Inhoudsopgave
- Executive Summary: Belangrijke Bevindingen voor 2025–2030
- Huidig Marktoverzicht: Trends en Statistieken
- Belangrijke Steden & Commerciële Vastgoedtypes in Comoren
- Investeringshotspots: Waar Kansen Ontstaan
- Juridisch & Regelgevend Kader (Bronnen: economie.gouv.km, domaineministere.gouv.km)
- Belasting en Compliance voor Buitenlandse en Lokale Investeerders (Bronnen: douanes.gouv.km, finances.gouv.km)
- Belangrijke Drijfveren: Infrastructuur, Toerisme & Economisch Beleid
- Risico’s, Uitdagingen en Toegangsbarrières
- Opmerkelijke Transacties & Casestudy’s (Bronnen: chambrecommerce-comores.com)
- Toekomstige Vooruitzichten: Prognoses en Strategische Aanbevelingen voor 2025–2030
- Bronnen & Referenties
Executive Summary: Belangrijke Bevindingen voor 2025–2030
De commerciële vastgoedsector in Comoren wordt gekarakteriseerd door geleidelijke ontwikkeling, voornamelijk gedreven door overheidsinitiatieven gericht op economische diversificatie en verbetering van de infrastructuur. Sinds 2025 blijft de sector relatief pril, met de meeste activiteiten geconcentreerd in de hoofdstad Moroni en enkele stedelijke centra. De overheid heeft recentelijk haar inzet benadrukt om buitenlandse investeringen aan te trekken en het regelgevend kader te verbeteren om duurzame vastgoedgroei te bevorderen.
- Juridische en Regelgevend Ontwikkelingen: Het juridische kader dat het commerciële vastgoed regelt, is verankerd in het Comorese Burgerlijk Wetboek en specifieke statuten met betrekking tot eigendomsregistratie en grondbezit. De overheid heeft stappen ondernomen om het registratieproces van onroerend goed te stroomlijnen, met als doel vertragingen te verminderen en de transparantie te vergroten. Buitenlands eigendom is toegestaan met goedkeuring van de overheid, hoewel land technisch gezien in bezit blijft van de staat, wat lease-overeenkomsten vereist voor commerciële ondernemingen. Voortdurende hervormingen onder de economische moderniseringsagenda van de Gouvernement de l’Union des Comores worden verwacht om de compliance-eisen tot 2030 verder te verhelderen en te verbeteren.
- Belangrijke Statistieken: Commerciële vastgoedtransacties blijven beperkt in volume, waarbij kantoor- en winkelruimtes voor het merendeel van de ontwikkelingen zorgen. Volgens recente gegevens van het Institut National de la Statistique et des Études Économiques et Démographiques (INSEED) bedraagt het aandeel van de bouw in het BBP ongeveer 5%, terwijl de formele vastgoedsector in vergelijking met regionale buren onderontwikkeld blijft. De groei van de stedelijke bevolking—die wordt voorspeld op meer dan 2% per jaar—suggereert een toenemende vraag naar commerciële eigendommen, vooral in de detailhandel en de horeca.
- Compliance en Risico: Investeerders worden geconfronteerd met compliance-verplichtingen met betrekking tot anti-witwaswetgeving, bestemmingsplannen en milieu-impact. De Assemblée de l’Union des Comores actualiseert periodiek relevante wetgeving in overeenstemming met internationale normen, met bijzondere nadruk op transparantie en anti-corruptie. Compliance-risico’s blijven bestaan door administratieve knelpunten en veranderende lokale regels, maar voortdurende digitaliseringinspanningen zullen naar verwachting de regelgevende efficiëntie tegen 2030 verbeteren.
- Vooruitzichten 2025–2030: De vooruitzichten voor de commerciële vastgoedsector in Comoren zijn voorzichtig optimistisch. Infrastructuurprojecten—waaronder havenverbeteringen en stedelijke vernieuwingsprogramma’s—worden verwacht de vraag naar commerciële eigendommen te stimuleren. De focus van de overheid op toerisme en financiële diensten als motoren van groei zal waarschijnlijk aanvullende investeringen in gerelateerde vastgoed activa aanmoedigen. Desondanks kunnen structurele uitdagingen, zoals beperkte toegang tot financiering, complexiteiten rondom grondbezit en bureaucratische traagheid, de snelle uitbreiding temperen. Beleidscontinuïteit en voortdurende verbetering van de regelgeving zullen cruciaal zijn om het potentieel van de sector in de komende vijf jaar te ontsluiten.
