L’essor de l’immobilier commercial en Iran : les zones d’investissement prometteuses et les risques révélés pour 2025

Table des matières

• Résumé exécutif : Tendances clés de l’immobilier commercial 2025-2030 en Iran
• Facteurs macroéconomiques façonnant l’immobilier commercial iranien
• Cadre juridique et conformité réglementaire : Propriété foncière, zonage et investissement étranger
• Fiscalité et incitations financières pour l’immobilier commercial
• Grands centres urbains : Téhéran, Mashhad, Ispahan et au-delà
• Mise en lumière du secteur : Développements commerciaux, bureaux, industrie et hôtellerie
• Investissement étranger : Opportunités, restrictions et considérations liées aux sanctions
• Statistiques clés : Taux de vacance, rendements locatifs et volumes de transactions
• Risques et défis : Volatilité politique, économique et de marché
• Perspectives futures : Prévisions de croissance, tendances émergentes et recommandations stratégiques
• Sources et références

Résumé exécutif : Tendances clés de l’immobilier commercial 2025-2030 en Iran

Le secteur de l’immobilier commercial (CRE) en Iran subit une transition significative alors que le pays s’adapte à la fois aux changements de politique intérieure et aux conditions mondiales évolutives. La période de 2025 à 2030 devrait être façonnée par des réformes réglementaires, des changements démographiques et des efforts de diversification économique. Ce résumé exécutif expose les principales tendances, développements juridiques, exigences de conformité et statistiques clés influençant le marché de l’immobilier commercial iranien, tout en fournissant des informations sur ses perspectives à moyen terme.

• Développements réglementaires et juridiques : Le ministère des Routes et du Développement urbain continue de superviser la planification urbaine et l’utilisation des terres, avec une emphase récente sur la rationalisation des permis de construction et la promotion de la transparence dans les transactions immobilières. Le lancement du Système intégré de l’immobilier et du logement (IRHIS) a accru les exigences de divulgation pour les baux commerciaux et les transactions, soutenant la conformité aux normes de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) et l’exécution fiscale (Ministère des Routes et du Développement urbain).
• Conformité et investissement étranger : Bien que l’investissement étranger dans l’immobilier commercial iranien reste soumis à des restrictions, le gouvernement a pris des mesures pour attirer des capitaux à travers la Loi de Promotion et de Protection de l’Investissement Étranger (FIPPA). La Banque centrale d’Iran continue de surveiller les transactions immobilières pour conformité avec les réglementations financières nationales et internationales, en particulier en ce qui concerne la provenance des fonds et les contrôles de change (Banque centrale de la République islamique d’Iran).
• Statistiques clés du marché : L’urbanisation reste élevée, avec plus de 75 % de la population iranienne vivant dans des villes en 2024, stimulants la demande pour des espaces de vente au détail, de bureau et logistique (Centre statistique d’Iran). Téhéran et d’autres grandes villes connaissent une reprise progressive des prix des propriétés commerciales après la volatilité des premières années 2020. Le secteur des bureaux connaît un développement renouvelé, tandis que la croissance du commerce électronique alimente la demande pour des actifs d’entrepôt et de logistique.
• Perspectives 2025–2030 : Le secteur CRE devrait profiter des initiatives nationales axées sur la numérisation, la modernisation des infrastructures et l’expansion des zones industrielles. Cependant, des défis persistent sous la forme de conditions macroéconomiques fluctuantes et de sanctions internationales continues. Des réformes juridiques visant à renforcer la transparence et la protection des investisseurs devraient se poursuivre, avec un accent sur l’harmonisation de l’enregistrement des propriétés et la rationalisation des règlements de litiges (Pouvoir judiciaire iranien).

En résumé, le marché de l’immobilier commercial en Iran est positionné pour une croissance prudente entre 2025 et 2030, soutenue par des améliorations réglementaires et une demande urbaine croissante. Une attention continue à la conformité, à la facilitation des investissements étrangers et à la modernisation juridique sera essentielle pour maintenir la confiance sur le marché et libérer le potentiel complet du secteur.

