Tabla de Contenidos
- Resumen Ejecutivo: Hallazgos Clave para 2025–2030
- Visión General del Mercado Actual: Tendencias y Estadísticas
- Principales Ciudades y Tipos de Propiedades Comerciales en Comoros
- Puntos Calientes de Inversión: Dónde Están Emergiendo Oportunidades
- Marco Legal y Regulatorio (Fuentes: economie.gouv.km, domaineministere.gouv.km)
- Tributación y Cumplimiento para Inversores Extranjeros y Locales (Fuentes: douanes.gouv.km, finances.gouv.km)
- Principales Motores: Infraestructura, Turismo y Políticas Económicas
- Riesgos, Desafíos y Barreras de Entrada
- Transacciones Notables y Estudios de Caso (Fuentes: chambrecommerce-comores.com)
- Perspectivas Futuras: Proyecciones y Recomendaciones Estratégicas para 2025–2030
- Fuentes y Referencias
Resumen Ejecutivo: Hallazgos Clave para 2025–2030
El sector de bienes raíces comerciales en Comoros se caracteriza por un desarrollo gradual, impulsado principalmente por iniciativas gubernamentales enfocadas en la diversificación económica y la mejora de infraestructura. A partir de 2025, el sector sigue siendo relativamente incipiente, con la mayor parte de la actividad concentrada en la capital Moroni y algunos centros urbanos seleccionados. El gobierno ha enfatizado recientemente su compromiso de atraer inversión extranjera y mejorar el marco regulatorio para promover el crecimiento sostenible en el sector inmobiliario.
- Desarrollos Legales y Regulatorios: El marco legal que rige los bienes raíces comerciales está basado en el Código Civil Comorense y estatutos específicos relacionados con el registro de propiedades y la tenencia de tierras. El gobierno ha tomado medidas para agilizar el proceso de registro de propiedades, con el objetivo de reducir retrasos y aumentar la transparencia. La propiedad extranjera es permitida con aprobación gubernamental, aunque la tierra sigue perteneciendo técnicamente al estado, lo que requiere arreglos de arrendamiento para empresas comerciales. Las reformas en curso bajo la agenda de modernización económica del Gouvernement de l’Union des Comores se espera que aclaren y mejoren los requisitos de cumplimiento hasta 2030.
- Estadísticas Clave: Las transacciones de bienes raíces comerciales siguen siendo limitadas en volumen, siendo los espacios de oficina y comercio los que representan la mayoría de los desarrollos. Según datos recientes del Institut National de la Statistique et des Études Économiques et Démographiques (INSEED), la participación de la construcción en el PIB se sitúa en aproximadamente 5%, mientras que el sector inmobiliario formal sigue subdesarrollado en comparación con pares regionales. El crecimiento de la población urbana —proyectado en más del 2% por año— sugiere una creciente demanda de propiedades comerciales, especialmente en el comercio minorista y la hospitalidad.
- Cumplimiento y Riesgos: Los inversores enfrentan obligaciones de cumplimiento relacionadas con la lucha contra el lavado de dinero, la zonificación, y el impacto ambiental. La Assemblée de l’Union des Comores actualiza periódicamente la legislación pertinente para alinearla con los estándares internacionales, con un énfasis particular en la transparencia y la lucha contra la corrupción. Los riesgos de cumplimiento persisten debido a cuellos de botella administrativos y regulaciones locales en evolución, pero se espera que los esfuerzos de digitalización en curso mejoren la eficiencia regulatoria para 2030.
- Perspectivas 2025–2030: La perspectiva para el sector de bienes raíces comerciales de Comoros es cautelosamente optimista. Se anticipa que los proyectos de infraestructura —incluidas las mejoras portuarias y los programas de renovación urbana— estimulen la demanda de propiedades comerciales. El enfoque del gobierno en el turismo y los servicios financieros como motores de crecimiento probablemente impulsará inversiones adicionales en activos inmobiliarios relacionados. Sin embargo, los desafíos estructurales como el acceso limitado a financiamiento, las complejidades de tenencia de tierras y la inercia burocrática pueden moderar la expansión rápida. La continuidad de políticas y mejoras regulatorias sostenidas serán críticas para desbloquear el potencial del sector en los próximos cinco años.