Huidig Marktoverzicht: Trends en Statistieken
De commerciële vastgoedsector in Comoren blijft pril, maar toont geleidelijke evolutie nu het land zijn economie probeert te diversifiëren en meer investeringen aan te trekken. Historisch gezien is de sector beperkt door beperkte buitenlandse deelname, kleinschalige binnenlandse investeringen en infrastructurele uitdagingen. Recentelijke jaren hebben echter een hernieuwde overheidsfocus gezien op het verbeteren van het investeringsklimaat en de stedelijke infrastructuur, met name in Moroni, de hoofdstad, en belangrijke havensteden.
Volgens de Comoros Investment Promotion Agency (ANPI) registreerden commerciële vastgoedtransacties in 2024 een bescheiden stijging, waarbij de detailhandel en horeca de groei leiden. De 2030 Visie van de overheid en de bijbehorende programma’s hebben de modernisering van logistieke hubs, hotels en winkelcentra prioriteit gegeven, met nieuwe projecten rond de haven van Moroni en de internationale luchthaven. Dit zal naar verwachting de vraag naar commerciële ruimtes verder stimuleren tot 2025 en daarna.
Officiële statistieken over commerciële vastgoedtransacties blijven beperkt, maar het Ministerie van Financiën meldde dat investeringen in niet-residential bouw met ongeveer 2,5% zijn gegroeid in 2023, met een vergelijkbare trend voorspeld voor 2025. Belangrijke drijfveren zijn de door de overheid ondersteunde infrastructuurupgrades, verhoogde activiteit in het toerisme en de geleidelijke formalisering van handelssectoren (Ministerie van Financiën, Begroting en Banksector).
Buitenlands eigendom van land blijft zwaar beperkt onder de Comorese wet, waarbij het Ministerie van Justitie bevestigt dat alleen burgers en bepaalde lokaal geregistreerde entiteiten onroerend goed kunnen verwerven. Leaseovereenkomsten zijn beschikbaar voor buitenlanders voor commerciële doeleinden, meestal niet langer dan 99 jaar. Alle overdrachten van commerciële eigendommen moeten officieel worden geregistreerd, en naleving van stedelijke planning en bestemmingsplannen wordt gehandhaafd door de gemeenteraad van Moroni en regionale autoriteiten.
De compliance-eisen voor commerciële vastgoedtransacties zijn aangescherpt, met notariële registratie, belastingverklaringen en anti-witwasdue diligence die nu strikt vereist zijn. De Generale Directie van Belastingen houdt toezicht op overdrachtsbelastingen en periodieke onroerend goedbeoordelingen.
Vooruitkijkend naar 2025 en de daaropvolgende jaren, blijven de vooruitzichten voor commercieel vastgoed in Comoren voorzichtig optimistisch. Hoewel de sector blijft geconstrueerd door schaal en regelgevende obstakels, zullen voortdurende infrastructuurprojecten en beleidsherzieningen naar verwachting geleidelijke groei stimuleren. De voortdurende betrokkenheid van de overheid bij regionale instanties en internationale donoren duidt op verdere verbetering van het investeringsklimaat, wat zowel het volume als de verfijning van commerciële vastgoed aanbiedingen in de komende jaren zou kunnen vergroten.
Belangrijke Steden & Commerciële Vastgoedtypes in Comoren
Het commerciële vastgoedlandschap in Comoren wordt voornamelijk gevormd door de drie belangrijkste eilanden van de archipel: Grande Comore (Ngazidja), Anjouan (Ndzuwani) en Mohéli (Mwali). De hoofdstad Moroni, gelegen op Grande Comore, dient als het economische en administratieve centrum, waar de meeste commerciële vastgoedactiviteiten plaatsvinden. Belangrijke commerciële vastgoedtypes in de grote steden zijn kantoorruimtes, winkelruimtes, horecagelegenheden en beperkte industriële faciliteiten.
- Moroni (Grande Comore): Als het zetel van de overheid en de belangrijkste haven concentreert Moroni de bank-, telecommunicatie- en handelssector van het land. Commercieel vastgoed hier draait om kantoorgebouwen voor overheidsinstanties en financiële instellingen, detailhandelszaken, hotels en logistieke faciliteiten verbonden aan de haven. De aanwezigheid van internationale organisaties en ambassades stimuleert ook de vraag naar kantoor- en horecavastgoed.