Facteurs macroéconomiques façonnant l’immobilier commercial iranien

Le secteur de l’immobilier commercial (CRE) en Iran est fortement influencé par les dynamiques macroéconomiques, qui façonnent à la fois le sentiment des investisseurs et la performance des actifs. En 2025, les facteurs clés comprennent les schémas de croissance économique, la politique monétaire, les tendances inflationnistes et les conditions du commerce international, tous interagissant dans le contexte unique du cadre réglementaire et géopolitique de l’Iran.

Après une période de contraction, l’économie iranienne a montré des signes de stabilisation progressive. Selon les données de la Banque centrale de la République islamique d’Iran, les projections de croissance du PIB pour 2025 restent modestes, avec le secteur non pétrolier – en particulier les services et l’industrie – jouant un rôle de plus en plus important. Cela stimule la demande pour des espaces de bureaux, de vente au détail et industriels, notamment dans les grands centres urbains comme Téhéran, Ispahan et Mashhad.

L’inflation continue de poser un défi critique. Au début de 2025, les taux d’inflation annuels tournent autour des chiffres à deux chiffres, alimentés par la volatilité persistante de la monnaie et des déséquilibres structurels. Cela a des effets tangibles sur l’immobilier commercial, les coûts de construction et les valeurs locatives étant sujettes à des clauses d’ajustement fréquentes dans les contrats de location. La Banque centrale de la République islamique d’Iran a maintenu une position monétaire stricte pour contenir la hausse des prix, ce qui impacte indirectement le financement CRE et l’appétit des investisseurs.

Les sanctions et les restrictions à l’investissement étranger compliquent encore les perspectives du secteur. La propriété foncière directe par des étrangers reste limitée par la loi iranienne (Article 80 de la Loi sur l’enregistrement), et les flux de capitaux internationaux sont contraints. Les investisseurs nationaux, y compris les fonds institutionnels et les régimes de retraite, demeurent les principaux moteurs de l’activité. La supervision réglementaire est assurée par le ministère des Routes et du Développement urbain, qui continue de mettre à jour les cadres de planification urbaine et les réglementations sur le zonage commercial pour soutenir un développement durable.

Les statistiques clés du Centre statistique d’Iran montrent que les taux de vacance des propriétés commerciales se situent en moyenne entre 15 et 18 % dans les grandes villes à la fin de 2024, avec une nouvelle offre dépassant les taux d’absorption dans certains sous-marchés. Cependant, la demande pour la logistique et l’entreposage a montré une relative résilience, stimulée par la croissance du commerce électronique et les ajustements de la chaîne d’approvisionnement.

À l’avenir, le marché immobilier commercial en Iran fait face à des perspectives modérément optimistes, dépendantes de la stabilisation macroéconomique et des réformes réglementaires progressives. L’accent gouvernemental continu sur les infrastructures, la numérisation et les zones économiques régionales pourrait catalyser certaines opportunités, bien que les perspectives de croissance générale restent étroitement liées aux évolutions économiques et géopolitiques plus larges.

Cadre juridique et conformité réglementaire : Propriété foncière, zonage et investissement étranger

Le secteur de l’immobilier commercial en Iran opère dans un cadre juridique et réglementaire façonné par des lois nationales, des réglementations ministérielles et des politiques économiques évolutives. Le Code civil iranien régit les droits de propriété fondamentaux, distinguant entre terres privées, publiques et appartenant à l’État. La propriété foncière commerciale est accessible aux ressortissants iraniens et aux entités juridiques, mais l’investissement étranger dans l’immobilier reste soumis à des restrictions spécifiques et à des approbations gouvernementales.

Le zonage des terrains et les usages autorisés sont supervisés par le ministère des Routes et du Développement urbain, qui émet des directives sur la classification des terres, le développement urbain et le respect des réglementations de zonage. Les municipalités appliquent ces réglementations au niveau local, les plans directeurs déterminant les zones commerciales, industrielles et d’un usage mixte. Tout développement ou changement d’utilisation nécessite un permis de l’autorité urbaine respective, et les projets doivent respecter les normes environnementales, de sécurité et de préservation du patrimoine.

