目次
- エグゼクティブサマリー：モナコの2025年レンタル市場の重要ポイント
- 現状のレンタル価格動向：2024–2025年分析
- 需要動向：誰がモナコで借りているのか、そしてその理由は？
- 供給側：新しい開発、改装、空室率
- 法的および税務的考慮事項：コンプライアンス、居住、賃貸契約の規則
- 規制環境：モナコ政府からの最新情報
- 主要統計：レンタル利回り、取引量、市場規模
- 高級 rental vs. 中間マーケット rental：セグメンテーションと価格差
- 予測と今後の展望：2026–2029年の予測
- 専門家の見解：公式な視点と政策のロードマップ
- 出典と参考文献
エグゼクティブサマリー：モナコの2025年レンタル市場の重要ポイント
モナコのレンタル市場は、独自の規制フレームワーク、限られた住宅ストック、そして国際的な需要の継続によって、2025年も引き続きレジリエンスと排他性が期待されます。モナコの面積は2平方キロメートル未満であるため、レンタル供給は構造的に制約されており、価格は世界でも最も高い水準を保っています。最近数年はわずかな変動が見られましたが、大きな修正はなく、超高所得層（HNWI）と国際企業のテナントが需要を牽引し続けています。
- 規制環境：モナコのレンタル市場は、さまざまな物件タイプを区別する複雑な法体系によって規制されています。 法令第1.235号は特定の物件をモナコ国籍者および長期居住者に制限し、他は外国テナントに提供しています。賃貸契約は通常、1年から3年で、厳格な通知および更新条項がテナントと賃貸人の双方を保護します。エネルギー効率と安全基準の遵守はモナコ政府によって強制されています。
- 主要統計（2024/2025）：モナコ統計研究所（Institut Monégasque de la Statistique et des Études Économiques）は、2024年において主要な物件の中央値の月額賃料が€100を超え、空室率は常に2%未満であると報告しました。賃貸取引の大多数はモンテカルロ、ラ・コンダミーヌ、フォンヴィエイユで行われています。賃貸テナントの60%以上は非居住者であり、価格に上昇圧力をかけています。
- コンプライアンスと市場慣行：賃貸契約はモナコ公共サービスに登録する必要があり、賃貸人は保証金をエスクロー口座に預ける必要があります。テナントと賃貸人の両方に対して厳格なマネーロンダリング防止チェックが施行されています。
- 2025年の見通し：レンタル市場は引き続き非常に競争的であり、2026年までの新たな住宅開発の予定はありません。短期的には政策変更は考えにくく、市場は賃貸人に有利なままとなる予定です。国際的な政治経済の不確実性が、モナコの安全な住居への短期的な需要を高める可能性があります。賃貸セグメントは、駐在員やHNWIにとってモナコの魅力の柱であり続けるでしょう。
要約すると、モナコの2025年のレンタル市場は法的厳格さ、希少性による価格設定、堅牢なコンプライアンスプロトコルによって特徴付けられています。利害関係者は、排他性のあるこの市場でのアクセスと競争力を維持するため、進化する規制や文書基準に注視し続ける必要があります。
現状のレンタル価格動向：2024–2025年分析
モナコのレンタル市場は2024年において驚異的なレジリエンスと価格の上昇圧力を示しており、2025年への持続的な成長が予測されています。この公国の独特な制約である限られた土地供給、政治的安定、そして高所得者層の居住者基盤が、住宅および商業の両方のレンタル物件に対する需要を非常に高くしています。モナコ統計（IMSEE）からのデータによると、モンテカルロ、ラルヴォット、フォンヴィエイユなどの主要地区におけるアパートの平均月額賃料は、ヨーロッパで最も高い水準にあり、高級アパートは頻繁に€100を超える賃料を要求されます。
2024年には、空いているレンタル物件が依然として不足しており、公式な数字によると空室率は常に2%未満です。モナコの地理的制約とモナコ政府の厳格な都市計画政策により、新規建設は厳しく規制されております。これにより、レンタル市場は turnoverが低く、空き物件に対する競争が激しい状況が続いています。
