目次
- エグゼクティブサマリー: 2025年以降の重要なポイント
- ドミニカ共和国不動産の概要: 2025年の主な統計
- 市場の推進要因: 経済成長、観光、都市化
- 法的枠組み: 不動産の所有、居住、コンプライアンス要件
- 課税と財政インセンティブ: バイヤーと投資家が知っておくべきこと
- 外国投資ルール: 機会と制約
- 主要ロケーション: 2025年の主要都市とビーチフロントスポット
- 投資家のためのリスク、課題、一般的な落とし穴
- 将来の見通し: 2025年から2030年の予測
- 公式リソースとガイダンス: 政府および機関の連絡先
- 出典と参照
エグゼクティブサマリー: 2025年以降の重要なポイント
ドミニカ共和国の不動産セクターは、2025年以降も成長と変革のための準備が整っています。これは、堅実な外国直接投資（FDI）、進化する法律、強化された政府の監視によって支えられています。このセクターは、観光、海外居住者の需要、インフラの拡張によって推進されており、国の経済発展の基盤であり続けています。
- 法的および規制の枠組み: 不動産取引は、不動産登録に関する法律108-05によって規制され、不動産移転に関する法律288-04によってさらに規制されています。これらの法律は、適切なデューデリジェンス、登録、および移転プロセスを規定し、国内外の投資家に対して明確な権利と法的セキュリティを確保します。2024年には、当局はマネーロンダリングおよび詐欺を抑制するためにコンプライアンス要件を強化し、国際的なマネーロンダリング防止（AML）基準にセクターを合わせました（ドミニカ共和国証券監督局）。
- 最近の出来事とコンプライアンスの傾向: 内部税務局（DGII）は、不動産の課税および報告に対する監視を強化し、財政の透明性を向上させることを目指しています。最近の改正では、実質的な所有権の特定をより厳格に要求し、居住者および非居住者によるすべての不動産資産の申告を義務付けています。外国のバイヤーは制限のない所有権法の恩恵を受け続けていますが、税務および登録要件の遵守は厳格に実施されています。
- 主な統計: 2023年には、不動産と観光におけるFDIは11億米ドルを超え、国全体のFDI流入の重要なシェアを占めています（ドミニカ共和国中央銀行）。住宅およびバケーションプロパティの需要は依然として強く、新しい開発はプンタ・カナ、サント・ドミンゴ、プエルト・プラタに集中しています。
- 市場の見通し（2025年以降）: ドミニカ政府のインフラ、ホスピタリティ、規制の近代化への注力は、持続可能な成長をサポートすることが期待されています。セクターは、建設コストの上昇、手頃な住宅の需要、土地登録のデジタル化の必要性などの課題に直面しています。それでも、観光の回復、安定した経済成長、国際投資家からの継続的な関心によって、市場の見通しは依然としてポジティブです（産業・商業・中小企業省）。
要約すると、ドミニカ共和国の不動産市場は、投資家が進化する法的およびコンプライアンスの義務を遵守する限り、重要な機会を提供しています。2025年以降の持続的な成功のためには、規制の更新および財政のコンプライアンスに対する警戒が重要です。
ドミニカ共和国不動産の概要: 2025年の主な統計
ドミニカ共和国の不動産セクターは、強力な観光、増加する外国直接投資、支援的な政府政策に支えられ、2025年に向けての力強い成長を示し続けています。同国は国内外の投資家にとって主要な目的地であり続けており、特にプンタ・カナ、サント・ドミンゴ、プエルト・プラタなどの地域が人気です。
- 取引量と外国投資: ドミニカ共和国中央銀行からの公式データによれば、2024年の不動産における外国直接投資（FDI）は総FDIの重要な部分を占めており、2025年に向けてポジティブなトレンドを維持しています。観光セクターは、不動産に密接に結びついており、2023年から2024年にかけて40億米ドル以上のFDIを引き寄せ、2025年にも同様のレベルが予想されています。