Pour les investisseurs étrangers, le ministère de l’Industrie, des Mines et du Commerce et l’Organisation pour l’investissement économique et l’assistance technique de l’Iran (OIETAI) administrent les procédures d’acquisition de biens immobiliers et de licence d’investissement. La Loi de Promotion et de Protection de l’Investissement Étranger (FIPPA) accorde certaines protections et droits, mais les entités étrangères ne peuvent généralement pas posséder de terrains de manière directe ; elles peuvent plutôt poursuivre des locations à long terme, des coentreprises ou établir une entreprise iranienne. En 2024–2025, des amendements à la FIPPA sont à l’étude pour clarifier les droits d’utilisation des terres par des étrangers, notamment dans les zones de libre-échange et les zones économiques spéciales, où des incitations et des réglementations assouplies s’appliquent.

Les exigences de conformité pour les transactions immobilières commerciales comprennent l’enregistrement auprès de l’Organisation iranienne pour l’enregistrement des actes et des propriétés, l’approbation fiscale de l’Administration fiscale nationale iranienne et le respect des normes de lutte contre le blanchiment d’argent appliquées par la Banque centrale de la République islamique d’Iran. Notamment, les professionnels de l’immobilier doivent se conformer au Code de déontologie émis par l’Ordre des avocats iranien et les associations commerciales concernées.

Pour 2025 et au-delà, le gouvernement devrait réviser les réglementations de planification urbaine et d’investissement pour inciter aux flux de capitaux étrangers dans le cadre des initiatives de relance économique. Une numérisation accrue des registres fonciers et des permis en ligne devrait rationaliser la conformité, tandis que l’application stricte des normes de zonage et de transparence est probable, en particulier dans les grandes villes. Cependant, des facteurs géopolitiques et des sanctions persistantes pourraient continuer à influencer le rythme et l’ampleur des réformes réglementaires dans le secteur immobilier commercial.

Fiscalité et incitations financières pour l’immobilier commercial

Le régime fiscal et les incitations financières pour l’immobilier commercial en Iran sont façonnés par une combinaison de lois nationales, de réglementations évolutives et d’initiatives gouvernementales visant à stimuler à la fois l’investissement et à améliorer la conformité. En 2025, le cadre fiscal de l’Iran pour l’immobilier commercial comprend l’impôt sur le revenu des loyers, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les transactions immobilières et l’impôt sur les gains en capital, avec diverses exonérations et incitations appliquées sous certaines conditions.

Impôt sur le revenu et revenus locatifs : Les propriétaires de propriétés commerciales sont tenus de déclarer et de payer l’impôt sur le revenu sur les revenus de location. Les taux d’imposition sont progressifs et dépendent du revenu net après déductions autorisées, telles que les frais d’entretien et certaines allocations de dépréciation. L’Administration fiscale nationale iranienne (INTA) applique rigoureusement les normes de déclaration, et les récentes initiatives de numérisation ont accru la conformité grâce au dépôt électronique et à la surveillance.

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) : Depuis la mise en œuvre de la loi sur la TVA en 2008, les transactions immobilières commerciales – y compris les ventes et certaines opérations de location – sont soumises à la TVA à un taux standard (actuellement de 9 %). Cependant, certains services et types de propriétés peuvent être exonérés ou soumis à des taux réduits, selon leur classification conformément aux règlements fiscaux. L’Administration fiscale nationale iranienne fournit des directives détaillées sur les scénarios et les exigences documentaires applicables.

Impôt sur les gains en capital et transfert de propriété : Les gains en capital réalisés lors de la vente de biens immobiliers commerciaux sont imposables, avec des taux spécifiques déterminés par le type et la durée de propriété. Des taxes de transfert et des droits de timbre s’appliquent également lors de l’enregistrement des propriétés ou des changements de propriété, comme administré par l’Organisation d’État iranienne pour l’enregistrement des actes et des propriétés. En 2023 et 2024, des amendements réglementaires ont visé à rationaliser les procédures de transfert et à appliquer des évaluations de propriétés plus précises.