- Mutsamudu (Anjouan): Mutsamudu is de op één na grootste stad en de belangrijkste haven van het eiland. De commerciële vastgoedmarkt is voornamelijk gericht op haven-gerelateerde logistiek, lokale groothandel en kleine winkelcentra. Industriële en opslagruimtes zijn beperkt maar ontwikkelen zich geleidelijk door toenemende inter-eilanden handel.
- Fomboni (Mohéli): De kleinste van de eilandhoofdsteden, de commerciële eigendommen van Fomboni zijn bescheiden van schaal, voornamelijk bestaande uit horecagelegenheden, markten en administratieve kantoren. De vastgoedmarkt van de stad wordt naar verwachting geleidelijk uitgebreid, aangemoedigd door overheidsincentives voor toerisme en kleinschalige handel.
Jurídisch gezien behoort al het land in Comoren toe aan de staat; particuliere rechten ontstaan via langlopende leaseovereenkomsten of “concessies” zoals vastgesteld in de Grondwet (Ministère des Finances, du Budget et du Secteur Bancaire). Buitenlands eigendom is beperkt, waarbij niet-burgers toegang hebben tot commercieel vastgoed alleen onder specifieke leaseovereenkomsten en onderhevig aan goedkeuring door de relevante ministeries. Naleving van bestemmingsplannen en bouwvoorschriften behoort onder toezicht van de gemeentelijke autoriteiten en het Ministerie van Grond en Stedelijke Ontwikkeling (Ministère de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme).
Hoewel er beperkte actuele statistieken zijn, duiden recente overheidsgegevens op een geleidelijke toename van commerciële vastgoedontwikkelingen, vooral in Moroni, aangedreven door publieke infrastructuurprojecten en investeringen in de toerismesector (Gouvernement de l’Union des Comores). De sector blijft echter beperkt door een gebrek aan formele waarderingsnormen, beperkte toegang tot krediet en voortdurende regelgevende hervormingen. In de komende jaren wordt verwacht dat de groei in horeca en detailhandel zal aanhouden, vooral omdat de overheid streeft naar een grotere internationale investering en handelsfacilitatie, met een voorzichtige vooruitblik vanwege macro-economische en politieke onzekerheden.
Investeringshotspots: Waar Kansen Ontstaan
De commerciële vastgoedsector in Comoren krijgt geleidelijk meer aandacht als een opkomende investeringshotspot in de Indische Oceaan regio. In 2025 en de komende jaren komen verschillende factoren samen om nieuwe kansen te creëren, vooral in stedelijke centra zoals Moroni (de hoofdstad), Mutsamudu en Fomboni. De hernieuwde focus van de overheid op economische diversificatie en infrastructuur-upgrades—met name haven-, transport- en energie-initiatieven—ondersteunt de groei in de vraag naar commerciële eigendommen.
Belangrijke juridische kaders die het commerciële vastgoed regelen, omvatten de Code Foncier et Domanial (Grond- en Eigendomscode) en investeringsbepalingen die in de Investeringswet zijn uiteengezet. Buitenlandse investeerders kunnen langlopende leaseovereenkomsten verwerven, doorgaans tot 99 jaar, maar volledig eigendom van land blijft beperkt tot Comorese staatsburgers of juridische entiteiten die voor het grootste deel door hen worden beheerd. Naleving van regels voor landregistratie, milieu- en bestemmingsplannen wordt toezicht gehouden door de Agence Nationale d’Urbanisme et d’Aménagement du Territoire (ANUAT), wat zorgt voor transparantie en juridische zekerheid voor institutionele en particuliere investeerders.
Recente overheidsinitiatieven, zoals de nationale ontwikkelingsstrategie 2030, hebben prioriteit gegeven aan de verbetering van bedrijfszones, logistieke parken en horecainfrastructuur, met speciale economische zones (SEZ’s) die in bespreking zijn om regionale handel en investeringen aan te trekken. Volgens de Comoros Investment Promotion Agency zagen commerciële vastgoedtransacties in 2024 een bescheiden maar opmerkelijke toename, met een vraag die zich concentreert op detailhandel, opslag en kantoorontwikkelingen in Moroni en nabij de havens van Mutsamudu en Moroni. Deze havengebieden zullen naar verwachting hotspots blijven, aangezien Comoren zijn rol als transitcentrum tussen Oost-Afrika, Madagaskar en het Midden-Oosten versterkt.