居住用賃貸契約に関する法的枠組みは、主に法令第1.235号および関連法案に基づいています。これらの法律はテナントの権利を保護することを目的としながら、賃貸人にも若干の柔軟性を提供しています。コンプライアンス要件には、賃貸契約の登録の義務や、特定の保護対象テナントに対する規制された賃料の引き上げが含まれます。モナコ公共サービスはこれらのコンプライアンス義務に関する詳細なガイダンスを提供しており、非準拠の場合は罰金や契約の無効化が課せられる可能性があります。
2024年には、政府の州営社会住宅のストックを増やすというコミットメントの再確認があり、2026年までの完了が予定されたいくつかの新開発が発表されました。しかし、これらのユニットはモナコ国籍者のために予約されており、民間レンタルセクターの圧力を緩和するものではありません。高級セグメントは国際的な需要とモナコの税避けとしての地位によって持ち直しています。
2025年以降を展望すると、モナコ統計（IMSEE）の予測によれば、重要な地政学的または経済的ショックがない限り、賃料は緩やかに上昇を続ける可能性が高いです。市場参加者は、賃貸形式およびマネーロンダリング防止要件に関する規制の厳格化が続くことを予想するべきです。今後数年の見通しは、持続的に厳しい高価格の市場を指し示しており、立法や政策の変更が短期的に供給を大幅に拡大することは考えにくいです。
需要動向：誰がモナコで借りているのか、そしてその理由は？
モナコの住宅レンタル市場は2025年において独自に活発であり、世界的な金融ハブとしての地位、卓越した安全性、そして好ましい税制がその推進要因となっています。この公国の人口は130か国以上からの住民で非常に国際的であり、レンタル物件の需要は長期的な駐在員とビジネスまたは季節活動に結びつく短期居住者によって支えられています。
- 超高所得層（HNWIs）と駐在員：主な需要要因は、モナコの有名な個人税の優遇措置、政治的安定、贅沢なライフスタイルを求めてのHNWIsの流入です。居住申請者は十分な住居を証明する必要があり、特にモンテカルロ、ラルヴォット、フォンヴィエイユ地区のプレミアアパートに対する需要を高めています。 モナコ政府の統計によると、住民の48%は外国籍者であり、居住許可申請の数は2024-2025年度も健全な状態を維持しています。
- ビジネスプロフェッショナルと国際スタッフ：モナコには、銀行、ファミリーオフィス、国際企業の地域本社があります。経営者や従業員は、特に不動産購入市場が競争的であり、所有権の管理要件があるため、柔軟性を重視して賃貸宿泊を選択することが多いです。金融サービス、ヨット、ラグジュアリー商品などの分野では、短期および中期のテナントが安定して集まっています。
- イベントによる需要：モナコのハイプロファイルなイベントのカレンダーには、F1グランプリ、モナコヨットショー、年次会議などが含まれており、短期的なレンタル活動が誘発されます。多くの賃貸人は、これらの期間に自らの物件をリースすることを好み、高い賃料をかけて裕福な訪問者や企業の代表団の流入を享受しています。
- レンタル規制とコンプライアンス：公国の住宅市場は厳格に規制されています。賃貸契約は主に1970年の法令第887号（およびその修正）に基づいており、保護された賃貸契約と自由市場賃貸契約を区別しています。モナコサービスパブリックは、賃貸契約の登録や特定のカテゴリー（例：モナコ国籍者、長期居住者）のテナントに対する保護についての要件を概説しています。
- 主要統計と見通し：2025年初頭の時点で、モナコ中心部の2ベッドルームアパートの平均月額賃料は€8,500を超え、空室率は引き続き低い（2%未満）状況です。新しい地区の開発（例：マレッタラ）が供給をわずかに増加させることが予想されていますが、グローバルな富の流入と限られた土地のため、需要は強いままであると見込まれています（方向性の拡張経済）。
要約すると、モナコのレンタル市場は国際的な富、ビジネス活動、イベント観光の組み合わせによって支えられています。規制フレームワークは厳しいですが、需要の見通しは今後数年間も強いままであり、特に豊かな駐在員や専門家にとって公国の独特な利点を求める人々に引き続き支持されています。
供給側：新しい開発、改装、空室率
モナコのレンタル市場の供給側は、公国の小さな規模と厳格な都市計画規制によって独自に制約されています。2025年において、モナコのテリトリーはわずか2平方キロメートルを超えるため、大規模な新開発の余地は限られています。それでも、最近数年には高級レンタルストックの拡大と既存物件の現代化を目指した一連の野心的なプロジェクトと改装が行われています。