Incitations financières et zones de libre-échange : Le gouvernement iranien continue de promouvoir le développement de l’immobilier commercial grâce à des incitations dans les zones de libre-échange et économiques spéciales. Les investisseurs dans ces zones bénéficient souvent d’importantes exonérations fiscales (jusqu’à 20 ans dans certaines zones) et d’exonérations de certains droits de douane, comme le précisent le Conseil suprême des zones franches d’Iran. Ces incitations sont conditionnelles au respect des lignes directrices locales en matière d’investissement et à un suivi continu des projets.

Perspectives : En regardant vers 2025 et au-delà, l’Iran devrait maintenir son accent sur l’administration fiscale numérique, les mesures anti-évasion et l’encouragement des investissements étrangers et nationaux dans l’immobilier commercial. Des examens périodiques des lois fiscales, en particulier celles touchant les flux de capitaux et la conformité, sont attendus. Des ajustements politiques sont probables en réponse aux besoins économiques nationaux et aux développements internationaux, avec des mises à jour continues publiées par l’Administration fiscale nationale iranienne et les autorités concernées.

Grands centres urbains : Téhéran, Mashhad, Ispahan et au-delà

Les principaux centres urbains de l’Iran – Téhéran, Mashhad, Ispahan, Chiraz et Tabriz – sont les moteurs principaux du marché immobilier commercial du pays. En 2025, Téhéran reste le hub dominant, représentant une part significative des transactions de bureaux, de vente au détail et industrielles, en raison de son rôle de capitale politique et économique. Selon la municipalité de Téhéran, la ville a connu une augmentation constante de l’émission des permis de construction commerciale en 2023 et 2024, notamment dans les districts 1, 2 et 22, reflétant la demande continue pour des bureaux modernes et des espaces mixtes.

Mashhad, en tant que deuxième plus grande ville d’Iran, présente une activité commerciale robuste tirée par le tourisme religieux et le commerce transfrontalier. La municipalité de Mashhad signale une expansion continue des centres commerciaux et des hubs logistiques, en particulier à proximité du sanctuaire de l’Imam Reza et des zones industrielles de la ville. De même, Ispahan, renommée pour son patrimoine culturel et sa base industrielle, connaît une croissance modérée de l’immobilier commercial, notamment dans le développement de parcs d’activités et de complexes commerciaux – une tendance soutenue par la municipalité d’Ispahan à travers des incitations pour le renouvellement urbain et l’investissement dans les infrastructures.

Des cadres législatifs clés continuent de façonner le développement urbain. La « Loi sur le développement urbain » et la « Loi municipale », administrées par le Centre de recherche du Parlement islamique de la République islamique d’Iran, définissent le zonage, l’utilisation des terres et les procédures d’octroi de permis de construction. La conformité est appliquée au niveau local, avec un accent accru sur le respect des codes de construction, de la sécurité sismique et des réglementations environnementales, comme surveillé par les autorités municipales de chaque grande ville.

• En 2024, Téhéran a approuvé plus de 3 000 permis de construction commerciale, soit une augmentation de 7 % par rapport à 2022 (Municipalité de Téhéran).
• Les transactions immobilières commerciales à Mashhad ont augmenté d’environ 5 % au cours du premier semestre de 2024, notamment dans les secteurs de la vente au détail et de l’hôtellerie (Municipalité de Mashhad).
• Les nouveaux développements de bureaux et de commerces à Ispahan ont maintenu des taux d’occupation stables au-dessus de 85 % depuis fin 2023 (Municipalité d’Ispahan).

À l’avenir, les centres urbains devraient intensifier davantage l’activité immobilière commerciale, stimulée par la croissance de la population, les projets d’infrastructure dirigés par le gouvernement et la modernisation progressive des quartiers d’affaires. Cependant, les acteurs du marché doivent naviguer à travers des exigences réglementaires évolutives, alors que les autorités locales mettent l’accent sur la réduction des risques et la planification urbaine durable. Bien que les sanctions et la volatilité macroéconomique demeurent des risques externes, la demande sous-jacente pour des espaces commerciaux dans les plus grandes villes de l’Iran devrait rester résiliente jusqu’en 2025 et au-delà, avec une conformité adaptive et un développement stratégique susceptibles de façonner la trajectoire du secteur.