Visión General del Mercado Actual: Tendencias y Estadísticas
El sector de bienes raíces comerciales en Comoros sigue siendo incipiente, pero demuestra una evolución gradual a medida que el país busca diversificar su economía y atraer más inversiones. Históricamente, el sector se ha visto limitado por la escasa participación extranjera, la inversión doméstica de pequeña escala y los desafíos de infraestructura. Sin embargo, en los últimos años, se ha observado un renovado enfoque gubernamental en mejorar el clima de inversión y la infraestructura urbana, particularmente en Moroni, la capital, y en ciudades puertos clave.
Según la Agencia Nacional de Promoción de Inversiones de Comoros (ANPI), las transacciones de propiedades comerciales en 2024 registraron un aumento modesto, siendo los segmentos de comercio minorista y hospitalidad los que lideraron el crecimiento. La Visión 2030 del gobierno y los programas asociados han priorizado la modernización de los centros logísticos, hoteles y centros comerciales, con nuevos proyectos emergiendo alrededor del puerto de Moroni y el aeropuerto internacional. Se espera que esto estimule la demanda de espacios comerciales a partir de 2025 y más allá.
Las estadísticas oficiales sobre transacciones de propiedades comerciales siguen siendo limitadas, pero el Ministerio de Finanzas informó que la inversión en construcción no residencial creció aproximadamente un 2.5% en 2023, con una tendencia similar pronosticada para 2025. Los principales impulsores incluyen mejoras de infraestructura respaldadas por el gobierno, una mayor actividad en el turismo y la gradual formalización de sectores comerciales (Ministerio de Finanzas, Presupuesto y Sector Bancario).
La propiedad extranjera de la tierra sigue estando fuertemente restringida bajo la ley comorense, con el Ministerio de Justicia afirmando que solo los ciudadanos y ciertas entidades registradas localmente pueden adquirir propiedades. Se ofrecen arrendamientos a extranjeros para fines comerciales, generalmente no excediendo los 99 años. Todas las transferencias de propiedades comerciales deben ser registradas oficialmente, y se exige el cumplimiento con las regulaciones de planificación urbana y zonificación, supervisadas por el Consejo Municipal de Moroni y las autoridades regionales.
Los requisitos de cumplimiento para las transacciones de bienes raíces comerciales se han endurecido, con el registro notarial, la aprobación fiscal y la debida diligencia contra el lavado de dinero ahora requeridos estrictamente. La Dirección General de Impuestos supervisa los impuestos de transferencia y las evaluaciones periódicas de propiedades.
Mirando hacia 2025 y los años siguientes, las perspectivas para los bienes raíces comerciales en Comoros son cautelosamente optimistas. Si bien el sector sigue estando limitado por la escala y los obstáculos regulatorios, se espera que los proyectos de infraestructura en curso y las reformas políticas estimulen un crecimiento gradual. El compromiso continuo del gobierno con organismos regionales y donantes internacionales señala una mejora adicional en el clima de inversión, lo que podría aumentar tanto el volumen como la sofisticación de las ofertas de bienes raíces comerciales en los próximos años.
Principales Ciudades y Tipos de Propiedades Comerciales en Comoros
El paisaje de bienes raíces comerciales en Comoros está moldeado principalmente por las tres principales islas del archipiélago: Grande Comore (Ngazidja), Anjouan (Ndzuwani) y Mohéli (Mwali). La ciudad capital, Moroni, ubicada en Grande Comore, sirve como el centro económico y administrativo, albergando la mayoría de las actividades de bienes raíces comerciales de la nación. Los principales tipos de propiedades comerciales en las principales ciudades incluyen espacios de oficinas, locales comerciales, propiedades de hospitalidad y limitadas instalaciones industriales.