- 新しい開発：最近の最も注目すべき新規プロジェクトは、ラルヴォット地区にある土地埋め立てプロジェクト「マレッタラ」で、2025年まで段階的に提供される予定です。マレッタラは、賃貸アパートを含む高級な住宅ユニットを導入し、持続可能性とエネルギー効率に重点を置いています。政府の目標は、裕福な駐在員および企業テナントからの増大する需要と生態基準とのバランスを取ることです（モナコ政府）。
- 改装とアップグレード：既存の建物、特に「loi 887」および「loi 1291」規制の下にあるものは、現代の居住基準とエネルギー効率要求を満たすために大規模に改装されています。政府は物件オーナーに対するインセンティブや技術的指導を提供し、断熱材、配管、共用部分のアップグレードを促進し、モナコの建築遺産を保存しつつ賃貸品質を向上させようとしています（モナコ政府 – エネルギー移行）。
- 空室率：モナコのレンタル市場は通常、極めて低い空室率を示しており、空室率は2%未満と推定されています。国際的な居住者からの高い需要と新規供給の制限が、この傾向を2025年に持続させています。公式な統計は、規制されたアパートの待機リストがある一方で、高級新築物件の急速な吸収があることを示しています（モナコ統計（IMSEE））。
今後の見通しとしては、モナコの空間的制約と高水準の発展に対する規制により、レンタル供給のさらなる大幅な増加は考えにくいです。今後数年間の展望は、特に高級セグメントにおいて、空室率の持続的な圧力が続くことを示しています。進行中の改装や特定の新プロジェクトからの漸進的な追加により、 compliance の要求は、進化する環境およびレンタル法の遵守が賃貸人と開発者にとって優先事項であり続けるでしょう。
法的および税務的考慮事項：コンプライアンス、居住、賃貸契約の規則
モナコのレンタル市場は厳しく規制されており、公国の独特な法的、税務、居住環境を反映しています。2025年現在、居住用賃貸契約を規定する法的枠組みは主に法令第1.235号に記載されており、賃貸契約、テナントの権利、賃貸人の義務についての条項が詳細に述べられています。この法律は、1947年9月1日以前に建設された物件とそれ以降の物件を区別しており、古い物件は賃料の制限と強化されたテナント保護の対象となる一方で、新しい建物は通常、自由市場の規制に服しています。さらに、政府はモナコ国籍者のための専用セクターを引き続き維持しており、特定の割り当てや価格メカニズムはモナコ政府によって監視されています。
モナコでの賃貸契約は書面で行われ、通常は居住用プロパティのために1年から3年の期間であり、相互の合意によって更新可能です。デポジットは最大2か月分の賃料に制限されています。賃貸人は健康および安全基準に準拠した物件を提供する義務があり、テナントは賃貸責任のための適切な保険を取得する必要があります。これらの要件の不履行は、モナコのサービスパブリックパティキュリアーズによって管理される行政上の罰則または法的措置につながる可能性があります。
モナコの税制は、居住者および賃貸人の双方にとって有利です：居住者に対する個人所得税はなく、モナコに所在する物件からの賃貸収入は、賃貸人がフランス国籍者であるか、物件を所有する法人がフランスの税規則に該当しない限り、一般的に課税されません。ただし、賃貸物件を所有している法人（例えば会社）は、25%以上の売上がモナコ以外から得られる場合、法人税の対象となる可能性があります（サービスパブリックアンプレーズに規定されています）。さらに、賃貸契約の登録には印紙税が適用され、9年以上の賃貸契約はモナコの初審裁判所に登録を必要とします。
居住はレンタル需要の重要な要因です。物件をリースして居住権を取得するために、申請者は十分な宿泊施設を証明する必要があり、サービスパブリックパティキュリアーズは有効な賃貸契約、住所証明、および最低限の資金を提示することを要求します。このコンプライアンス要件は、高需要市場における賃貸契約へのプレミアムが付けられる基盤となります。