Mise en lumière du secteur : Développements commerciaux, bureaux, industrie et hôtellerie

Le secteur de l’immobilier commercial en Iran connaît une période d’adaptation prudente et de croissance sélective alors qu’il navigue à travers des pressions économiques internes et des cadres réglementaires évolutifs. En 2025, le secteur se caractérise par des tendances distinctes dans ses segments clés : commerce de détail, bureaux, industrie et hôtellerie.

• Commerce de détail : Le paysage de la vente au détail iranienne est en pleine transformation, poussé par une combinaison d’urbanisation et de comportements de consommation changeants. De grands centres commerciaux et des développements à usage mixte, comme l’Iran Mall à Téhéran, continuent d’étendre leur empreinte. Cependant, le secteur fait face à des défis liés aux pressions inflationnistes et à une réduction du pouvoir d’achat des consommateurs. Le ministère iranien de l’Industrie, des Mines et du Commerce a mis en œuvre de nouvelles procédures de licence et exigences de conformité pour réguler les développements commerciaux, visant à promouvoir la transparence et la stabilité des investissements (Ministère de l’Industrie, des Mines et du Commerce).
• Bureaux : Le marché des bureaux dans des grandes villes comme Téhéran et Mashhad connaît une demande modérée, avec un passage vers des espaces de travail flexibles et des superficies plus petites. L’introduction de solutions technologiques pour la gestion des propriétés et l’application des normes de sécurité des bâtiments selon les Réglementations nationales de construction sont des priorités pour les promoteurs et les autorités réglementaires (Ministère des Routes et du Développement urbain). La location à long terme reste la norme, mais les locataires négocient de plus en plus pour des termes plus courts et une plus grande flexibilité.
• Industrie : Le secteur de l’immobilier industriel en Iran, en particulier la logistique et l’entreposage, bénéficie de l’élan du gouvernement pour stimuler la fabrication nationale et moderniser les chaînes d’approvisionnement. Les Zones économiques spéciales (SEZ) et les Zones de Libre-échange (FTZ) continuent d’attirer des investissements industriels, soutenus par des incitations définies par le Conseil suprême des zones franches et économiques spéciales (Conseil suprême des zones franches et économiques spéciales). La conformité aux réglementations de zonage et environnementales, appliquées par le Département de l’environnement, est une considération croissante pour les promoteurs industriels (Département de l’environnement).
• Hôtellerie : Le secteur de l’hôtellerie montre des signes de reprise, notamment dans des hubs de tourisme religieux et médical comme Mashhad et Chiraz. L’émission de nouvelles licences d’hôtels et les incitations fiscales pour l’investissement étranger font partie des efforts du gouvernement pour revitaliser ce segment (Ministère du Patrimoine culturel, du Tourisme et de l’Artisanat). Néanmoins, les sanctions et la volatilité de la monnaie continuent de poser des défis opérationnels pour les marques hôtelières internationales.

À l’avenir, les perspectives pour le marché immobilier commercial en Iran en 2025 et au-delà dépendent de la stabilité macroéconomique, des réformes réglementaires et du potentiel d’assouplissement des restrictions internationales. La modernisation juridique continue, y compris les mises à jour de l’enregistrement des propriétés et des lois sur l’investissement étranger, signale les efforts pour accroître la transparence du marché et attirer à la fois des capitaux nationaux et transfrontaliers (Organisation iranienne pour l’enregistrement des actes et des propriétés). Malgré des défis persistants, des opportunités spécifiques existent pour les investisseurs qui s’ajustent aux exigences de conformité et aux tendances spécifiques au secteur.

Investissement étranger : Opportunités, restrictions et considérations liées aux sanctions

Le secteur de l’immobilier commercial en Iran continue de présenter un paysage complexe pour les investisseurs étrangers, façonné par des réglementations domestiques évolutives, des tensions géopolitiques et des sanctions internationales. Bien que le gouvernement iranien accueille formellement l’investissement étranger, en particulier sous l’Organisation pour l’investissement économique et l’assistance technique de l’Iran (O.I.E.T.A.I.), d’importantes restrictions et des obstacles à la conformité demeurent en vigueur en 2025.