- Moroni (Grande Comore): Como sede del gobierno y principal puerto, Moroni concentra los sectores bancario, de telecomunicaciones y comercio del país. Los bienes raíces comerciales aquí giran en torno a edificios de oficinas para agencias gubernamentales e instituciones financieras, locales comerciales, hoteles y instalaciones logísticas conectadas al puerto. La presencia de organizaciones internacionales y embajadas también impulsa la demanda de bienes raíces de oficinas y hospitalidad.
- Mutsamudu (Anjouan): Mutsamudu es la segunda ciudad más grande y el principal puerto de la isla. Su mercado de propiedades comerciales está principalmente orientado hacia la logística relacionada con el puerto, el comercio mayorista local y pequeños centros minoristas. Los espacios industriales y de almacenamiento son limitados, pero están desarrollándose gradualmente debido al creciente comercio interinsular.
- Fomboni (Mohéli): La más pequeña de las capitales insulares, las propiedades comerciales de Fomboni son modestas en escala, compuestas principalmente por establecimientos de hospitalidad, mercados y oficinas administrativas. Se espera que el mercado de propiedades de la ciudad se expanda de manera incremental, impulsado por incentivos gubernamentales para el turismo y el comercio a pequeña escala.
Legalmente, toda la tierra en Comoros pertenece al Estado; los derechos privados surgen a través de arrendamientos a largo plazo o “concesiones” según lo establecido en el Código de Tierras (Ministère des Finances, du Budget et du Secteur Bancaire). La propiedad extranjera está restringida, permitiendo a los no ciudadanos acceder a bienes raíces comerciales solo bajo arreglos de arrendamiento específicos y sujetos a la aprobación de los ministerios relevantes. El cumplimiento con las regulaciones de zonificación y construcción está bajo la supervisión de las autoridades municipales y el Ministerio de Tierras y Urbanismo (Ministère de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme).
Si bien las estadísticas actualizadas y completas son limitadas, datos recientes del gobierno indican un aumento gradual en los desarrollos de bienes raíces comerciales, particularmente en Moroni, impulsados por proyectos de infraestructura pública e inversiones en el sector turístico (Gouvernement de l’Union des Comores). Sin embargo, el sector permanece limitado por la falta de estándares de valoración formal, el acceso limitado al crédito y las reformas regulatorias en curso. En los próximos años, se espera que el crecimiento en hospitalidad y comercio minorista continúe, especialmente a medida que el gobierno busque aumentar la inversión internacional y facilitar el comercio, con una perspectiva cautelosa debido a incertidumbres macroeconómicas y políticas.
Puntos Calientes de Inversión: Dónde Están Emergiendo Oportunidades
El sector de bienes raíces comerciales en Comoros está ganando gradualmente atención como un punto caliente emergente de inversión en la región del Océano Índico. En 2025 y en los años venideros, varios factores convergen para crear nuevas oportunidades, especialmente en centros urbanos como Moroni (la capital), Mutsamudu y Fomboni. El renovado enfoque del gobierno en la diversificación económica y las mejoras de infraestructura—particularmente en iniciativas portuarias, de transporte y energía—están apoyando el crecimiento de la demanda de propiedades comerciales.
Los principales marcos legales que rigen los bienes raíces comerciales incluyen el Código Foncier et Domanial (Código de Tierras y Propiedades) y las disposiciones de inversión detalladas en el Código de Inversión. Los inversores extranjeros pueden adquirir arrendamientos a largo plazo, generalmente de hasta 99 años, pero la propiedad de la tierra sigue estando restringida a los nacionales comorenses o entidades legales en su mayoría propiedad de ellos. El cumplimiento con el registro de tierras, regulaciones ambientales y de planificación urbana está supervisado por la Agence Nationale d’Urbanisme et d’Aménagement du Territoire (ANUAT), asegurando transparencia y certeza legal para inversores institucionales y privados.