今後、モナコのレンタルセクターの見通しは堅調なものと考えられています。賃貸価格は世界で最も高い水準にあり、居住者や国際的な投資家からの需要が持続しています。今後の数年間の立法変更は、住宅の質の維持、テナントと賃貸人のバランスの確保、マネーロンダリング防止コンプライアンスに焦点を合わせると予測されています。サービス・ダンフォルマシオン・エ・ド・コントロール・スール・レ・シルクイッツ・フィナンシエール（SICCFIN）が強調しています。リースの慣行、税務コンプライアンス、居住関連の文書の継続的な監視は、2025年以降も市場の健全性の重要な要素であり続けるでしょう。
規制環境：モナコ政府からの最新情報
2025年現在、モナコのレンタル市場に対する規制環境は非常に構造化されており、政府によって厳しく監視されています。公国は、テナント保護とその排他性のある不動産市場の維持のバランスを図る独自の法的枠組みを施行し続けています。レンタル規制の基盤は、賃貸契約を規定し、賃料制限、テナントの権利、賃貸人の義務に関する重要な条項を含む法令第1.235号（2000年12月28日）です。2024年や2025年初頭における最近の更新は、コンプライアンス措置を強化し、賃貸契約の透明性を確保することに焦点を当てています。
主要な立法上の開発の中で、モナコ政府は「保護されている」賃貸セクターと「自由」賃貸セクターの違いを明確にするためにガイドラインを更新しました。古い物件や長期居住者に適用される保護されたセクターの賃貸契約は、厳しい賃料制限と更新権の対象となります。その一方で、ほとんどの新規および高級な開発を含む自由セクターでは、市場の力によって賃料が決定されますが、依然として包括的な書面契約と居住の登録が義務付けられています。
コンプライアンスの強制は、検査プロトコルの強化と賃貸分野のデジタル化によって強化されています。2025年現在、すべての私的賃貸契約は、政府のオンラインポータルを介して正式に申告する必要があり、リアルタイムの規制監視とデータ収集を促進しています。賃貸人は、賃料の条件、テナントの身元、賃料レベルの詳細を開示する必要があり、非準拠の場合は行政上の罰則や、深刻な場合はモナコの初審裁判所による法的措置が課せられます。
統計的に見ても、レンタル市場は依然として厳しい状況にあり、高い需要と供給の制限が見られます。モナコ統計（IMSEE）によると、中央地域における1ベッドルームアパートの平均月額賃料は2025年初頭には€6,000を超えており、空室率は2%未満です。政府は住宅の affordability に関する継続的な課題を認識しており、中間レンタル住宅の開発に向けたターゲット型インセンティブを検討していますが、近い将来の大規模な立法改革が予想されるわけではありません。
今後の見通しとして、モナコのレンタル市場の見通しは安定性と規制の厳守が続くと考えられています。政府の慎重なアプローチは、投資家の信任を維持しつつ居住者の権利を守ることを目指しており、新しい法律の枠組みについては、短期賃貸のコンプライアンスや賃貸契約への持続可能性基準の統合などの新たな問題に対処するための定期的な見直しが行われる予定です。
主要統計：レンタル利回り、取引量、市場規模
モナコのレンタル市場は非常に競争的かつ排他的であり、限られた供給、強い需要、特異な価格水準が特徴となっています。2025年、モナコは世界で最も高い住宅市場の1つにランクインし、高所得者層がプレミアな賃貸住宅を求める中で限られた住宅ストックを保持しています。この独自の環境は、レンタル利回り、市場の取引量、全体的な市場規模において特異なパターンを生み出しています。
- レンタル利回り：モナコの住宅レンタル利回りは国際基準では低く、一般的に主要な物件で1.5%から2.5%の範囲となっています。この圧縮された利回りは、賃貸物件の希少性と非常に高い資本価値、特にモンテカルロやラルヴォットなどの名門地区での需要の高さを反映しています。モナコ統計・経済研究所（IMSEE）は、粗利回りは低いが、駐在員、外交官、専門家からの強力な需要によって市場は支えられていると定期的に報告しています。
- 市場の取引量：モナコでは、地理的面積（わずか2 km²）および厳格な新規建設規制が市場の取引量を自然に制約しています。IMSEEのデータによると、年間の新規賃貸契約数は安定しており、過去3年間で年間約2,000～2,500件の契約が登録されています。取引の大多数はスタジオから3ベッドルームユニットまでのアパートに関わり、中心地域での活動が最も活発です。