• Cadre juridique : La législation principale régissant l’investissement étranger est la Loi de Promotion et de Protection de l’Investissement Étranger (FIPPA), administrée par l’O.I.E.T.A.I. La FIPPA permet la propriété étrangère de biens et d’actifs, mais restreint explicitement la propriété foncière pour les non-Iraniens, sauf dans les zones de libre-échange et économiques spéciales désignées. En dehors de ces zones, les entités étrangères peuvent louer de l’immobilier commercial à long terme ou former des coentreprises avec des partenaires iraniens, sous réserve de procédures de licence et d’approbation. Le processus nécessite une diligence raisonnable détaillée et une conformité avec les examens sectoriels et de sécurité (Organisation pour l’investissement économique et l’assistance technique de l’Iran).
• Environnement des sanctions : Le paysage de l’investissement étranger est considérablement compliqué par les sanctions en cours des États-Unis et de l’UE. Ces mesures restreignent le transfert de fonds, de technologies et de services liés à un large éventail de secteurs, y compris l’immobilier. Les entités des pays observant ces sanctions doivent faire preuve de prudence accrue pour éviter les risques de sanctions secondaires. Les autorités iraniennes publient périodiquement des mises à jour sur les protocoles réglementaires et de conformité pour clarifier les transactions autorisées, mais des incertitudes persistent (Banque centrale d’Iran).
• Opportunités et tendances : Malgré ces contraintes, des domaines tels que la logistique, l’entreposage et les développements à usage mixte dans les zones de libre-échange — principalement Kish, Qeshm et Aras — restent attractifs pour les investisseurs étrangers en raison de régimes fiscaux préférentiels et de processus d’approbation rationalisés. Le gouvernement iranien continue de promouvoir ces zones comme des portes d’entrée pour le commerce et l’investissement régional (Conseil suprême des zones franches et économiques).
• Statistiques clés et perspectives : Selon les dernières données gouvernementales, l’investissement étranger dans le secteur immobilier commercial iranien reste en dessous des niveaux d’avant 2018, avec moins de 500 millions de dollars d’approvals d’IDE en 2024, principalement concentrés dans les zones franches. Les perspectives jusqu’en 2025 et au-delà dépendent de l’assouplissement potentiel des sanctions, des réformes réglementaires et de la stabilité macroéconomique. Sans changements significatifs, le secteur devrait connaître une croissance modeste, limitée principalement aux zones et secteurs exemptés de sanctions (Organisation pour l’investissement économique et l’assistance technique de l’Iran).

En résumé, bien que des dispositions légales existent pour faciliter l’investissement étranger dans l’immobilier commercial iranien, les opportunités pratiques restent étroitement circonscrites par des défis réglementaires, de conformité et liés aux sanctions. Les investisseurs sont invités à rechercher un conseil juridique spécialisé et à surveiller de près les directives officielles pour assurer une conformité totale dans cet environnement dynamique.

Statistiques clés : Taux de vacance, rendements locatifs et volumes de transactions

Le secteur de l’immobilier commercial en Iran continue de naviguer à travers un paysage complexe façonné par des réformes économiques domestiques, des sanctions internationales et une demande de marché évolutive. Au début de 2025, plusieurs statistiques clés illustrent l’état actuel et les tendances émergentes en matière de taux de vacance, de rendements locatifs et de volumes de transactions.