- 法的およびコンプライアンスの枠組み: 不動産取引は、ドミニカ民法および法律第108-05号（金銭不動産登録に関する法律）に基づいて規制されています。土地登録および所有権は、中央選挙管理委員会および立法府によって監視されています。近年、土地記録のデジタル化と登録の簡素化により、取引時間の短縮と透明性の向上が実現されており、DGIIは不動産移転における税務コンプライアンスを確保しています。
- 2025年の主要市場統計: ドミニカ共和国中央銀行と国家統計局（ONE）の推計によると、住宅不動産セクターは2025年に年間5-6%の成長が見込まれています。高級および沿岸の開発が価値の上昇をリードする一方、国内移住や人口動態の変化により都市部の住宅需要も高まっています。
- コンプライアンスおよび規制の更新: 2023年から2024年の間に、政府は不動産取引に適用されるマネーロンダリング防止（AML）の強化措置を導入しました。市場参加者は、厳格な顧客デューデリジェンスおよび報告要件に従う必要があり、これは2025年にも続くと予想されています。
- 2025年の見通し: セクターは、インフラ投資の進展、国際的な需要の増加、観光および住宅開発への政府のインセンティブによって、引き続き拡張が見込まれます。リスクは、進化するAML規制へのコンプライアンスと、世界経済の変動に対する持続可能な成長の維持です。
市場の推進要因: 経済成長、観光、都市化
ドミニカ共和国の不動産セクターは、2025年に向けて持続的な成長を遂げる準備が整っています。これは、強力な経済成長、堅牢な観光産業、進行中の都市化によって支えられています。同国のGDPは、ドミニカ共和国中央銀行が2025年の実質GDP成長率を約5%と予測していることから、ポジティブな予測を維持しています。この経済の安定性は、投資家の信頼を高め、住宅および商業物件の需要を増加させています。
観光業は、不動産需要の主なエンジンであり続けています。観光省は2023年に記録的な1000万人の訪問者を報告し、プンタ・カナ、サマナ、プエルト・プラタの新たなリゾート開発や航空ネットワークの拡充が進むことから、2025年にはさらに増加することを期待しています。この流入は、ホテル、バケーションレンタルおよび複合用途の開発の建設を押し進め、ラグジュアリーおよびセカンドホーム市場セグメントをさらに活性化しています。
都市化の傾向が不動産の風景を再形成しており、特にサント・ドミンゴ、サンティアゴ、ラ・ロマナで顕著です。国家統計局によると、都市人口は年率2%以上で成長を続けており、多世帯住宅、小売中心、オフィススペースへの需要が高まっています。高速道路の拡張や新しい地下鉄路線といったインフラ投資は、都市開発をさらにサポートし、都市周辺地域の土地価値を上昇させています。
法的には、セクターは不動産登録法第108-05号の下で運営されており、遵守は不動産管轄区域によって監視されています。この枠組みは、安全な不動産権と取引の透明性を確保しており、外国投資を引き寄せる上で重要な役割を果たしています。加えて、政府が観光および自由貿易地域における税控除を含む投資インセンティブを支援し続けることは、大きな推進要因です。
将来的には、ドミニカ共和国の不動産はポジティブな見通しを持っています。マクロ経済の弾力性、政府主導のインフラプロジェクト、カリブ地域の観光ハブとしての戦略的な地位の組み合わせが、2025年以降も住宅および商業セグメントにおける需要を持続させ、新たな機会の創出につながるでしょう。
法的枠組み: 不動産の所有、居住、コンプライアンス要件
ドミニカ共和国の不動産を規制する法的枠組みは、強固な所有権、透明な土地登録システム、国内外の投資家に広く歓迎される規制で特徴づけられています。所有権は、不動産登録法第108-05号の下で主に規制されており、これにより不動産登録プロセスに大きな近代化が導入され、法的確実性が確保され、電子タイトル検索が促進されています。最高裁判所は、この登録システムを監視し、不動産に関する論争の法理を提供し、所有者および投資家の法的保護を強化しています。