- 市場規模：モナコの総住宅レンタルストックは約17,000ユニットと推定されており、その大部分は制度的賃貸人や国家が所有しています。国営住宅はモナコ政府によって管理され、モナコ国籍者や特定の適格居住者のために予約されており、オープン市場は全体のストックの一部に制限されています。平均月額賃料は世界でも最も高い水準を維持しており、例えば、2024年のモンテカルロにおける2ベッドルームアパートの平均賃料は€9,000を超えており、引き続き需要と新規供給の制限があることを考えると、この傾向は持続する見込みです。
2025年以降のモナコのレンタル市場の見通しは、賃料並びに利回りの持続的な安定を示しており、公共の厳格な計画規制および地理的制約のために供給の増加はほとんど期待できません。市場参加者は、質の高い賃貸物件に対する継続的な競争を予想し、国際的な富と投資のための安全な拠点としてのモナコの地位に沿った低利回りの継続を見込むべきです。
高級 rental vs. 中間マーケット rental：セグメンテーションと価格差
モナコのレンタル市場は、高級と中間マーケットの提供の間で明確に分かれ、それぞれ独自の推進要因、規制、価格の変動を特徴としています。2025年には、このセグメンテーションはモナコの限られた土地供給、強力な国際的需要、そして進化する規制の枠組みの影響を受けて一層強化されています。
高級セグメント：モナコの高級レンタルセグメントには、モンテカルロ、ラルヴォット、フォンヴィエイユなどの地区に主に位置する高級アパートやヴィラが含まれています。これらの物件は、コンシェルジュサービス、海の眺め、安全な駐車場などのプレミアムアメニティが備えられており、ペントハウスや大規模なウォーターフロント物件では月額€100,000を超える賃料が要求されることもあります。この高級セグメントは、モナコの税制とライフスタイルに引き寄せられる高所得者層の国際的な顧客によって主に牽引されています。公式統計によれば、高級セクターにおける1平方メートル当たりの平均賃料は月額€120を超え、持続的な需要と敷地制約により新規供給の制限がかかっています（モナコ統計経済研究所）。
中間マーケットセグメント：中間マーケットのレンタルカテゴリーは、ヨーロッパ基準では依然として高額ではありますが、古いまたは小規模なアパートが特徴であり、ラ・コンダミーヌやモネゲッティなどのより中心から離れた地区の物件が多く含まれます。このセグメントの賃料は通常、月額€50から€80の範囲で、規制された物件も低価格で利用可能です。このセグメントの需要は、モナコの住民労働力、専門職や家族を含む人々によって支えられており、多くは公国の賃貸ストックと社会住宅政策の恩恵を受けています（モナコ政府）。
- 法的およびコンプライアンスの枠組み：モナコのレンタル市場は複雑な法的枠組みの下で運営されており、法令第1.235号（2023年更新）は、民間および国有の賃貸物件を規制し、賃料の制限、テナントの権利、モナコ国籍者および長期居住者への「保護される」アパートの配分に関する条項を含んでいます。居住要件およびマネーロンダリング防止の要件は特に高額取引において厳格に強制されます（モナコジャーナル）。
- 最近の動向と見通し：近年、高級セグメントは国際的な需要と新規建設の限られた状況を背景に、価格の中程度の成長を経験しています。一方、中間マーケットは比較的安定しており、国家の介入が価格のインフレを抑制するのに役立っています。今後、このセグメンテーションは継続的に続く見込まれ、特に高級セグメントは賃料に対し上昇圧力がかかり、中間マーケットは駐在者からの需要が続くため非常に競争力のある状況が想定されています（モナコ統計経済研究所）。
予測と今後の展望：2026–2029年の予測
モナコのレンタル市場は、2026–2029年の間に引き続き複雑性とレジリエンスを持つ展望が示されており、持続的な需要、厳しい規制フレームワーク、公国のユニークな社会経済的な景観がそれを形作っています。モナコの限られた土地供給と進行中の人口成長は、歴史的に世界で最も高い賃租環境の1つを生み出しています。2025年現在、政府は住宅政策の強力なセットを保持しており、モナコ国民および長期居住者のための予約制度や優先順位付けが市場のダイナミクスの重要な要素であり続けます。