• Taux de vacance : Dans les principaux centres urbains tels que Téhéran, Mashhad et Ispahan, les taux de vacance des bureaux et des propriétés commerciales sont restés élevés tout au long de 2024 et en 2025. Le ministère des Routes et du Développement urbain a rapporté un taux de vacance des bureaux urbains à Téhéran d’environ 18 % au premier trimestre 2025, une légère amélioration par rapport aux 19 % observés au même période de 2024. Cette baisse progressive est attribuée à de nouvelles incitations mises en œuvre pour l’établissement d’entreprises et à la stabilisation de l’activité économique suite aux réformes monétaires (Ministère des Routes et du Développement urbain).
• Rendements locatifs : Les rendements locatifs dans le secteur commercial ont montré une résilience malgré les vents contraires macroéconomiques. Les rendements locatifs bruts moyens pour des espaces de bureaux de premier ordre à Téhéran sont estimés à 8–10 % par an début 2025, certains sous-marchés – en particulier dans les centres d’affaires centraux – atteignant des rendements allant jusqu’à 12 %. Les propriétés commerciales, en particulier dans les couloirs de shopping à fort trafic, continuent d’exiger des rendements élevés, souvent supérieurs à 11 % (Municipalité de Téhéran).
• Volumes de transactions : Les volumes de transactions de propriétés commerciales ont enregistré une croissance modeste dans la seconde moitié de 2024, se poursuivant dans le premier trimestre 2025. Les données publiées par l’Organisme d’enregistrement des biens immobiliers d’Iran indiquent une augmentation de 7 % d’une année sur l’autre des transactions immobilières commerciales enregistrées au niveau national, Téhéran représentant plus de 40 % de l’activité. Cette hausse est principalement alimentée par un regain d’intérêt des investisseurs nationaux et par l’initiative du gouvernement pour revitaliser des actifs urbains sous-utilisés (Organisme d’enregistrement des biens immobiliers d’Iran).

À l’avenir, des taux de vacance stables et des rendements locatifs soutenus sont projetés pour 2025 et au-delà, sous réserve de réformes réglementaires continues et d’une normalisation progressive des relations commerciales internationales. Cependant, les pressions inflationnistes persistantes et l’incertitude quant à l’investissement étranger demeurent des facteurs significatifs influençant la dynamique globale du marché.

Risques et défis : Volatilité politique, économique et de marché

Le secteur de l’immobilier commercial en Iran fait face à des risques et défis prononcés, provenant principalement de la volatilité politique, économique et de marché. À partir de 2025 et en regardant vers l’avenir, ces facteurs continuent de façonner le paysage pour les investisseurs, les promoteurs et les locataires.

• Risques politiques : Le marché immobilier commercial iranien est fortement influencé par son environnement politique, tant au niveau national qu’en relation avec les affaires internationales. L’incertitude persistante concernant les sanctions et les relations diplomatiques, notamment avec les pays occidentaux, continue d’impacter l’investissement direct étranger et l’accès au financement international. Ces variables politiques peuvent modifier brusquement le climat des affaires, augmentant la prime de risque pour les projets immobiliers. Les rapports gouvernementaux officiels soulignent que le secteur reste vulnérable aux changements de politique étrangère et aux changements réglementaires (Ministère de l’Intérieur).
• Volatilité économique : L’économie iranienne a connu des fluctuations significatives, l’inflation et la dépréciation de la monnaie affectant le pouvoir d’achat et la valeur des actifs. Selon la banque centrale du pays, les taux d’inflation ont été persistants et élevés, compliquant la planification à long terme et affectant les évaluations immobilières (Banque centrale de la République islamique d’Iran). L’instabilité monétaire complique davantage les transactions transfrontalières et l’importation de matériaux de construction, augmentant les coûts pour les projets commerciaux en cours et futurs.
• Risques juridiques et de conformité : Le cadre réglementaire régissant l’immobilier commercial en Iran est complexe et sujet à des changements. Il existe de multiples niveaux de réglementations au niveau national et local, et les exigences de conformité ont augmenté, en particulier dans des domaines tels que l’enregistrement des propriétés et la déclaration fiscale. Le gouvernement a mis en œuvre des réformes visant à accroître la transparence et à réduire les flux financiers illicites dans l’immobilier, mais l’application reste inégale (Ministère de la Justice). Les réglementations sur l’utilisation des terres et les lois sur le zonage peuvent également changer, impactant la faisabilité des projets.
• Incertitudes du marché : Le marché immobilier commercial iranien se caractérise par des cycles d’expansion rapide et de contraction. Les taux de vacance dans certains segments, tels que les espaces de bureaux, ont augmenté ces dernières années, tandis que le commerce de détail et l’hôtellerie ont connu une reprise inégale post-pandémique. Les statistiques officielles indiquent que les permis de construction commerciaux urbains ont diminué, reflétant la prudence des investisseurs (Centre statistique d’Iran).