Statistische gegevens blijven beperkt, maar officiële bronnen geven aan dat er een geleidelijke stijging is van de directe buitenlandse investeringen (FDI) in de vastgoed- en bouwsector, met FDI-instroom naar Comoren die ongeveer USD 30 miljoen bereikte in 2023, waarvan een deel gericht was op commercieel vastgoed (Banque Centrale des Comores). De voortdurende digitalisering van grondregisters en modernisering van vastgoedwetten door de overheid zal naar verwachting verdere verbetering van de transactiegemak en bescherming van investeerdersrechten met zich meebrengen.
Vooruitkijkend naar 2025 en verder blijven de vooruitzichten voor commercieel vastgoed in Comoren voorzichtig optimistisch. Hoewel uitdagingen zoals een beperkte marktomvang en regelgevende complexiteit aanhouden, zullen de combinatie van infrastructuurinvesteringen, juridische hervormingen en regionale handelsintegratie waarschijnlijk blijvende interesse in prime stedelijke en havenadjacente commerciële vastgoedlocaties bevorderen.
Juridisch & Regelgevend Kader (Bronnen: economie.gouv.km, domaineministere.gouv.km)
Het juridische en regelgevende kader dat het commerciële vastgoed in Comoren regelt, wordt voornamelijk gevormd door een combinatie van nationale wetgeving, ministeriële richtlijnen en administratieve procedures die worden gecontroleerd door belangrijke overheidsinstanties. Vanaf 2025 blijft de sector zich ontwikkelen in reactie op economische hervormingen en inspanningen om zowel binnenlandse als buitenlandse investeringen aan te trekken.
Commerciële vastgoedtransacties en eigendom worden gereguleerd onder de Code Foncier (Grondwet), die het grondbezit, eigendomsrechten en registratieprocedures uiteenzet. Het Ministerie van Economie, Industrie, Investeringen en Economische Integratie (Ministère de l’Economie) speelt een centrale rol in het toezicht op het investeringsbeleid, inclusief vastgoedgerelateerde prikkels en compliance-eisen voor bedrijven die in de sector actief zijn.
Buitenlandse investeerders kunnen commercieel vastgoed verwerven onder specifieke voorwaarden, waaronder het verkrijgen van voorafgaande goedkeuring van de relevante autoriteiten en het naleven van lokale partnerschapsvereisten. Het Ministère des Domaines, de l’Urbanisme, des Habitats, des Affaires Foncières et des Services Fonciers beheert de registratie van land, titeluitgifte en het beheer van publieke en private gronden. Recente administratieve hervormingen hebben zich gericht op het stroomlijnen van registratieprocessen en het verbeteren van de transparantie in vastgoedtransacties, met de introductie van digitale records en geüpdatete kadastrale kaarten.
Naleving blijft een belangrijke zorg, waarbij alle commerciële vastgoedontwikkelingen onderworpen zijn aan stedelijkeplanningsvoorschriften, bestemmingswetten en milieu-eisen. Vergunningen voor bouw, renovatie en gebruikswijzigingen moeten vooraf worden verkregen, en voortdurende naleving wordt gecontroleerd door zowel het Ministerie van Economie als het Ministerie van Grondzaken. Niet-naleving kan leiden tot administratieve sancties, projectopschorting of intrekking van rechten.
Wat betreft geschillenbeslechting, biedt het juridische systeem terugvalmogelijkheden via administratieve en gerechtelijke kanalen, met gespecialiseerde tribunalen die beschikbaar zijn voor land- en eigendomsgeschillen. De overheid heeft haar inzetgetoond om de handhaving van eigendomsrechten te versterken en de zaakbeslechting te versnellen om een veiliger investeringsklimaat te bevorderen.
Vooruitkijkend worden voortdurende beleidsinitiatieven verwacht om het regelgevende milieu voor commercieel vastgoed verder te moderniseren. Dit omvat verdere digitalisering van grondregistraties, verbeterde bescherming van investeerders en een grotere harmonisatie met regionale normen. Deze maatregelen zullen naar verwachting de markttransparantie verbeteren, de transactiekosten verlagen en duurzame groei in de commerciële vastgoedsector de komende jaren ondersteunen (Ministère de l’Economie; Ministère des Domaines).