Iniciativas recientes del gobierno, como la estrategia de desarrollo nacional 2030, han priorizado la mejora de zonas empresariales, parques logísticos e infraestructura hotelera, con zonas económicas especiales (ZEE) en discusión para atraer comercio e inversión regional. Según la Agencia Nacional de Promoción de Inversiones de Comoros, las transacciones de bienes raíces comerciales vieron un incremento modesto pero notable en 2024, con la demanda centrada en desarrollos de comercio minorista, almacenamiento y oficinas en Moroni y cerca de los puertos de Mutsamudu y Moroni. Se espera que estas áreas portuarias se mantengan como puntos calientes, ya que Comoros refuerza su papel como un hub de tránsito entre África Oriental, Madagascar y el Medio Oriente.
Los datos estadísticos siguen siendo limitados, pero las fuentes oficiales indican un aumento gradual en la inversión extranjera directa (IED) en los sectores de bienes raíces y construcción, con flujos de IED a Comoros alcanzando aproximadamente 30 millones de USD en 2023, una parte de la cual se dirigió a propiedades comerciales (Banque Centrale des Comores). La digitalización continua de los registros de tierras y la modernización de las leyes de propiedad del gobierno están preparadas para mejorar aún más la facilidad de transacción y proteger los derechos de los inversores.
Mirando hacia 2025 y más allá, las perspectivas para los bienes raíces comerciales en Comoros siguen siendo cautelosamente optimistas. Si bien persisten desafíos como el tamaño de mercado limitado y la complejidad regulatoria, la combinación de inversiones en infraestructura, reformas legales e integración comercial regional probablemente alimentará un continuo interés en propiedades comerciales de primera calidad ubicadas en áreas urbanas y adyacentes a puertos.
Marco Legal y Regulatorio (Fuentes: economie.gouv.km, domaineministere.gouv.km)
El marco legal y regulatorio que rige los bienes raíces comerciales en Comoros está principalmente formado por una combinación de legislación nacional, directivas ministeriales y procedimientos administrativos supervisados por organismos gubernamentales clave. A partir de 2025, el sector continúa evolucionando en respuesta a reformas económicas y esfuerzos para atraer tanto inversión doméstica como extranjera.
Las transacciones y la propiedad de bienes raíces comerciales están reguladas bajo el Código Foncier (Código de Tierras), que detalla la tenencia de tierras, derechos de propiedad y procedimientos de registro. El Ministerio de Economía, Industria, Inversiones e Integración Económica (Ministère de l’Economie) desempeña un papel central en la supervisión de la política de inversión, incluidas las incentivas relacionadas con bienes raíces y los requisitos de cumplimiento para las empresas que operan en el sector.
Los inversores extranjeros pueden adquirir propiedades comerciales sujetas a condiciones específicas, incluida la obtención de aprobación previa de las autoridades relevantes y el cumplimiento de los requisitos de asociación local. El Ministère des Domaines, de l’Urbanisme, des Habitats, des Affaires Foncières et des Services Fonciers administra el registro de tierras, la emisión de títulos y la gestión de tierras públicas y privadas. Reformas administrativas recientes se han centrado en agilizar los procesos de registro y mejorar la transparencia en las transacciones de tierras, con la introducción de registros digitales y cartografía catastral actualizada.
El cumplimiento sigue siendo una preocupación clave, con todos los desarrollos de bienes raíces comerciales sujetos a regulaciones de planificación urbana, leyes de zonificación y evaluaciones ambientales. Los permisos para construcción, renovación y cambios de uso deben obtenerse con antelación, y el cumplimiento continuo es monitoreado tanto por el Ministerio de Economía como por el Ministerio de Asuntos de Tierras. El incumplimiento puede dar lugar a sanciones administrativas, suspensión de proyectos o revocación de derechos.
En términos de resolución de disputas, el sistema legal proporciona recursos a través de canales administrativos y judiciales, con tribunales especializados disponibles para disputas de tierras y propiedades. El gobierno ha señalado su compromiso de fortalecer la aplicación de derechos de propiedad y acelerar la resolución de casos para fomentar un clima de inversión más seguro.
Mirando hacia el futuro, se espera que las iniciativas de política en curso modernicen aún más el entorno regulatorio para los bienes raíces comerciales. Esto incluye la continua digitalización de registros de tierras, la mejora de las protecciones para inversores y una mayor armonización con los estándares regionales. Estas medidas se anticipan para mejorar la transparencia del mercado, reducir los costos de transacción y apoyar el crecimiento sostenible en el sector de bienes raíces comerciales en los próximos años (Ministère de l’Economie; Ministère des Domaines).
