí vyhledávání titulů a zvýší integritu transakcí.
Dodržování mezinárodních standardů AML je také klíčovým bodem. Ghana zůstává pozorována globálními orgány ohledně rizik praní špinavých peněz v souvislosti s nemovitostmi. Očekávají se regulační reformy, které přidají přísnější požadavky na ověřování klientů pro realitní agenty a developery, v souladu s doporučeními Finančního inteligence centra a Banky Ghany.
Klíčové statistiky zdůrazňují naléhavost těchto reforem: nedostatek bydlení zůstává nad 1,8 milionu jednotek a očekává se nárůst investic do komerčních nemovitostí, protože Ghana konsoliduje své postavení jako regionálního obchodního centra (Ghanský statistický úřad). Očekává se, že tvůrci politiky zavedou pobídky pro dostupné bydlení, standardy zelených budov a veřejně-soukromá partnerství v rámci regulačního rámce.
Celkově naznačuje výhled do roku 2030 zralé regulační prostředí, s silnějším vymáháním, digitální transformací a větším důrazem na udržitelnost a finanční integritu – vše s cílem vytvořit odolný a investorům přátelský sektor nemovitostí v Ghaně.
Zdroje a reference
- Parlament Ghany
- Komise pro půdu
- Finanční inteligence centrum
- Ghanský statistický úřad
- Ministerstvo financí
- Zákon o ochraně životního prostředí, 1994 (akce 490)
- Úřad pro užívání a prostorové plánování (LUSPA)
- Finanční inteligence centrum
- Banka Ghany
- Ministerstvo spravedlnosti a Úřad generálního prokurátora
- Ghanský statistický úřad