Belasting en Compliance voor Buitenlandse en Lokale Investeerders (Bronnen: douanes.gouv.km, finances.gouv.km)
Het belasting- en compliance-landschap voor zowel buitenlandse als lokale investeerders in de commerciële vastgoedsector van Comoren wordt gevormd door regelgevingen vastgesteld door de nationale douaneautoriteit en het Ministerie van Financiën. Vanaf 2025 zijn deze kaders ontworpen om investeringen te stimuleren, terwijl fiscale verantwoordelijkheid en afstemming op de nationale economische doelen gewaarborgd blijven.
Kernbelastingprincipes
Commerciële vastgoedtransacties in Comoren zijn onderworpen aan verschillende belastingen. De belangrijkste belastingen die relevant zijn voor het verwerven en bezitten van vastgoed omvatten registratiebelastingen, btw (belasting over de toegevoegde waarde) en, in sommige gevallen, belasting op de meerwaarden. Registratiebelastingen worden meestal opgelegd bij de overdracht van commerciële eigendomstitels, met tarieven die worden bepaald door de aard en waarde van de transactie. Niet-residente investeerders zijn verplicht zich aan dezelfde regels voor vastgoedoverdracht en registratiebelasting te houden als lokale entiteiten, waardoor gelijkheid in belastingdruk wordt gehandhaafd. Btw is over het algemeen van toepassing op nieuwe commerciële vastgoedverkopen en bepaalde huuractiviteiten. Daarnaast zijn er jaarlijkse onroerendgoedbelastingen die worden beoordeeld op basis van de waardering van het vastgoed, die zowel lokale als buitenlandse eigenaren moeten betalen.
Buitenlandse Investeringsregels
Buitenlandse investeerders is toegestaan om commercieel vastgoed in Comoren te verwerven, maar ze moeten voldoen aan specifieke compliance-eisen, waaronder de registratie van vastgoedtransacties en naleving van anti-witwasprotocollen. Buitenlandse entiteiten moeten vaak investeringsgoedkeuring verkrijgen of hun activiteiten registreren bij de relevante ministeries, zoals het Ministerie van Financiën. Investeerders kunnen ook beperkingen ondervinden in sectoren die als strategisch gevoelig worden beschouwd. Het is verplicht voor alle investeerders om nauwkeurige financiële gegevens bij te houden en jaarlijkse belastingaangiften in te dienen bij de bevoegde autoriteiten.
Complianceprocedures
Het proces van het verwerven en registreren van commercieel vastgoed omvat meerdere stappen, waaronder due diligence, notariële authenticatie en registratie bij het kadaster. Investeerders moeten de transactie waarde aangeven en bijbehorende heffingen betalen via de douane- en belastingadministratie. Naleving van anti-witwas (AML) en anti-terrorisme financiering (CTF) regelgeving wordt strikt gehandhaafd, wat bewijs van fondsen en duidelijke identificatie van uiteindelijke eigenaarschap vereist. De Direction Générale des Douanes en het Ministerie van Financiën, Budget en Banksector bieden gedetailleerde procedures en richtlijnen voor het vervullen van deze eisen.
Recente Ontwikkelingen en Vooruitzichten
In recente jaren heeft Comoren hervormingen doorgevoerd om de belastingadministratie te verbeteren en de compliance voor investeerders te stroomlijnen, waaronder de digitalisering van vastgoedregistratie en belastingbetalingsprocessen. Bij het ingaan van 2025 en verder worden verdere moderniseringsinspanningen verwacht die de transparantie, verwerkingsduur zullen verbeteren en het vertrouwen van investeerders zullen versterken. Voortdurende afstemming met internationale beste praktijken op het gebied van AML/CTF compliance wordt ook verwacht, wat de integriteit van de commerciële vastgoedmarkt ondersteunt en grensoverschrijdende investeringen vergemakkelijkt.
Belangrijke Drijfveren: Infrastructuur, Toerisme & Economisch Beleid
Commercieel vastgoed in Comoren evolueert, met zijn traject dat wordt gevormd door infrastructuurontwikkeling, toerisme-expansie en recente economische beleidsherzieningen. De Unie van de Comoren, een archipel in de Indische Oceaan, heeft historisch gezien een bescheiden commerciële vastgoedmarkt vertoond, beperkt door beperkte infrastructurele capaciteit en economische volatiliteit. Echter, een combinatie van strategische investeringen en beleidsverschuivingen begint het landschap te veranderen.