Tributación y Cumplimiento para Inversores Extranjeros y Locales (Fuentes: douanes.gouv.km, finances.gouv.km)
El panorama de tributación y cumplimiento para inversores extranjeros y locales en el sector de bienes raíces comerciales de Comoros está moldeado por regulaciones establecidas por la autoridad aduanera nacional y el Ministerio de Finanzas. A partir de 2025, estos marcos están diseñados para fomentar la inversión mientras aseguran la responsabilidad fiscal y la alineación con los objetivos económicos nacionales.
Principios Clave de Tributación
Las transacciones de bienes raíces comerciales en Comoros están sujetas a varios impuestos. Los principales impuestos relevantes para la adquisición y propiedad de propiedades incluyen derechos de registro, impuesto al valor agregado (IVA) y, en algunos casos, impuesto sobre las ganancias de capital. Los derechos de registro se imponen generalmente en la transferencia de títulos de propiedades comerciales, con tasas determinadas por la naturaleza y el valor de la transacción. Los inversores no residentes están obligados a cumplir con las mismas regulaciones de impuestos de transferencia y registro de propiedades que las entidades locales, manteniendo paridad en la carga fiscal. El IVA generalmente se aplica a las nuevas ventas de propiedades comerciales y ciertas actividades de alquiler. También hay impuestos anuales sobre propiedades evaluados basados en la valoración de la propiedad, que tanto los propietarios locales como extranjeros deben pagar.
Regulaciones de Inversión Extranjera
Se permite a los inversores extranjeros adquirir bienes raíces comerciales en Comoros, pero deben cumplir con requisitos específicos de cumplimiento, incluidas el registro de transacciones de propiedades y el cumplimiento con los protocolos de lucha contra el lavado de dinero. Las entidades extranjeras a menudo deben obtener la aprobación de inversión o registrar sus actividades con los ministerios relevantes, como el Ministerio de Finanzas. Los inversores también pueden enfrentar restricciones en sectores considerados estratégicamente sensibles. Todos los inversores deben llevar registros financieros precisos y presentar declaraciones de impuestos anuales a las autoridades competentes.
Procedimientos de Cumplimiento
El proceso de adquisición y registro de bienes raíces comerciales implica múltiples pasos, incluida la debida diligencia, la autenticación notarial y el registro en el registro de tierras. Los inversores deben declarar el valor de la transacción y pagar los correspondientes derechos a través de la administración aduanera y fiscal. El cumplimiento con las regulaciones contra el lavado de dinero (AML) y la financiación del terrorismo (CTF) se aplica estrictamente, requiriendo prueba de fondos y la identificación clara de la propiedad benéfica. La Dirección General de Aduanas y el Ministerio de Finanzas, del Presupuesto y del Sector Bancario proporcionan procedimientos detallados y orientación para cumplir con estos requisitos.
Desarrollos Recientes y Perspectivas
En los últimos años, Comoros ha llevado a cabo reformas para mejorar la administración tributaria y agilizar el cumplimiento para los inversores, incluida la digitalización de los procesos de registro de propiedades y pago de impuestos. A medida que avanzamos hacia 2025 y más allá, se anticipan más esfuerzos de modernización para mejorar la transparencia, reducir los tiempos de procesamiento y fortalecer la confianza de los inversores. La alineación continua con las mejores prácticas internacionales en el cumplimiento AML/CTF también se espera, apoyando la integridad del mercado de bienes raíces comerciales y facilitando la inversión transfronteriza.
Principales Motores: Infraestructura, Turismo y Políticas Económicas
Los bienes raíces comerciales en Comoros están evolucionando, con su trayectoria moldeada por el desarrollo de infraestructura, la expansión del turismo y las recientes reformas en políticas económicas. La Unión de los Comoros, un archipiélago en el Océano Índico, ha mostrado históricamente un mercado de propiedades comerciales modesto, restringido por una capacidad de infraestructura limitada y la volatilidad económica. Sin embargo, una combinación de inversiones estratégicas y cambios en políticas comenzando a alterar el paisaje.