外国人は、ドミニカ国民と同様の所有権を享受しており、非居住者による不動産購入に制限はありません。唯一の例外は、国境地帯および特定の保護地域にある不動産に適用される場合があり、これには国防省および環境天然資源省からの特別な許可が必要なことがあります。すべての不動産取引は、中央選挙管理局の下で所有権登録局に登録する必要があり、特に高額取引については、銀行監督機関および証券監督機関が実施するマネーロンダリング防止プロトコルへの遵守が求められます。
ドミニカ共和国では、不動産投資を促進する複数の居住権の経路があります。移民局は居住プロセスを管理しており、「投資者居住」カテゴリーでは、国内不動産やビジネスに20万米ドル以上を投資する個人に対し、迅速な居住権を付与します。コンプライアンス要件には、資金の証明、犯罪歴チェック、企業の場合は内部税務局への登録が含まれます。
- 不動産移転税: 政府評価の不動産価値の3%、登録時に支払いが必要です（内部税務局）。
- 年間不動産税（IPI）: 2025年の閾値RD$9,520,861（約162,000米ドル）を超える不動産に課せられ、超過分に対して1%の税率が適用されます（内部税務局）。
- タイトル履歴、負担、およびゾーニングや環境規制の遵守を確認するための必須提供的デューデリジェンスが必要です（環境天然資源省）。
2025年以降を見据え、土地記録のデジタル化、マネーロンダリング防止の施行の厳格化、コンプライアンスの透明性への需要が増加することが期待されます。合法的な改革やインフラ開発に対する政府の取り組みは、国内外の投資家にとって不動産セクターの魅力をさらに強化することが予想されます（ドミニカ共和国大統領府）。
課税と財政インセンティブ: バイヤーと投資家が知っておくべきこと
ドミニカ共和国の不動産セクターは、有利な税制と目的に応じた財政インセンティブにより、国内外の投資家を引き寄せ続けています。2025年において、現在の課税制度と利用可能なインセンティブを理解することは、リターンを最適化し、コンプライアンスを確保するために重要です。
不動産移転および所有税
不動産を取得する際、バイヤーは、内部税務局によって評価された不動産の裁定価値の3%の不動産移転税を支払う必要があります（内部税務局）。この税は、不動産を取得するすべての個人および法人に適用され、取引から6か月以内に支払いが必要です。遅延した場合、附加税および利息が発生するため、適時に遵守することが重要です。
年間不動産税、いわゆる不動産資産税（IPI）は、9,520,861ドミニカペソ（2025年現在、約162,000米ドル）を超える不動産に課され、超過分に対して1%の税率が適用されますが、一部の主な住宅や年金受給者には免税が存在します（内部税務局）。
観光および開発に関する財政インセンティブ
観光インセンティブ法（法律第158-01号）は、依然として不動産投資の中核を成しています。この法律は、適格な観光プロジェクトおよびその購入者に対して、大多数の国税および地方税（移転税、財産税、賃貸所得税を含む）からの15年間の免税を付与しています。観光省が実施しており、これらのインセンティブは指定観光エリアにおける確実な開発と、2025年以降の回復と成長を促進しています。
外国投資家に対する課税
外国人は、ドミニカ国民と同様の税金の義務とインセンティブを享受します。外国人の不動産所有に制限はありません。居住者または非居住者が得た賃料所得は、標準の税率（法人税27%、個人税最大25%）に課税されます。適切な申告および源泉徴収が必要で、これは内部税務局によって監視されています。
見通しとコンプライアンス
ドミニカ政府が進める税制度の近代化および申請のデジタル化により、バイヤーおよび投資家は正確な記録を保持し、専門的なガイダンスを求めることが推奨されています。政府は特に高額および観光地への監査を強化しています。今後、税制インセンティブは少なくとも2027年まで政策の柱として残り、引き続きセクターの成長を支えつつ、すべての市場参加者に厳格なコンプライアンスが求められると考えられています（内部税務局）。