Infrastructuur is een belangrijke drijfveer. De overheid heeft prioriteit gegeven aan de verbetering van transport- en nutsnetwerken, cruciaal voor bedrijfs- en vastgoedontwikkeling. De regering van Comoren heeft gerapporteerd dat er voortdurende upgrades plaatsvinden aan belangrijke havens, waaronder de Haven van Moroni, en de uitbreiding van wegennetwerken die commerciële centra met elkaar verbinden. De elektrificatiegraad, hoewel nog onder het wereldgemiddelde, stijgt door projecten voor hernieuwbare energie, die naar verwachting de groei van industriële en commerciële gebieden in 2025 en daarna ondersteunt.
Toerisme, een vitaal sector voor Comoren, is een katalysator voor commercieel vastgoed, vooral in de horeca, detailhandel en gemengde ontwikkelingen. Het Ministerie van Toerisme heeft gerichte campagnes uitgevoerd en visumvereisten voor geselecteerde landen versoepeld om meer internationale bezoekers aan te trekken. Volgens het Ministerie van Toerisme en Ambachten herstellen de hotel- en resortbezettingspercentages zich na de pandemie, wat nieuwe investeringsinteresse in commercieel vastgoed, met name op de eilanden Grande Comore en Anjouan, stimuleert.
Economische beleidsherzieningen beïnvloeden de sector verder. Het Vision 2030-plan van de overheid, uiteengezet door het Ministerie van Economie, Industrie, Investeringen en Economische Integratie, heeft tot doel de economie te diversifiëren en investeringsprocedures te stroomlijnen, ook in vastgoed. De herziening van de Investeringswet in 2024 introduceerde verbeterde bescherming voor buitenlandse investeerders, vereenvoudigde vastgoedregistratieprocessen en verduidelijkte het grondbezit, waardoor juridische onzekerheden die historisch gezien commerciële vastgoedtransacties belemmerden, werden verminderd.
Compliance en regelgevend toezicht blijven van groot belang. De Comorese Commissie voor Financieel Toezicht (Commission de Contrôle Financier) blijft vastgoedtransacties monitoren op anti-witwascompliance, een vereiste onder de bijgewerkte nationale AML/CFT-kaders. Voor buitenlandse investeerders is grondverwerving doorgaans toegestaan, onderhevig aan bepaalde beperkingen en goedkeuringsprocessen zoals uiteengezet in de herziene Grondwet en investeringsregels.
Vooruitkijkend zijn de vooruitzichten voor commercieel vastgoed in Comoren tot 2025 en in het late decennium voorzichtig optimistisch. De samenvloeiing van infrastructuurverbeteringen, groeiend toerisme en pro-investeringsbeleid zal naar verwachting nieuwe kansen ontsluiten, met name in de subsectoren van de horeca, detailhandel en logistiek. Echter, vooruitgang zal afhangen van voortdurende politieke stabiliteit, effectieve implementatie van regelgeving en voortdurende internationale samenwerking om belangrijke infrastructuurprojecten te financieren.
Risico’s, Uitdagingen en Toegangsbarrières
De commerciële vastgoedsector in Comoren staat voor een scala aan risico’s, uitdagingen en toegangsbarrières die naar verwachting zullen aanhouden tot 2025 en daarna. Deze factoren zijn voortgekomen uit structurele, juridische en marktspecifieke omstandigheden die uniek zijn voor de eilanden.
- Juridische en Regelgevende Complexiteit: Het grondbezit systeem in Comoren wordt gekenmerkt door een mix van gewoonterecht en statuutrecht, wat vaak leidt tot geschillen over eigendomsrechten en grondtitels. Investeerders kunnen moeilijkheden ondervinden bij het verifiëren van eigendom van onroerend goed en bij het waarborgen van veilig grondbezit, vooral aangezien het formele grondregister niet altijd volledig of actueel is. De overheid heeft deze uitdagingen erkend en werkt aan hervormingen, maar de vooruitgang blijft geleidelijk (Regering van de Unie van Comoren).
- Beperkingen voor Buitenlands Eigendom: Buitenlandse investeerders zijn onderhevig aan beperkingen bij het kopen van land en onroerend goed. Hoewel buitenlandse investeringen over het algemeen worden aangemoedigd, is het proces voor het verkrijgen van noodzakelijke vergunningen en goedkeuringen vaak ondoorzichtig en kan het traag zijn, wat onzekerheid en vertraging aan commerciële vastgoedtransacties toevoegt (Agence Nationale pour la Promotion des Investissements).