La infraestructura es un motor principal. El gobierno ha priorizado la mejora de redes de transporte y servicios públicos, críticos para el negocio y el desarrollo inmobiliario. El Gobierno de Comoros ha informado sobre mejoras en puertos clave, incluyendo el Puerto de Moroni, y la expansión de redes viales que conectan centros comerciales. La tasa de electrificación, si bien aún por debajo de los promedios globales, está aumentando gracias a proyectos de energía renovable, que se espera apoyen el crecimiento industrial y del área comercial hasta 2025 y más allá.
El turismo, un sector vital para Comoros, es un catalizador para los bienes raíces comerciales, particularmente en hospitalidad, comercio minorista y desarrollos de uso mixto. El Ministerio de Turismo ha implementado campañas específicas y relajado los requisitos de visa para ciertos países, con el objetivo de atraer a más visitantes internacionales. Según el Ministerio de Turismo y Artesanía, las tasas de ocupación de hoteles y resorts se están recuperando tras la pandemia, lo que ha despertado nuevo interés en la inversión en propiedades comerciales, particularmente en las islas Grande Comore y Anjouan.
Las reformas en políticas económicas están influyendo aún más en el sector. El plan Visión 2030 del gobierno, delineado por el Ministerio de Economía, Industria, Inversiones e Integración Económica, busca diversificar la economía y agilizar los procedimientos de inversión, incluida la inmobiliaria. La revisión del Código de Inversión de 2024 introdujo protecciones mejoradas para inversores extranjeros, simplificó los procesos de registro de propiedades y aclaró la tenencia de tierras, reduciendo las incertidumbres legales que históricamente han obstaculizado las transacciones de bienes raíces comerciales.
El cumplimiento y la supervisión regulatoria siguen siendo importantes. La Comisión de Control Financiero de Comoros (Commission de Contrôle Financier) continúa monitoreando las transacciones de bienes raíces para el cumplimiento con la lucha contra el lavado de dinero, un requisito bajo los marcos AML/CFT nacionales actualizados. Para los inversores extranjeros, la adquisición de tierras generalmente está permitida, sujeta a ciertas restricciones y procesos de aprobación según lo estipulado en la Ley de Tierras revisada y en las regulaciones de inversión.
Mirando hacia el futuro, las perspectivas para los bienes raíces comerciales en Comoros hasta 2025 y en los últimos años de la década de 2020 son cautelosamente optimistas. La confluencia de mejoras en infraestructura, un creciente turismo y políticas pro-inversión se espera que desbloquee nuevas oportunidades, particularmente en hospitalidad, comercio minorista y subsectores logísticos. Sin embargo, el progreso dependerá de la estabilidad política sostenida, la implementación efectiva de regulaciones y la cooperación internacional continua para financiar proyectos de infraestructura críticos.
Riesgos, Desafíos y Barreras de Entrada
El sector de bienes raíces comerciales en Comoros enfrenta una serie de riesgos, desafíos y barreras de entrada que se espera que persistan hasta 2025 y más allá. Estos factores derivan de condiciones estructurales, legales y específicas del mercado únicas de las islas.
- Complejidad Legal y Regulatoria: El sistema de tenencia de tierras en Comoros se caracteriza por una mezcla de derecho consuetudinario y estatutario, lo que a menudo lleva a disputas sobre derechos de propiedad y títulos de tierra. Los inversores pueden encontrar dificultades para verificar la propiedad de las propiedades y garantizar una tenencia de tierras segura, especialmente dado que el registro formal de tierras no siempre es completo o está actualizado. El gobierno ha reconocido estos desafíos y está trabajando en reformas, pero el progreso sigue siendo gradual (Gobierno de la Unión de los Comoros).
- Restricciones a la Propiedad Extranjera: Los inversores extranjeros están sujetos a restricciones al comprar tierras y bienes raíces. Si bien la inversión extranjera es generalmente alentada, el proceso para obtener los permisos y aprobaciones necesarios suele ser opaco y puede ser lento, añadiendo incertidumbre y retrasos a las transacciones de bienes raíces comerciales (Agence Nationale pour la Promotion des Investissements).