外国投資ルール: 機会と制約
ドミニカ共和国はその安定したマクロ経済環境、成長する観光産業、堅牢な法的枠組みに支えられ、不動産セクターにおけるかなりの外国直接投資（FDI）を引き寄せています。2025年の時点で、外国国民および法人は、同国における不動産の取得、所有、移転について比較的オープンな制度を享受しており、多くの隣接地域に比べて制約は少ないです。
現行の法体系の下では、外国人がドミニカ国民と同様の権利で不動産を購入および所有することが一般的に許可されています。非居住者が取得できる不動産の種類や数量に法的制限はなく、住宅、商業、工業目的のいずれとも認められています。ただし、物件の取引は全国土地登録局で適切に登録する必要があり、これは土地権利保護および法的な確実性を保証します。
政府は観光および関連インフラを刺激するための取り組みを進めており、法律第158-01号（観光インセンティブ法）に基づく税の免除などのインセンティブが提供されています。この法律は、15年間基礎的な不動産、移転、所得税からの免除を含む重大な財政的利益を提供し、ホスピタリティや複合用途の開発への外国の参加を促進しています（観光省）。
外国のバイヤーに対するコンプライアンス要件は、主にタイトルの確認、マネーロンダリング防止（AML）の確認、および登録プロトコルへの遵守を伴います。ドミニカ共和国は、マネーロンダリングおよびテロ資金提供防止に関する法律第155-17号に基づき、不動産取引におけるAML義務を強く実施しています。不動産の専門家は疑わしい取引を報告し、金融分析ユニットによって義務付けられている顧客デューデリジェンスを行う必要があります。
ドミニカ共和国中央銀行によれば、不動産セクターは2024年の総FDI流入の重要な部分を占めており、2025年以降も持続的な成長が期待されています。見通しはポジティブで、現在進行中のインフラプロジェクト、継続する投資家の関心、および国の法的安定性によって支えられています。それにもかかわらず、外国投資家は変化する規制に対応し、登録及び税務義務を完全に遵守するために、資格のある現地法的助言を求めることが推奨されます。
主要ロケーション: 2025年の主要都市とビーチフロントスポット
2025年、ドミニカ共和国の不動産セクターは、都市中心部とビーチフロントコミュニティの両方が国内外のバイヤーから強い需要を受けていることを示しています。首都サント・ドミンゴは、進行中のインフラプロジェクトや拡大する海外居住者コミュニティから恩恵を受け、都市市場をリードしています。国家統計局（ONE）によると、サント・ドミンゴは最も人口が多く、経済的にダイナミックな都市としての地位を保持しており、安定した住宅および商業用不動産市場を支えています。
プンタ・カナはビーチリゾートの中で最高の目的地としての地位を維持しています。この地域の国際空港、改善された道路網、好意的な投資環境は、北米やヨーロッパからの外国投資家を引き寄せ続けています。観光省の報告によると、プンタ・カナは全国の観光客到着数の60%以上を占め、高い宿泊率を持ち、その結果、バケーションレンタルやリゾートスタイルの開発に強いリターンを生んでいます。プンタ・カナエリアのカブ・カナおよびババロは、特に高級コンドミニアムやゲーテッドコミュニティで人気があります。
北海岸のプエルト・プラタは、クルーズ港の拡張とインフラのアップグレードによって活性化が進んでいます。ドミニカ共和国大統領府は、プエルト・プラタとソスア地域で進行中の投資を強調しており、これによって2025年以降に地域の不動産市場がさらに活性化されると期待されています。
カバレテとラス・テレナスは、若い外国人、デジタルノマド、退職者に人気の新興ホットスポットです。これらの町は、ビーチ生活と活気あるコミュニティの融合を提供しており、特にサマナ州のラス・テレナスはフランス人やイタリア人の外国人コミュニティが注目を集めています。