En regardant vers les prochaines années, les perspectives demeurent fortement tributaire de la stabilité macroéconomique, de la clarté réglementaire et des développements géopolitiques. Les parties prenantes sont invitées à surveiller de près les changements politiques et les indicateurs économiques pour naviguer à travers les risques persistants et capitaliser sur les opportunités émergentes dans le secteur immobilier commercial en Iran.

Perspectives futures : Prévisions de croissance, tendances émergentes et recommandations stratégiques

Les perspectives pour l’immobilier commercial en Iran sont façonnées par une interaction complexe de facteurs économiques, réglementaires et géopolitiques. À partir de 2025, le secteur est avec un optimisme prudent, avec une croissance modeste anticipée dans certains pôles urbains malgré les défis persistants. L’accent mis par le gouvernement sur la diversification économique et le soutien aux industries nationales souligne un changement stratégique qui pourrait bénéficier aux marchés immobiliers commerciaux, notamment à Téhéran, Mashhad et Ispahan.

Les statistiques officielles de la Banque centrale de la République islamique d’Iran reflètent une stabilisation progressive sur le marché immobilier après des années de volatilité. En 2024, le volume moyen des transactions pour des propriétés commerciales à Téhéran a augmenté d’environ 7 % par rapport à l’année précédente, principalement en raison de la demande dans les secteurs de la vente au détail et de la logistique. Cette tendance devrait se poursuivre jusqu’en 2025, sous réserve d’améliorations soutenues des conditions macroéconomiques et d’un éventuel assouplissement des sanctions internationales.

Les développements réglementaires récents se sont concentrés sur l’accroissement de la transparence et de la conformité dans les transactions immobilières. L’Organisation des registres iraniens a mis en œuvre des initiatives de numérisation visant à rationaliser l’enregistrement des titres et à réduire les barrières administratives pour les investisseurs. De plus, le ministère des Affaires économiques et des Finances a introduit des incitations pour l’investissement direct étranger (IDE) dans des zones franches désignées, offrant des exonérations fiscales et simplifiant les procédures de licence pour les projets immobiliers commerciaux. Cependant, les IDE restent contraints par les restrictions continues dans le secteur bancaire et la convertibilité limitée de la monnaie.

La conformité avec les cadres juridiques évolutifs est essentielle pour les participants du marché. L’Assemblée consultative islamique (Parlement) continue d’examiner des amendements sur les réglementations des propriétaires et des locataires et les lois sur le développement urbain, en mettant l’accent sur la protection des locataires et le développement équilibré. Les acteurs du marché sont invités à surveiller de près les mises à jour législatives et à se concerter avec des conseillers locaux pour garantir une conformité totale avec les exigences en matière de licence, de zonage et de lutte contre le blanchiment d’argent.

• Tendances clés pour 2025-2027 :
  • Expansion des développements commerciaux à usage mixte dans les grandes villes
  • Croissance de la demande pour des installations logistiques et d’entreposage, soutenue par le commerce électronique
  • Adoption accrue des normes de construction écologique et des technologies énergétiques efficaces
  • Transformation numérique progressive de la gestion immobilière et des transactions

Stratégiquement, les investisseurs devraient axer leur diligence raisonnable, tirer parti des incitations gouvernementales et rester agiles en réponse aux changements réglementaires. Bien que des risques à court terme persistent, en particulier concernant la stabilité monétaire et les relations extérieures, le secteur immobilier commercial iranien est positionné pour une croissance incrémentale, soutenue par l’urbanisation, l’investissement dans les infrastructures et les réformes politiques.

Sources et références

• Banque centrale de la République islamique d’Iran
• Organisation pour l’investissement économique et l’assistance technique de l’Iran
• Centre de recherche du Parlement islamique de la République islamique d’Iran
• Organisation pour l’investissement économique et l’assistance technique de l’Iran
• Assemblée consultative islamique (Parlement)