- Cumplimiento y Debida Diligencia: Cumplir con los códigos de construcción locales, regulaciones ambientales y leyes anticorrupción puede ser un desafío debido a la capacidad administrativa limitada y la aplicación inconsistente. Los inversores deben navegar por los requisitos regulatorios en evolución y asegurar una debida diligencia exhaustiva para evitar trampas legales, especialmente en lo que respecta a evaluaciones de impacto ambiental y aprobación de planificación urbana (Ministère de l’Environnement et des Forêts).
- Restricciones de Infraestructura: Comoros continúa enfrentando brechas significativas en infraestructura, incluida electricidad poco confiable, suministro de agua limitado y enlaces de transporte inadecuados. Estos problemas aumentan los costos de desarrollo y pueden afectar la viabilidad de proyectos de bienes raíces comerciales, particularmente fuera de los centros urbanos (Société Nationale d’Électricité des Comores).
- Tamaño del Mercado y Volatilidad Económica: El pequeño tamaño de la economía comorense y el limitado poder adquisitivo restringen la demanda de bienes raíces comerciales. El país también es vulnerable a choques externos, como fluctuaciones monetarias y cambios en la ayuda internacional, que pueden impactar la confianza de los inversores y los valores de bienes raíces (Banque Centrale des Comores).
Dadas estas dificultades, los inversores deben proceder con precaución y llevar a cabo evaluaciones exhaustivas de riesgos al considerar ingresar al mercado de bienes raíces comerciales de Comoros. Si bien se están produciendo reformas legales y mejoras en infraestructura, se espera que el progreso tangible sea gradual, y el entorno en 2025 seguirá siendo complejo para nuevos entrantes.
Transacciones Notables y Estudios de Caso (Fuentes: chambrecommerce-comores.com)
El sector de bienes raíces comerciales de Comoros se caracteriza por un crecimiento gradual, reflejando los desarrollos económicos más amplios del archipiélago y las tendencias de inversión extranjera. En los últimos años, el mercado ha visto un puñado de transacciones notables, principalmente en los segmentos de hospitalidad, comercio minorista y logística, impulsadas tanto por emprendedores locales como por inversionistas externos, incluidos aquellos de la diáspora comorense.
Una transacción significativa ocurrió a principios de 2024, cuando un grupo hotelero internacional se asociió con inversores locales para adquirir y redearrollar una propiedad frente al mar en Moroni, la capital del país. Este acuerdo, valorado en aproximadamente 2.5 millones de euros, marcó una de las mayores inversiones hoteleras en el país hasta la fecha. El proyecto de redearrollo, que se espera abrir a finales de 2025, tiene como objetivo satisfacer la creciente demanda de alojamientos de calidad y de instalaciones para conferencias, una necesidad resaltada por el perfil creciente de Comoros en el comercio y turismo regional.
Las inversiones enfocadas en el comercio minorista también han moldeado el mercado. A mediados de 2023, un consorcio de propietarios de negocios comorenses completó la adquisición y expansión de un centro comercial en Mutsamudu, el principal centro urbano de Anjouan. La instalación mejorada introdujo espacios de venta minorista modernos y unidades de oficina, fomentando el emprendimiento local y atrayendo a tiendas de cadena regionales. La Chambre de Commerce, d’Industrie et d’Agriculture des Comores (CCIA) ha reconocido esta transacción como un catalizador para la creación de empleo y un paso importante hacia la formalización del sector minorista de la isla.
Desde una perspectiva legal y de cumplimiento, todas las transacciones de bienes raíces comerciales en Comoros están sujetas a registro y supervisión por parte del Ministerio de Finanzas y Presupuesto, con requisitos de documentación que incluyen verificación de títulos de tierras, escrituras notariales y cumplimiento con las regulaciones de planificación urbana. La CCIA desempeña un papel facilitador, brindando apoyo en la due diligence y certificando las transferencias de propiedades relacionadas con negocios. Las iniciativas recientes del gobierno para simplificar el registro de negocios y propiedades han comenzado a reducir los tiempos de transacción y mejorar la transparencia, según los informes en revisiones anuales de la CCIA.