主要な賃貸規制は法令第1.235号および関連法令に codifiedされており、市民や長期居住者のためのアクセス可能な住宅を保存しつつ、投資および高級セグメントをサポートすることを目的としています。これらの法律は厳しい賃貸条件、テナンシーの権利、さまざまな物件カテゴリーへの適格性要件を施行しています。モナコ政府は、賃貸契約の体系的な登録および紛争の場合の直接介入を通じてコンプライアンスを監視し続けます。
統計的に見ても、モナコのレンタル市場は依然として限られており、中央地域での空室率は3%未満です。モナコ統計院（IMSEE）の最近の発表によれば、標準アパートの平均的な月額賃料は2029年まで年率3-4%上昇すると見込まれており、高級セグメントは持続的な国際的需要および新規建設の制限による増加が見込まれています。政府の継続的な都市開発プロジェクト（例：ポルティエ湾の「海を越えた拡張」）は一部緩和を提供するが、全体的な需要に対するスケールを考慮すると、高賃料の軌道を意義深く変更することは難しいです。
賃貸人およびテナントのコンプライアンスは焦点のままであり、政府は賃貸契約の登録、テナントの適格性、物件の基準に対する厳重な監視を行うことが期待されています。モナコ政府は、進化する法的要件を反映するために定期的にガイダンスを更新し、遵守の失敗は行政的罰則や将来の賃貸活動に対する制限を引き起こすリスクがあります。外国の投資家はモナコの不動産の安定性と威信に魅了され続けますが、ローカルの要件に通じた法的専門家と協力してコンプライアンスを確保することが推奨されています。
今後の見通しとして、モナコのレンタル市場は引き続き非常に競争的であり、賃料の緩やかな上昇と厳格な規制にのっとった監視が続くと予想されています。居住者のアクセスを保護することと国際的な需要を受け入れることとのバランスは、2029年までの政策議論の特徴であり続け、継続的な新供給と規制の精緻化が期待されていますが、重大な外部の経済的または人口動態の変化がない限り大きなシフトは予想されません。
専門家の見解：公式な視点と政策のロードマップ
モナコのレンタル市場は、厳格な法的枠組み、逼迫した供給、持続的な国際的需要の影響を受けており、2025年において政策立案者は affordability およびコンプライアンスに関する監視を行っています。モナコの不動産セクター、特にレンタル市場は、ヨーロッパで最も規制が厳しいものの1つとして、 направление ディレクション デ アビタ庁によって監視されています (モナコ政府)。政府は、モナコ国民と長期居住者のために特定のアパートを制御された賃料で予約している「保護セクター」（secteur protégé）を通じて、住民テナントを保護する政策を続けています。
- 主要な法律規定： Loi n° 1.235 du 28/12/2000 は、住宅賃貸を規定しており、保護された建物における退去、更新、賃料の引き上げに関して厳格なルールを課しています。賃貸人は、賃料の調整に関する通知と正当化要件に従う必要があり、正当な理由が示されない限り、賃貸契約は自動的に更新されることが一般的です (モナコ国民議会)。
- コンプライアンスと監視： 当局は、居住の適合性およびテナントの権利に関する法律基準の遵守を確保するために賃貸物件を定期的に検査します。非遵守が発生した場合、かなりの罰則や賃貸許可の取り消しが生じることがあり、テナントは目的の委員会に控訴することができます (モナコ国民議会)。
- 市場統計： 2025年初頭、モナコの賃貸空室率は1%未満で、主要な地域の平均月額賃料は平方メートルあたり€120を超えています。政府の年次報告では、特に保護されたセクターの外で、賃料が上昇する傾向が続いているとされています。
- 政策のロードマップ： 買いやすさに対処するために、2025年の政策アジェンダは保護された住宅ストックの拡大に重点を置いており、投機的な短期賃貸をさらに制限する新しい規制が見直されています。政府は、透明性と効率性の向上を目指してデジタルリース登録およびコンプライアンス監視の試行を行っています (モナコ政府)。
今後の見通しにおいて、公式の諮問機関からの専門家の合意は、高級需要は堅調であり続けるが、規制の引き締めが賃料の上昇を抑え、テナントの保護を強化する可能性があることを示唆しています。市場の見通しは、継続的な低空室率と高いコンプライアンスを示しており、独占性と社会的結束を均衡させるための政策シフトが期待されていることを示しています。