法的コンプライアンスはバイヤーにとって重要です。すべての取引には、不動産管轄区域を通じたタイトルの確認が必要で、タイトル詐欺を避け、適切な登録を保証する必要があります。外国人バイヤーは、不動産登録法108-05号およびその改正に基づいて、国民と同様の所有権を享受します。最近の不動産管轄区域によるデジタル化の取り組みがプロセスを簡素化しましたが、デューデリジェンスは依然として不可欠です。
今後、政府のインフラ投資の継続と観光関連の開発に対するインセンティブは、主要ロケーションにおける成長を支えると予想されています。2025年および今後数年の見通しはポジティブで、特に沿岸ホットスポットや都市部での需要が継続することが政府や産業関係者によって強調されています。
投資家のためのリスク、課題、一般的な落とし穴
ドミニカ共和国の不動産セクターは、国内外の投資を大いに引きつけていますが、2025年以降に投資家が慎重に考慮すべきリスク、課題、および一般的な落とし穴がいくつか存在します。法的、規制的、実務的な状況を理解することは、リスクを軽減し、コンプライアンスを確保するために不可欠です。
法的枠組みとタイトルのセキュリティ
- ドミニカの不動産システムは、主に不動産登記法（法律第108-05号）によって規制され、所有権の登録および移転に関する手続きを定めています。しかし、証書の不備や未解決の担保権、過去の土地争いによって所有権の主張が脅かされるリスクがあるため、投資家は正式な不動産申請および登録機関においてタイトルの状態を確認し、取引を完了する前にタイトル証明書を取得することが強く推奨されます。
- すべての負担を簡単に検索できる中央集権化された登記簿の不在は、デューデリジェンスを複雑にします。一部の地域では、特に農村部や沿岸地域で、地籍データが不完全な場合があり、それが重複した権利主張や未開示の制約のリスクを高めています。
規制コンプライアンスと許可
- 不動産プロジェクト—特に観光、ホスピタリティ、または沿岸開発を伴うもの—は環境規制を遵守し、環境天然資源省からの許可を取得する必要があります。これらの許可を確保できない場合や、ゾーニングおよび土地利用ルールに従わない場合、プロジェクトの遅延、罰金、または撤去命令が出されることがあります。
- マネーロンダリング防止制度は、法律第155-17号によって更新されており、不動産の専門家や投資家に疑わしい取引を内部税務局や金融分析ユニットに報告する義務を課しています。不遵守は深刻な罰則や評判の損害につながる可能性があります。
市場の変動と詐欺
- 業界は過去数年にわたって堅調な成長を示しましたが、市場は2025年に向けて世界経済の不確実性や地域の規制変更による潜在的な逆風に直面しています。特に観光ドリブン市場において需要の変動が発生すると、物件の価値や賃貸利回りに影響を及ぼす可能性があると、ドミニカ共和国中央銀行の最近の通知に記載されています。
- 物件の二重販売や偽造書類などの詐欺的なスキームが懸念されています。投資家は、融資のための不動産業者やドミニカ共和国の投資ガイダンスを受けた弁護士など、登録された弁護士および仲介者と共に作業するべきです。
要約すると、ドミニカ共和国は不動産において魅力的な機会を提供していますが、投資家は複雑な法的および規制の環境を航行し、徹底したデューデリジェンスを行い、進化するコンプライアンス要件や市場の動向に注意を払う必要があります。
将来の見通し: 2025年から2030年の予測
2025年から2030年にかけてのドミニカ共和国の不動産の将来の見通しは、引き続き経済成長、堅固な観光、支援的な政府の取り組みに支えられ、明るいものとなっています。このセクターは、国内の需要と外国投資家からの継続的な関心の両方から恩恵を受けることが期待されています。特に、国の北部および東部沿岸に沿ったリゾートおよび居住用開発において顕著です。
ドミニカ共和国中央銀行による予測では、国内経済は安定した成長軌道を維持し、GDP成長率は2030年まで年間約5%に達するとされています。この経済の安定性と政府のインセンティブの組み合わせは、特に観光関連のインフラ及び海外居住者および退職者をターゲットにした住宅プロジェクトへのさらなる投資を促進することが期待されます。