- Compliance en Due Diligence: Naleving van lokale bouwcodes, milieuregels en anticorruptiewetten kan uitdagend zijn door beperkte administratieve capaciteit en inconsistente handhaving. Investeerders moeten navigeren door evoluerende regelgevende vereisten en zorgvuldige due diligence uitvoeren om juridische valkuilen te vermijden, vooral met betrekking tot milieu-impactbeoordelingen en goedkeuring van stedelijke planning (Ministère de l’Environnement et des Forêts).
- Infrastructurele Beperkingen: Comoren blijft aanzienlijke infrastructurele hiaten ondervinden, waaronder onbetrouwbare elektriciteit, beperkte watervoorziening en inadequate transportverbindingen. Deze problemen verhogen de ontwikkelingskosten en kunnen de levensvatbaarheid van commerciële vastgoedprojecten beïnvloeden, vooral buiten stedelijke centra (Société Nationale d’Électricité des Comores).
- Marktomvang en Economische Volatiliteit: De kleine schaal van de Comorese economie en het beperkte koopvermogen beperken de vraag naar commercieel vastgoed. Het land is ook kwetsbaar voor externe schokken, zoals valuta-fluctuaties en verschuivingen in internationale hulp, die het vertrouwen van investeerders en de vastgoedwaarden kunnen beïnvloeden (Banque Centrale des Comores).
Gezien deze uitdagingen moeten investeerders voorzichtig zijn en uitgebreide risicoanalyses uitvoeren bij het overwegen van toegang tot de Comorese commerciële vastgoedmarkt. Hoewel juridische hervormingen en infrastructurele verbeteringen op de agenda van de overheid staan voor de komende jaren, zal concrete vooruitgang waarschijnlijk geleidelijk zijn, en de omgeving in 2025 zal complex blijven voor nieuwe toetreders.
Opmerkelijke Transacties & Casestudy’s (Bronnen: chambrecommerce-comores.com)
De commerciële vastgoedsector in Comoren is gekarakteriseerd door geleidelijke groei, wat de bredere economische ontwikkelingen en buitenlandse investeringstrends van de archipel weerspiegelt. In recente jaren heeft de markt een aantal opmerkelijke transacties gezien, voornamelijk in de horeca, detailhandel en logistiek, gedreven door zowel lokale ondernemers als externe investeerders, waaronder die uit de Comorese diaspora.
Een significante transactie vond plaats in het begin van 2024, toen een internationale hotelgroep samen met lokale investeerders een waterfront eigendom in Moroni, de hoofdstad van het land, verwierf en opnieuw ontwikkelde. Deze deal, met een waarde van ongeveer 2,5 miljoen euro, markeert een van de grootste investeringen in de horeca in het land tot nu toe. Het herontwikkelingsproject, dat naar verwachting eind 2025 zal openen, heeft als doel te voldoen aan de toenemende vraag naar kwaliteitsaccommodaties en conferentiefaciliteiten, een behoefte die is benadrukt door het toenemende profiel van Comoren in regionale handel en toerisme.
Detailhandelsgerichte investeringen hebben ook de markt vormgegeven. In het midden van 2023 voltooide een consortium van Comorese bedrijfseigenaren de verwerving en uitbreiding van een commercieel centrum in Mutsamudu, het belangrijkste stedelijke centrum van Anjouan. De verbeterde faciliteit introduceerde moderne winkelruimtes en kantoorunits, wat lokale ondernemerschap bevorderde en regionale ketenwinkels aantrok. De Chambre de Commerce, d’Industrie et d’Agriculture des Comores (CCIA) heeft deze transactie erkend als een katalysator voor het creëren van banen en een belangrijke stap in de richting van formalisering van de detailhandelsector van het eiland.
Vanuit juridisch en compliance-perspectief zijn alle commerciële vastgoedtransacties in Comoren onderworpen aan registratie en toezicht door het Ministerie van Financiën en Begroting, met documentatievereisten zoals verificatie van eigendomsrechten, notariële akten en naleving van stedelijke planningsvoorschriften. De CCIA speelt een faciliterende rol, biedt due diligence-ondersteuning en certificeert vastgoedoverdrachten die verband houden met zakelijke activiteiten. Recente overheidsinitiatieven om bedrijfs- en vastgoedregistratie te vereenvoudigen, hebben begonnen de transactietijden te verminderen en de transparantie te verbeteren, zoals gerapporteerd in jaarlijkse evaluaties door de CCIA.