Mirando hacia el futuro, las perspectivas para los bienes raíces comerciales en Comoros siguen siendo cautelosamente optimistas. Las reformas en curso del gobierno destinadas a mejorar el clima de inversión, junto con el regreso del capital de la diáspora y el nuevo interés por parte de inversores de la región del Océano Índico, se espera que impulsen más transacciones notables en los próximos años. Sin embargo, persisten desafíos, particularmente en infraestructura, acceso a financiamiento comercial y seguridad de la tenencia de tierras, todos los cuales se están abordando a través de diálogos de políticas y esfuerzos de fortalecimiento de capacidades por parte de la CCIA y otras autoridades relevantes (Chambre de Commerce, d’Industrie et d’Agriculture des Comores).
Perspectivas Futuras: Proyecciones y Recomendaciones Estratégicas para 2025–2030
Las perspectivas futuras para los bienes raíces comerciales en Comoros de 2025 a 2030 están moldeadas por una combinación de iniciativas de desarrollo económico, marcos legales en evolución y esfuerzos de integración regional. A medida que Comoros continúa priorizando su plan de Visión 2030, que promueve la inversión y la diversificación económica, se espera que el sector de bienes raíces comerciales se expanda gradualmente, particularmente en la capital Moroni y en ciudades portuarias. El énfasis estratégico del gobierno en turismo, comercio y desarrollo de infraestructura creará nuevas oportunidades para espacios de oficinas, complejos comerciales y proyectos de hospitalidad.
Se anticipan reformas legislativas clave a medida que Comoros alinea sus regulaciones de propiedad e inversión con estándares internacionales bajo la guía del Gobierno de la Unión de Comoros. Enmiendas recientes al Código de Inversión y la digitalización en curso de los registros de tierras están destinadas a aumentar la transparencia, reducir los retrasos procesales y alentar una mayor inversión tanto extranjera como nacional. La Agencia Nacional de Promoción de Inversiones de Comoros continúa simplificando los requisitos de cumplimiento, facilitando que los inversores obtengan licencias y comprendan las restricciones de zonificación.
A pesar de estas tendencias positivas, persisten ciertos desafíos. Las complejidades de la tenencia de tierras y los procesos judiciales lentos siguen siendo una restricción, como se señala en la documentación oficial del Ministerio de Justicia, Asuntos Islámicos y Administración Pública. La continuación de reformas lideradas por el gobierno para aclarar los derechos de tierras y acelerar la resolución de disputas es probable que sea un punto focal hasta 2030. Además, el cumplimiento con las regulaciones ambientales y de planificación urbana se está endureciendo, particularmente para desarrollos a gran escala, siguiendo las pautas actualizadas del Ministerio de Medio Ambiente y Bosques.
- Las tasas de vacantes de oficinas y comercio actualmente son moderadas, pero se proyecta que disminuirán gradualmente a medida que la actividad empresarial y el turismo se recuperen tras la pandemia, según las tendencias reportadas por el Banco Central de Comoros.
- Los flujos de inversión extranjera directa, aunque modestos, se espera que aumenten a mediano plazo a medida que mejore la claridad regulatoria y aumente la conectividad regional.
- Los proyectos de infraestructura respaldados por el gobierno, incluidos las mejoras en puertos y aeropuertos, probablemente estimularán la demanda de bienes raíces relacionados con logística, almacenamiento y hospitalidad.
Desde un punto de vista estratégico, se recomienda a los inversores centrarse en proyectos de uso mixto y hospitalidad en centros urbanos, involucrarse con anticipación con las autoridades locales para el cumplimiento y monitorear las reformas en curso en la gestión de tierras. Colaborar con agencias gubernamentales y aprovechar los incentivos bajo el código de inversión nacional será crítico para el éxito de futuros proyectos de bienes raíces comerciales en Comoros a través de 2030.