法制面においては、最近および今後の改革が透明性を高め、不動産取得プロセスをスムーズにすることが期待されています。内部税務局（DGII）は、不動産税規制およびマネーロンダリング防止コンプライアンスを引き続き実施し、国際基準に準拠した不動産取引が行われることを確保しています。さらに、ドミニカ共和国の最高裁判所は、土地登録システムの近代化をサポートしており、タイトル論争のリスクを軽減し、取引のタイムラインを短縮することが期待されています。
重要な統計では、不動産取引が持続的に成長することを示しています。2024年には、中央銀行が住宅ローンの貸付で9%の年間増加を報告しており、2025年から2030年にかけて同様またはそれ以上の数値が期待されています。これは、地元のバイヤーおよび外国の国民の両方によって引き起こされます。観光客の到着数は、バケーションプロパティおよびレンタル投資に対する需要の主要な推進力であり、2025年までに年あたり1000万人を超えると予測されています。
コンプライアンス要件は厳格化が進む見込みであり、マネーロンダリング防止指針の実施と外国バイヤーに対する強化されたデューデリジェンスが求められています。政府はまた、新しい高速道路や空港の拡張といったインフラ改善に投資しており、特に新興の海岸地域での開発のために新たな地域が開かれます。
総じて、ドミニカ共和国の不動産市場は今後5年間にわたり堅調な拡張が見込まれています。有利な経済条件、積極的な法的改革、そして国際的な需要の増加に支えられています。投資家はコンプライアンスの義務に関して警戒を怠らないことが求められますが、2025年以降の動的かつ進化する環境を期待することができます。
公式リソースとガイダンス: 政府および機関の連絡先
ドミニカ共和国の不動産に関心のある個人や企業にとって、公式なリソースや機関のガイダンスにアクセスすることは、法的コンプライアンスを確保し、情報に基づいた意思決定を行う上で重要です。ドミニカ政府はいくつかの機関やプラットフォームを設立し、不動産の取得、所有、投資に関連する最新情報、規制枠組み、およびサポートサービスを提供しています。
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内部税務局（DGII）:
内部税務局は、不動産税の管理および徴収を行い、不動産取引に関連する財政的義務に関するガイダンスを提供しています。DGIIは、不動産の評価、年間税率、支払い手続きについてのリソースを提供します。 -
タイトル登録所:
Registro de Títulosは司法権の下で運営されており、土地タイトルの登録および証明を任務としています。この機関は所有権を確認し、デューデリジェンスを行い、適切に記録された取引を保証するために不可欠です。 -
観光省:
観光省は、外国投資家や開発業者に関するリソースおよび規制情報を提供し、特に観光地域でのプロジェクトに関連します。彼らは、ホテル、リゾート、バケーションプロパティ開発に関連するインセンティブ、許可、およびコンプライアンス要件に関する公式ガイドラインを提供しています。 -
外務省:
外務省は、外国国民に対して不動産権、投資手続き、居住者またはビザ要件に関するガイダンスとサポートを提供します。 -
銀行監督機関:
銀行監督機関は、住宅ローンを提供する金融機関を監督し、銀行コンプライアンス、マネーロンダリング防止規制、および不動産購入のための外国人の借入要件に関する情報を提供します。 -
ドミニカ共和国弁護士会:
ドミニカ共和国弁護士会は、不動産法を専門とするライセンスを持つ法律行為者のディレクトリを提供し、取引、タイトルレビュー、紛争解決のための専門の法的支援を受けやすくします。
これらの公式リソースは、2025年以降のドミニカ不動産の法的、財政的、および手続き的な状況を練習するために重要です。関係者は、すべての現在の規制に従い、最新の文書を取得し、特定のニーズに適した専門的なガイダンスにアクセスするために、これらの機関に直接相談することが推奨されます。