Vooruitkijkend blijven de vooruitzichten voor commercieel vastgoed in Comoren voorzichtig optimistisch. De voortdurende hervormingen van de overheid gericht op het verbeteren van het investeringsklimaat, gecombineerd met terugkerend diaspora-kapitaal en hernieuwde interesse van regionale investeerders uit de Indische Oceaan, zullen naar verwachting leiden tot verdere opmerkelijke transacties in de komende jaren. Echter, uitdagingen blijven bestaan, met name op het gebied van infrastructuur, toegang tot commercieel krediet en beveiliging van grondbezit, die allemaal worden aangepakt via beleidsdialoog en capaciteitsopbouw inspanningen van de CCIA en andere relevante autoriteiten (Chambre de Commerce, d’Industrie et d’Agriculture des Comores).
Toekomstige Vooruitzichten: Prognoses en Strategische Aanbevelingen voor 2025–2030
De toekomstvooruitzichten voor commercieel vastgoed in Comoren van 2025 tot 2030 worden gevormd door een combinatie van economische ontwikkelingsinitiatieven, evoluerende juridische kaders en regionale integratie-inspanningen. Terwijl Comoren blijft prioriteit geven aan zijn Vision 2030-plan, dat investeringen en economische diversificatie bevordert, wordt verwacht dat de commerciële vastgoedsector geleidelijk zal uitbreiden, met name in de hoofdstad Moroni en havensteden. De strategische nadruk van de overheid op toerisme, handel en infrastructuurontwikkeling zal nieuwe kansen creëren voor kantoorruimtes, winkelcomplexen en horecaprojecten.
Belangrijke wetgevende hervormingen worden verwacht terwijl Comoren zijn eigendoms- en investeringsregels in overeenstemming brengt met internationale normen onder leiding van de Regering van de Unie van Comoren. Recente wijzigingen in de Investeringswet en de voortdurende digitalisering van grondregisters zijn bedoeld om de transparantie te vergroten, procedurele vertragingen te verminderen en een grotere buitenlandse en binnenlandse investering aan te moedigen. De Comoros Investment Promotion Agency blijft de compliance-eisen stroomlijnen, waardoor het voor investeerders gemakkelijker wordt om vergunningen te verkrijgen en de bestemmingsbeperkingen te begrijpen.
Ondanks deze positieve trends blijven bepaalde uitdagingen bestaan. Complexiteiten rondom grondbezit en trage gerechtelijke processen blijven een beperking, zoals opgemerkt in officiële documentatie van het Ministerie van Justitie, Islamitische Zaken en Publieke Administratie. Voortdurende door de overheid geleide hervormingen om grondrechten te verduidelijken en geschillenbeslechting te versnellen zullen waarschijnlijk een aandachtspunt zijn tot 2030. Bovendien wordt de naleving van milieuwetgeving en stedelijke planningsvoorschriften vooral voor grootschalige ontwikkelingen aangescherpt, na bijgewerkte richtlijnen van het Ministerie van Milieu en Bosbouw.
- Kantoor- en detailhandelsvacaturepercentages zijn momenteel gematigd, maar worden geleidelijk verwacht te dalen naarmate de commerciële activiteit en het toerisme zich herstellen na de pandemie, volgens trends die zijn gerapporteerd door de Centrale Bank van Comoren.
- Buitenlandse directe investeringsinstromen, hoewel bescheiden, worden verwacht te stijgen op de middellange termijn naarmate de regelgevingsduidelijkheid verbetert en de regionale samenwerking toeneemt.
- Door de overheid ondersteunde infrastructuurprojecten—waaronder haven- en luchthavenuitbreidingen—zullen waarschijnlijk de vraag naar logistiek, opslag- en horeagerelateerd vastgoed stimuleren.
Strategisch gezien wordt investeerders aanbevolen om zich te concentreren op gemengde gebruiks- en horecaprojecten in stedelijke centra, vroegtijdig contact op te nemen met lokale autoriteiten voor compliance, en de voortdurende hervormingen in het grondbeheer te volgen. Samenwerken met overheidsinstanties en profiteren van incentives onder de nationale investeringswet zal cruciaal zijn voor succesvolle commerciële vastgoedondernemingen in Comoren tot 2030.
